$ 拉斯维加斯 #1 地产大王 (Ramon 吴 702-334-7767) wechat-id: VEGAS1688 (您可以自己在此開始搜尋: www.wu168vegas.com)

第二家园： 拉斯维加斯公寓发售 拉斯维加斯住宅房地产市场已是国家的重灾区，第二个家还价相比以前更猖獗。 TopTenRealEstateDeals.com 最近调查公寓销售经理和经纪人，并得出结论城市公众的公寓价格从 2005年-2006 年的高度下跌 70%。鲍勃沃尔列举了一些城市的最突出建筑物如拉斯维加斯Trump的公寓单位已从"约 $600,000美元跌至 $167,000。" Turnberry Towers从"$550,000跌至20多万美元"。 即使美国拉斯维加斯最大胆的项目，耗资8.4 亿美元，76 亩 的CityCenter 已削减 30%的价格。由米高梅集团开发的 CityCenter 有公寓高层、酒店公寓和两个豪华酒店，哈蒙和文华东方，他们都具有单独的住宅产品。 CityCenter 的行政副总裁托尼丹尼斯说："这是很困难的两年。 当拉斯维加斯市场接近崩溃，CityCenter 自救自身市场的其余部分。 要这样做，我们不得不在 CityCenter 中的任何地方都减少30%的价格。 我们还添加卖方融资"。 他说，这种战略清偿："我们每个月要CLOSING约 40 个单位。" GreatLasVegasHomes.com，创始人 Diann Tonnesen 说在拉斯维加斯的销售数量又回到了最高水平， 6 月出售了3,360个 单位，与 2005 年 6 月出售 3,315 个单位相比。 但是他们是以五年前47%的价格销售：平均售价为$ 167,000，5年前是$ 356,000。 拉斯维加斯的第二家圆的呼声是明显的。 这座城市散发着能源和提供巨大的秀、 夜生活、 矿泉疗养浴场和世界一流用餐的机会。 税收低廉和优秀的哥尔夫球场。 此外，它还提供了大量的户外活动和自然的美。 第二家园销售平均分配在思醉崖的高级公寓 和周边的社区中的房屋。 近年来频繁访问者直接买下旅馆房间。 较新的在思醉崖上的公寓，通常提供包括食物、会客厅、泳池、 温泉和健身中心的酒店式服务。 尽管价格低迷，问题是拉斯维加斯的高层公寓价格是否会始终如此低迷呢要知道销售量在上升。 虽然周围高尔夫球社区有充足的库存和很多地皮，但是思醉崖上的高层公寓现在没有正在兴建的。 看看拉斯维加斯三个折扣选项 • 思...

问拉斯维加斯地产经纪的问题 通过问一些准确的问题，你能更好的决定一个拉斯维加斯地产经纪是否具备高层公寓的专业经验。例如，你可以问经纪他们销售高层公寓与独立屋物业的情况。 他们成功卖出多少拉斯维加斯豪华公寓单位？他们有没有VIP卡进入楼层？ 问： 你有没有销售拉斯维加斯高层公寓的经验? Ramon 吴有成功协助他的顾客完成多栋高层公寓的交易。他帮助买家更好的理解：现在的土地趋势，景观，设计图纸，停车位等等事情。以及公寓住宅和酒店式公寓的无形资产，灰色壳复合式，以及楼层中哪些部位需要避免的。 问：当我从销售中心直接采购房地产我会失去什么？ 现场代理通常直接为开发商工作。 使用您自己的买方代理可以帮助您对房地产获得一个整体的感觉，而不是从他们有关自己的项目个别发展收集意见。 您的买方代理可以参加您的CLOSING和您一起看房子 (代表您的最大利益) 也在很多事情上指导你（在ESCROW过程中）代表允许讨论许多问题。 问： 房产经纪真的拥有优先权吗？ 是的，大多数情况下。开发商选择特别的地产经纪公司（根据他们的高层公寓销售经验）给予VIP优惠价格。选择一家能够证明他们可以收到这些类似优惠政策的公司。你可以从经纪公司取得一些文件，列明他们的客户可以享受某些优先权利。 问：你认识谁？ Ramon 吴的手机不曾停过，从发展商到销售代理，基层员工到执行长官，他都经常联系取得优惠条件跟他的客户分享。 问： 你能保护我投资拉斯维加斯豪华公寓项目不失败吗？ 房地产市场无法保证。 但Ramon Wu 会将最新的消息告诉他的顾客。请关注博客内容的更新。分享拉斯维加斯豪华公寓的市场资源。

