美國 USA 房地產熱潮 "2021年" 能否持續 ？
美國 USA 房地產熱潮 "2021年" 能否持續 ？
美國 USA 房地產熱潮 "2021年" 能否持續 ？
美國 USA 房地產熱潮 "2021年" 能否持續 ？
請點選這裡............
請點選這裡............
美國房地產熱潮2021年能否持續？
美國房地產熱潮2021年能否持續？
2021-02-05.
一、2020年以來美國房市表現強勁的原因.
1. 疫情帶動購房需求.
2020年初，新冠疫情開始在美國不斷蔓延，且到目前為止美國疫情仍未見明顯改善。 根據美國約翰斯·霍普金斯大學1月28日發佈的新冠疫情最新統計數據顯示，美國累計新冠死亡病例已超過44萬例，達443，769例，累計確診病例超過2600萬例，達26，338，607例。
圖表 1 美國目前正處於新一波疫情高峰期.
數據來源：Wind，海銀研究院.
疫情的爆發使得美國許多公司員工不得不居家辦公，帶動美國居民住房需求上升。 另外，居家辦公意味著不一定要就近買房，人們購房選擇範圍更廣，特別是一些人流密集度低的區域住房的需求不斷上升，帶動美國房市熱潮。 Wind數據顯示，美國房地產市場自2020年疫情爆發以來表現亮眼，代表美國房市景氣程度的全美住宅建築商協會（NAHB）/富國銀行住房市場指數自2020年5月美國經濟重啟以來不斷攀升，2020年12月份美國住房市場指數為86，這已經超過了經濟危機前2005年時創造的高點水準。
圖表 2 疫情發生以來美國房地產市場景氣程度不斷攀升.
數據來源：Wind，海銀研究院.
從美國房地產市場的銷售情況來看，美國在經歷第一波疫情衝擊后，自2020年5月以來，美國房地產銷售明顯走強，新建住房和成屋銷售同比增速均出現大幅攀升，其中2020年7月至10月份美國新建住房銷售同比增速均位於30%以上。
圖表 3自疫情以來美國房市迎來銷售旺季.
數據來源：Wind，海銀研究院.
在銷售大幅轉暖的同時，美國房地產價格也出現了明顯上漲。 從美國房地產市房價走勢情況來看，疫情對於美國房價走勢的衝擊有限。 美國20個大中城市標準普爾/CS房價指數同比增速在2020年6月份達到3.48%的低點位置之後，自2020年7月份開始大幅反彈，2020年10月該房價指數同比增長8%創下6年以來新高水準。 另外，從新建住房銷售和成屋銷售的中位價同比增速來看，美國成屋銷售價格同比增速大幅上升，10月同比達到15.5%，新建住房銷售中位價同比與疫情前較為接近，銷售向好和房價走高反映出當前美國房地產市場成交火熱。
圖表 4 美國房價自疫情以來明顯上漲.
數據來源：Wind，海銀研究院.
另外，美國新建住宅獲批和開工情況自2020年5月美國經濟重啟以來不斷改善，目前已超過疫情前水準，且創2006年以來新高。
圖表 5 美國新屋開工和新建住宅獲批情況已恢復至疫情前水準.
數據來源：Wind，海銀研究院.
2. 優惠的房貸利率和較低水準的地產庫存.
低利率有助提高居民購房意願。 在2020年初新冠疫情的影響下，美國經濟基本面受損嚴重，美聯儲不得不推出"零利率和無限量QE"的組合拳拯救美國經濟。 在這種情況下，美國住房抵押貸款利率一路跌至歷史低位，截止到2020年1月14日，美國30年期抵押貸款固定利率已低至2.79%，較2020年2月疫情發生前降低66個BP。 對於住房市場而言，長端利率的下行將降低居民房產購置時的融資成本，從美國住房購買力指數與美國30年期抵押貸款固定利率之間的相關關係來看，當長期抵押貸款利率下降時，居民的住房購買力也會出現明顯提升，從而拉動居民的購買意願。
圖表 6 歷史上當美國抵押貸款利率降低時，美國居民購房意願明顯增強.
數據來源：Wind，海銀研究院.
同時，疫情的蔓延影響了新屋開工進程，美國地產庫存處於低位，美國或將迎來房地產補庫存階段。 新房/成屋可供應月度指標是衡量地產庫存最直觀的經濟指標，它表示以當前銷售速度，庫存可供銷售時間。 Wind數據顯示，2020年11月美國新房可供應月度為 4.1 個月，雖較9 月份的 3.5 個月開始回升，仍處於較低水準，2020年12月成屋可供應月度為 1.9 月，位於有記錄以來最低水準。
圖表 7 美國地產庫存處於歷史較低水準.
數據來源：Wind，海銀研究院.
3. 美國居民槓桿處於歷史較低水準.
目前美國居民槓桿處於歷史較低水準，意味著美國消費者具有較大加槓桿空間，進一步推動地產市場增長。
圖表 8 目前美國居民槓桿處於歷史較低水準.
數據來源：FED，海銀研究院.
二、2021年美國房地產熱潮是否能持續？
海銀研究院預計2021年美國房地產市場熱潮將持續，並帶動房價溫和上漲。 原因有四： 第一，根據美聯儲公佈的點陣圖顯示，美聯儲在2023年之前將保持零利率，也就意味著至少2021年房貸利率仍將保持低位，美國居民買房成本仍處於低位。
圖表 9美聯儲2020年12月點陣圖顯示，2023年之前美聯儲都不會加息.
數據來源：美聯儲，海銀研究院.
第二，目前美國居民槓桿水準仍處於歷史低位，美國購房者槓桿空間較大，在需求端形成支撐;第三，美國疫情料將至少在今年上半年持續，不少美國公司在今年年底前將大概率繼續鼓勵員工居家辦公，低密集區域住房需求可能進一步上漲;第四，當前出租空置率和房屋空置率均處於低位，住房自有率處於高位，意味著美國房市仍處於受自住需求驅動的真實購房需求，而非受投資需求推動的"投資型"買房，因此今年房價也不會大跌。 第五，鑒於美國新屋開工已於2020年5月以來開始逐步回升，且2020年12月已恢復至疫情前水準，美國房市將迎來補庫存階段。 且美國疫苗在2021年二季度大範圍使用后，將進一步提振新屋開工增速，美國未來房地產補庫存的趨勢將加速，因此2021年下半年，房價高增速的趨勢或許不能持續，但考慮到美國房市需求仍舊旺盛，房價仍將溫和上行。
圖表 10 2020年美國住房熱潮的驅動力主要來自居民自住需求.
數據來源：Wind，海銀研究院.
另外，房市的熱潮也會帶動2021年美國經濟增長。 從歷史上來看，美國新屋銷售增速與美國GDP增速高度吻合，且新屋銷售指標一般較GDP增長提前3-24個月，新屋銷售好轉預示著經濟在2021年將會復甦。
圖表 11 房地產市場有助於推動美國2021年經濟復甦.
數據來源：FED，Wind，海銀研究院.
本報告中的資訊均來源於已公開的資料及資訊，但我們 = RAMON WU and O'HARMONY REALTY， 對這些資料和資訊的準確性及完整性不作任何保證。 本報告中的信息、意見等均僅供投資者參考之用，不構成所述證券買賣的出價或征價。 該資訊、意見並未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對任何人的個人推薦.
评论
发表评论