維加斯房屋凈值貸款案增加 量度有限房市復蘇良好表現

維加斯房屋凈值貸款案增加 

量度有限房市復蘇良好表現

新聞來源：賭城天天報發佈作者：

本報記者晨楓發佈時間：2016-10-31

　（本報記者晨楓）

伴隨著房價的不斷上升，維加斯居民使用房屋淨值貸款（home equity lines of credit）來套取現金消費的物業操作案逐漸增加，顯示房價上升下越來越多的屋主逐漸獲得了更多房屋產權，此是房市復蘇的良好表現之一，且房屋凈值貸款案數量相比繁榮年份仍相去甚遠，市場無需擔心營造出另一個房市泡沫。 把房屋當作現金提款機，這是業者對房屋凈值貸款的形象比喻

     （本報記者晨楓）伴隨著房價的不斷上升，維加斯居民使用房屋淨值貸款（home equity lines of credit）來套取現金消費的物業操作案逐漸增加，顯示房價上升下越來越多的屋主逐漸獲得了更多房屋產權，此是房市復蘇的良好表現之一，且房屋凈值貸款案數量相比繁榮年份仍相去甚遠，市場無需擔心營造出另一個房市泡沫。

　　把房屋當作現金提款機，這是業者對房屋凈值貸款的形象比喻，意即屋主通過房屋凈值抵押貸款來套取現金，實際上這是對房屋的第二次貸款消費。美國家庭往往在孩子上大學、家人生大病等急需現金困難下才會考慮將家中最值錢的資產即房屋，來進行凈值抵押貸款以套取現金，比如一棟房屋市值50萬美元（銀行估價），現房屋貸款30萬，如果銀行同意以50萬的85%（行業最高比例）進行凈值抵押貸款則屋主可獲得房屋二次抵押融貸42.5萬，再扣去貸款30萬，則屋主最終獲得房屋凈值套現12.5萬美元，形象比喻下房屋就是吐款12.5萬美元的現金提款機。跟蹤房屋抵押貸款數據的Attom Data分析公司的最新報告顯示，截至6月30日的第二季度，維加斯市場有1156戶屋主進行了房屋凈值貸款，數量相比2015年第二季度的992戶大增了17%；

雖然二季度的1156筆房屋凈值貸款相比十年前數量可謂“小巫見大巫”，但這卻是維加斯住房市場自經濟衰退以來的最高二季度紀錄，此前最低二季度數字為2011年二季度的287戶，維加斯房屋凈值貸款的歷史最高二季度峰值為2006年二季度時的7828戶。Attom Data公司的高級副總裁Daren Blomquist表示，盡管維加斯房屋凈值貸款數量看到了明顯上升，但其相比繁榮年份的水平仍相去甚遠，行業觀察者也無需擔心房屋凈值貸款數量再次上升會營造另一地產泡沫，且房屋凈值貸款案的增加側面反映了房價不斷上升下，越來越多的屋主開始獲得更多的房屋產權，“市場信心”增強下屋主才會重新利用產權來套取現金消費，這是房市復蘇的良好表現之一。

Attom Data公司另一份報告顯示，二季度維加斯溺水屋比例約為26%，排名全美第二高，克裏夫蘭市以28%比例居全美第一，2013年時維加斯溺水屋比例高達55%；CoreLogic地產分析公司數據顯示，2010年維加斯溺水屋比例達到了歷史最高即77.6%，至2016年第一季度時已下降至了20%以下。Daren Blomquist分析道，維加斯房市的數據讓人直覺“反常”，概因維加斯仍然是全美溺水屋主數量最多的城市之一，盡管房價不斷上升下屋主已看到了價值大漲，但申請房屋凈值貸款的屋主並非10年前繁榮年份買房的屋主，實際上他們中的很多人仍處於溺水狀態或剛剛浮出水面。

Daren Blomquist指出，一個正常房市的溺水屋比例不應當高於5%，盡管各方共識認可維加斯的溺水屋比例會不斷下降，但這需要時間，特別是房價已顯出增長放緩情勢下這一時間或會很長，有分析師預測維加斯房市的完全恢復仍需至少6年時間。Attom Data分析公司報告還指出，二季度維加斯金融市場共發放了9668筆房屋貸款，數量相比去年同期的9172筆上升了約5%；2006年二季度為維加斯房市的房貸高峰期即批準量高達21225筆，2013年二季度為最低谷期即僅批準6357筆，至2014年二季度才回升至7542筆；與全美其它房市相似的一點是，二季度維加斯房市再融資貸款的數量出現了下降，數量相比去年同期下降了約7%。