买新屋时房地产经纪提供优势 问： 我在寻找一个新房。与一个房地产经纪人合作有优势吗？ — — 拉斯维加斯乔治问到 答： 我听过这个问题，很多时候很多年了。 虽然很多买家没有意识到这是一个选择题，从建商那里购买新屋时使用一个经纪人有很多优势。 使用一个房产经纪不会花费买家任何费用，经纪的佣金来自建筑商。我听说过多年的一个误解是：如果买方直接向建筑商购买，而不是经纪代表购买，将降低新房的价格。这是个神话。 房产经纪知道那些有类似的更超值的社区。 即使一个经纪人不能说服一个新落成的建筑工地降低价格的，他或她可能能够帮助您查找如何获得更多的钱。 从建商那里购买新屋，买家有各种选择，从地板到台面，景观照明和接线的窗口，家庭报警和环绕声系统的选择。 一个以帮助客户买卖房屋谋生的经纪人，知道哪些特征能使得房屋更具有市场价值和最有可能维持最高的可能转售价值。 例如，如果你计划拥有这个房子一段时间，通常升级在地毯上填充会是个好主意。 今天的业主需要不断新的技术，我认为大多数的买家是明智的做法，如果有机会他们可以在他们的新家升级接线及相关设施。 这些改进更容易和更可负担得起今后的技术改进。 一些其它购买提示：一个经纪人可以提供相关的功能性的房屋选择，例如房屋朝向，土地占地，地段等。 例如很多买家目标房屋是远离繁忙的街道或愿意付出更多买角上或尽头的土地。 然后购买房屋会有复杂的购货合同和其他文书工作。 一个经纪人是很大的帮助。 每个建商似乎有他们自己的合同。 随着一次提交的这么多文书工作，买家很容易丢失些什么，以后可能会造成问题。 一个房产经纪可以解释合同给你听，指出哪些是不同寻常的，帮助你协商更改合同。 建商通常要求买家支付一些头款在购买新屋的时候。如果在交易过程中某地方出错或者某一方想要重新考虑，房产经纪会帮助你有一个专业的咨询顾问保护你的头款不被吞掉。 一个新屋交易，建商常常会在买家同意购买后数月才将房屋交付。特别是今天的房产市场，从买房同意买下到房屋交付期间情况会发生改变。 一个房产经纪有更多的远见知道在具体的房产市场中会发生什么，也会制定好房产购买合同来确保买家从多变的房产市场中或者建商生意状况的变化中不受影响。 如果你要问我，真正的问题应该是：为什么当你在建商那购买房屋时不用一个地产经纪呢？ 更多详情，请见 WWW.168LASVEGAS.COM

