las vegas 賭城房屋節稅省稅之道!
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賭城房屋節稅省稅之道!
01.11.15 -
06:00 am
報稅季節來臨，擁有大賭城區房屋的屋主，有那些省稅之道？身為房地產經紀經常被外州買主詢問這個問題，由於地產經紀並非稅務專家，但為了協助大家，網上查到富比世雜誌關於這個題目的資訊和華裔屋主分享。
2014年和2013年國稅局對於屋主可用以扺稅的規定沒有更改，收入高的屋主，可以提早把次年的地產稅先繳掉，但屋主若選用月付款除了本金利息還包括地產稅和保險費，就沒辦法預付地產稅這部分。
像預付地產稅一樣，屋主也可以加速付每月供款，原來該次年1月1日付的房屋貸款，提早五天付掉，那麼貸款銀行會總結一年內多一次的利息支出，屋主可節一些稅款。
2014年底國會通過了節能裝置減稅項目增加法案，屋主若裝置節能門窗、天窗、屋頂節能器材，都增列入減稅。
許多屋主以為房屋保固費用（Homeowner’s insurance）可扺稅，事實上自住屋付的保固險是不能扺稅的；但另一項關於付低頭款，而被貸款銀行要求必要購買的扺押保險（PMI），貸款銀行會給出1098稅單讓屋主申報扺稅。
豪宅貸款額扺稅部分有限制，國稅局允許房屋第一貸款金額100萬元以下可全額扺稅，如果是一對夫妻共擁一棟300萬元的豪宅，貸款200萬元，第一個100萬元貸款利息可完全扺稅，第二貸款最高只能扺10萬元。不是全部200萬元都能扺。
第二棟住宅或度假屋的地產稅及貸款利息也可扺稅，但若用來出租，屋主不能以第二住宅或度假屋申報減稅，要以商業出租方式計算租金收入和各項支出，地產稅及貸款利息放在支出項目。出租屋其他可扺稅的項目包括整修費用、庭院費用、廣告費用和法律費用等等。
房屋淨值貸款（Home equity loans）是以房屋作為扺押向銀行貸出來的錢，國稅局准許有淨值貸款的屋主扺稅。當前房屋第一貸款的利率在4%以下，遠低於房屋淨值貸款，有些屋主把握時機選擇重貸更高額而還清淨值貸款，因為後者的利率浮動且銀行收取年費，第一順位房屋扺押貸款在大多數情況下全可扺稅，除非如前述超過100萬元的貸款。
家中辦公室亦可扺稅。有些人的辦公地點設在家裡，國稅局給的標準呎吋為最高300平方呎，每平方呎扺稅五元。
自住售屋增值免稅額仍是單一戶主售屋時減除25萬元，夫婦兩人減50萬元，是以房屋售價減去買價以及加建費用之後的淨值，扣除免稅額以外多餘的才繳增值稅，但必須是自宅住滿五年以上，出租屋不可減增值稅。
本文由信和地產經紀蔡淑華（Tammy Tsai）提供，
2014年和2013年國稅局對於屋主可用以扺稅的規定沒有更改，收入高的屋主，可以提早把次年的地產稅先繳掉，但屋主若選用月付款除了本金利息還包括地產稅和保險費，就沒辦法預付地產稅這部分。
像預付地產稅一樣，屋主也可以加速付每月供款，原來該次年1月1日付的房屋貸款，提早五天付掉，那麼貸款銀行會總結一年內多一次的利息支出，屋主可節一些稅款。
2014年底國會通過了節能裝置減稅項目增加法案，屋主若裝置節能門窗、天窗、屋頂節能器材，都增列入減稅。
許多屋主以為房屋保固費用（Homeowner’s insurance）可扺稅，事實上自住屋付的保固險是不能扺稅的；但另一項關於付低頭款，而被貸款銀行要求必要購買的扺押保險（PMI），貸款銀行會給出1098稅單讓屋主申報扺稅。
豪宅貸款額扺稅部分有限制，國稅局允許房屋第一貸款金額100萬元以下可全額扺稅，如果是一對夫妻共擁一棟300萬元的豪宅，貸款200萬元，第一個100萬元貸款利息可完全扺稅，第二貸款最高只能扺10萬元。不是全部200萬元都能扺。
第二棟住宅或度假屋的地產稅及貸款利息也可扺稅，但若用來出租，屋主不能以第二住宅或度假屋申報減稅，要以商業出租方式計算租金收入和各項支出，地產稅及貸款利息放在支出項目。出租屋其他可扺稅的項目包括整修費用、庭院費用、廣告費用和法律費用等等。
房屋淨值貸款（Home equity loans）是以房屋作為扺押向銀行貸出來的錢，國稅局准許有淨值貸款的屋主扺稅。當前房屋第一貸款的利率在4%以下，遠低於房屋淨值貸款，有些屋主把握時機選擇重貸更高額而還清淨值貸款，因為後者的利率浮動且銀行收取年費，第一順位房屋扺押貸款在大多數情況下全可扺稅，除非如前述超過100萬元的貸款。
家中辦公室亦可扺稅。有些人的辦公地點設在家裡，國稅局給的標準呎吋為最高300平方呎，每平方呎扺稅五元。
自住售屋增值免稅額仍是單一戶主售屋時減除25萬元，夫婦兩人減50萬元，是以房屋售價減去買價以及加建費用之後的淨值，扣除免稅額以外多餘的才繳增值稅，但必須是自宅住滿五年以上，出租屋不可減增值稅。
本文由信和地產經紀蔡淑華（Tammy Tsai）提供，
諮詢請電702-588-3611，或電郵tammytsai1688@gmail.com。
