拉斯维加斯住房展望：2019年和2020年房价大幅上涨 ???

拉斯维加斯住房展望：2019年和2020年房价大幅上涨？

欢迎阅读2019年至2020年房屋研究所展望房屋市场展望。该报告旨在为购房者，投资者和房地产经纪人提供2019年当地房屋趋势的预期。
（见下面的免责声明。）

拉斯维加斯住房市场“计划”于2019年

1月份，realtor.com®将拉斯维加斯纳入“2019年统治的10个令人惊叹的住房市场”名单。为了展示他们的名单（包括凤凰城，迈阿密和波士顿），该集团的研究团队研究了现有房屋的销售数量及其价格，以及该国100个最大都市区的新房数量。

他们分析了“每个地区的当地经济，以及人口趋势，失业率，家庭收入中位数和其他因素”。

根据他们的分析，该集团表示，拉斯维加斯是几个房地产市场之一，其房屋销售和价格预计将在2019年跳升，抵消了国家经济放缓。

关于此排名的要点：

我们还预测，在房价升值方面，拉斯维加斯房地产市场将在2019年超过整个国家。但这项特殊的研究错过了一个重要的趋势。拉斯维加斯的房地产市场确实在降温。今天有更多的库存，这可能导致我们在2018年看到的2019年的房价上涨。

话虽如此，拉斯维加斯仍然是一个强大而活跃的房地产市场。在可预见的未来，它可能会保持这种状态。我们预计2019年该市场的房价将高于全国平均水平。鉴于该地区目前的供需形势，拉斯维加斯的中位数价格上涨幅度在6％之内也就不足为奇了。 2019年期间占8％。

房价过去，现在和（可能）未来
拉斯维加斯的房价在过去几年中稳步上升，超过了全国平均水平。 （当然，在上一次房地产崩盘期间，这个市场的价格下跌速度比整个国家的价格更快更快，这肯定在我们今天看到的快速增长中发挥作用。）差异在于当前的增长。价格更具可持续性，更多地受供需和推动驱动。

截至2019年1月，拉斯维加斯的房屋中位数约为277,000美元。

拉斯维加斯的房价在2012年的低水市场增加了一倍以上，但尚未达到此前房地产热潮的高峰期。这不一定是坏事。 2000年代达到的最高价是不可持续泡沫的结果。所以我们希望这个时间不同。

据Zillow称，2018年拉斯维加斯的房价中位数上涨了约14％。在同一个12个月期间，这几乎是全国升值的两倍。

根据Zillow的说法，下图显示了过去十年拉斯维加斯的住房中位数。如您所见，过去几年价格稳步上涨。您还可以看到Zillow对2019年拉斯维加斯住房市场的积极预测（显示在绿色阴影区域）。

图表：拉斯维加斯房价超过10年。资料来源：Zillow。

拉斯维加斯的降温趋势可能会有所好转。早在2018年5月，惠誉评级就将拉斯维加斯列为该国房价最高的房地产市场。 （惠誉是标准普尔和穆迪的“三巨头”评级机构之一。）

福布斯在5月报道了这个故事。由Samantha Sharf撰写：

惠誉评级（Fitch Ratings）董事总经理格兰特•贝利（Grant Bailey）表示，拉斯维加斯的房价已超过经济基本面。当地经济有一些亮点 - 人口增长迅速，租房价格没有购买快。然而，这些亮点并不足以支持该市的Case Shiller房价指数增长11％，或者将赌客的天堂排在最新的惠誉排名......美国最受高估的房地产市场。

根据其分析，房地产分析公司CoreLogic也在2018年底报告拉斯维加斯房地产市场被高估。因此，价格增长放缓可能是一件好事。

房屋库存上升
对于计划于2019年进入拉斯维加斯住房市场的购房者来说，这是个好消息。房地产库存（即待售房屋数量）在过去几个月有所增加。

这意味着在2019年进行购买的买家可以有更多可供选择的房产 - 而且竞争也可能更少。一些预测表明拉斯维加斯的住房存量可能会在全年持续增长。

拉斯维加斯的库存在7月份达到1.9个月左右的“触底反弹”。然后在2018年底反弹至3.7个月左右。

根据经济学家的说法，5至6个月的房屋供应被认为是一个“平衡”的房地产市场。所以早在2018年夏天，拉斯维加斯在库存方面看起来就像是卖方市场。但它开始更多地转向“中立”领域。

2018年底，销售库存的增长变得明显。据大拉斯维加斯房地产经纪人协会®称，到2018年11月底，大约有10,000套单户住宅上市。其中约有7,000套没有只有一个报价。这标志着一年前库存增加了54％。

所有这一切的底线是，2019年初开始出售的房屋数量比2017年和（2018年）大部分都要上市。

人口增长增加了对房屋的需求
如果不考虑人口，你就无法谈论拉斯维加斯住房市场的预测和趋势。这是方程式需求方面的一个重要因素。拉斯维加斯的人口可以用两个词来概括：逐渐增长。

去年内华达州人口增长超过300万。 12月，美国人口普查局报告称，2017年7月至2018年7月，内华达州的人口增加了近62,000人（约占2.1％）。

在拉斯维加斯，人口在2018年约为631,676人。这比2010年高出约10％。因此拉斯维加斯以及整个内华达州的人口都在稳步增长。

这种趋势增加了租赁和购买方面的住房需求。它还有助于维持房价随着时间的推移。

更强大的就业市场
就业是购房者的另一个重要考虑因素。投资者以及计划占用他们购买房屋的“常规”买家都是如此。简而言之，强大的本地就业市场为买家提供购买房屋的财务手段，并跟上他们的抵押贷款支付。

这里也有好消息。虽然拉斯维加斯的失业率仍然高于全国平均水平（截至2019年1月），但自经济衰退以来，这一比例稳步提高。


下表基于美国劳工统计局提供的数据。从2008年左右开始的灰色阴影区域表明该国经济衰退。正如你所看到的，拉斯维加斯 - 亨德森 - 天堂都市区的失业率从2009年到2010年飙升。但从2011年开始，随着当地经济的增加，它开始稳步下降。

Disclaimers: This article contains housing market forecasts and predictions for the Las Vegas real estate market through 2019 and into 2020. Such predictions are the equivalent of an educated guess and should not be considered financial advice.

http://www.homebuyinginstitute.com/news/las-vegas-outlook-big-gains-ahead/