拉斯维加斯豪华公寓常见问题 问： 销售与ESCROW过程与独立屋的区别？ 高层公寓是一个特别的市场： 不可退还的押金要求，购买定价，停车位，储藏室， HOA问题， 贷款人挑战，抬头保险无形资产， 租赁规则，宠物，和阳台政策，这些只是不同于独立屋交易的一部分。 问： 什么是 酒店式公寓和住宅公寓之间的差异？ 酒店式公寓的单位钥匙齐全，全套家具，并可以享有夜间租赁程序。 大多数业主将它们用作度假物业或第二个家。 住宅公寓比较不像一家旅馆，经常用作主要的居住地。 他们都可用作第二个家，但通常HOA禁止住宅公寓被当做夜间或者每周租赁。 问： 如果我访问开发商的网站或者售楼中心而没有代理的指导会怎么样？ 通常，你会牺牲你的代表权利。 如果您希望自己买方代理来帮助您，您应首先与他们联系，并让他们正确为您注册。 问：对拉斯维加斯豪华公寓物业 有没有特别贷款要求？ 有时，高层公寓的贷款可被视为"无保证"， 这会影响从条款到费率的一切。 其中一个最大的错误是不知情的买家咨询了错误的代理，选择了对豪华公寓资金贷款经验不多的放款人。 问： 需要了解的有关高层酒店式公寓的融资是什么？ 这里有些 酒店式公寓 和住宅的贷款之间的差异，可以影响买方的贷款条件。酒店式公寓需要放入更多头款和更高的利率在这种类型的贷款产品中。 总要请教专业贷款人或按揭银行。 问： 我可以预计到我的酒店式公寓运用夜间租赁程序而得到的现金流是多少吗？ 经纪人 ® 禁止讨论入住百分比、 房价、过去的租住历史或任何其他这一类型问题的陈述。 酒店式公寓 不是注册的证券，因此不能以此出售。 SEC 非常严肃对待此事。 请务必咨询一个遵守法律、不会误导您的房产经纪®。 问： 比较不同物业的便民设施与特色的最好途径是什么？ 如果你直接去销售办事处，你只会得到他们个人对于他们自己项目的看法意见。 了解市场的最彻底的办法是咨询一个房地产经纪，他需要具备拥有房地产经验的一个行之有效的专业人员，不会偏袒到任何一个单个项目，或有多年专门从事咨询。 问一个拉斯维加斯房地产经纪，他们是真正对于销售高层公寓物业有经验的。 问： 如果我购买了一个住宅公寓单位，我可以租出吗？ 大多数HOA允许您出租。 但是，与酒店式公寓不同的是，住宅公寓不能用于短期出租。 HOA通常要求您与租户签订租赁协议通常三个月到一年不等。 问：在拉斯维加斯...

魅力公寓，靠近拉斯维加斯思醉崖，豪华高层居住者可以看到思醉崖上的壮美风景 ！ 魅力拉斯维加斯是最新的住宅高层豪华塔楼已经完成。 离拉斯维加斯大道仅一步之遥，在撒哈拉西大街。所有公寓单位都有落地玻璃窗，完全展示出思醉崖的壮观景色。 在魅力公寓南面可以看到拉斯维加斯思醉崖的景致，在魅力公寓北面可以看到DOWNTOWN的景致。 南区 （前面向) 的公寓定价包含保费。 从更高楼层的魅力公寓-你就能看到所有 ！ 你一定要看看魅力公寓！ 许多单位提供"设计备用"，这意味着你可以自由设计你的单元，如地板和油漆。 有的单位已经完成。 如果在MLS上搜索所有魅力公寓正在出售的单位，很难知道每个单位真正的状况，请联系金城地产的吴先生702-334-7767 or EMAIL: 168LASVEGAS@GMAIL.COM，他会告诉你真实情况。 项目详细信息 属性类型--------住宅公寓 发展位置--------思醉崖末端 开发公司--------Fifield 公司 建筑师--------电子数据交换体系结构 项目成本--------约 3 亿元 施工时间--------在 2008 年完成 地面及建筑物高度-------- 41 层 ， 大约 445 英尺 总公寓单位--------- 约 427户 总的阁楼（复式）---------约 5户 顶部楼阁楼（复式）--------- 约 2户 （1 多层次） 塔的数目---------其中一个 平面布置图-----------工作室、 一、 二，三房一厅 尺寸范围-----------单位的范围，从约 660-4200 平方呎。 露台---------很多单位在魅力拉斯维加斯有标志性的阳台/平台 定价---------价格范围从40万到400万美元以上 便利设施-魅力拉斯维加斯----------所有者礼宾服务、 24 小时门卫、 24 小时保安、 私人室外游泳池区域、 卡瓦尼亚斯、 饮食厨房、 健身中心、 商务中心、 wi-fi 网络休息室、 媒体室、 会议设施和酒窖俱乐部的房间。 生活方式-----------度假村走廊北端走到底就是魅力拉斯维加斯，而不是直接的思醉崖物业。魅力的位置接近您所希望参加的拉斯维加斯的活动场所。 甚至更棒的是，可以非常方便的驶入15号公路， 方便您通行至 McCarran 机场...

投资者驱动低迷的公寓组合市场 公寓租金下降，空置率上升，业主让出更大的优惠使得他们自己的单位能够在过剩库存的市场中租出去。 14.8 ％ 的高失业率，很容易看到在拉斯维加斯多户住房市场可能被视为一项高风险的投资。 投资者仍然看好公寓组合市场，在大衰退的现在没有任何投资会安全的， 它可以有10%的回报。 机会主义的投资者可以以 $ 295,000 总价，或 $12,292一个单位，获取接管“潭路公寓”。 金城地产的RAMON WU说。 真实的情况是，公寓楼位于国家间15号公路以东和撒哈拉道以北的一个区域中-----一个名为"裸城"的区域-----，他们需要主要规划创建工作。 好处是低廉的价格和靠近思醉崖。 "我认为与其他商业物业类型相比， 公寓的吸引力在于它是一个关键的需要" 金城地产吴先生说。 人们需要有个地方住。 这是投资者的感觉。 它的核心在于拉斯维加斯是蓝领的小镇。 他也有列出财源公寓的32个 单位总价$ 640,000 或一个单位 $20000。是从 $ 795,000 减少下来的。 预计的净经营规划创建和其他花费会是 $ 84,463 ， 资产回报率将是13.2%。 市中心的建筑"有点远离所有在附近社区的挑战"与独立房屋和政府建筑物，吴先生说。 低迷的公寓建筑将继续到 2011年在拉斯维加斯市场上作为贷款人从他们的资产负债表中删除不良资产。 拉斯维加斯公寓价格的平均值在过去的12 个月中下降 40% 到 $ 37,800 一个单位，成为低迷的物业交易的一个很深的折扣。上半年经纪报告显示，驱动销售速度上涨了 30%。 在良好的位置的优质物业的资产回报率，从中间水平到 8％高度以一年为期。 对出租屋的需求将会增加，当失去了他们的家园和破产的人需要花费一些过渡年来进行"金融修复"。 "我相信多户住房将会是很好的长期投资，因为事实是没有任何房屋正在建造和人们仍然正在失去他们的家园"他说。 买方谨慎衰落，空置率开始稳定，价格低于更换成本。 拉斯维加斯投资者华莱士罗宾逊说他以折扣价格买了很多银行拥有的物业，将它们修整，并重新放回市场。 他已发售的 四房的在15 街的房子价格为 8 万元。 "你缴付低于市值加一些他们需要大量的工作，"他说。 “你要去把...

全景塔 --------- 拉斯维加斯豪华高层公寓房 点击查看全景塔手册 : http://images.agentcenter.com/client/7/2/0/23027/panoramaonlinebrochure.pdf 全景大厦1单元＃ 1801 ===>>> ONLY $181,500美元- 1个卧室 全景大厦2单元＃ 1603 ===>>> ONLY $209,900美元- 2个卧室 欢迎您到惊人的豪华全景塔----拉斯维加斯高层公寓房，位于拉斯维加斯思醉崖西部仅一个街区，提供了最叹为观止的景观，此豪华高层公寓正在寻求买主。 全景塔为最新的技术铺平了道路，它是有弧度的结构以及全玻璃的高层建筑。许多单位使用全玻璃阳台，外面的美丽景色一览无遗。全景塔的买家可以从公寓的里面坐着浏览外面美丽的景致。 有着美丽的蓝色玻璃包裹着的全景塔，比世界著名的拉斯维加斯思醉崖上升超过400英尺以上，提供给居民自己的独立窗户，赌城拉斯维加斯的迷人景致一览无遗：每天早上的阳光和欢乐的红石山沐浴在美丽迷人的日落，晚上可以看到世界最夺目的霓虹灯。 在你还没有踏入全景塔内部，你就会已经深深迷上其独特的风格。 优雅，功能性，琳琅满目。 从全景塔戏剧性的门廊进入典雅的大堂，全景塔休闲区域有雕塑群围着的游泳池和按摩浴缸。从国家最先进的健身器材，壁球场，漩涡浴池，蒸汽室和按摩室，甚至，瑜珈班，还有一英亩具有停车功能可携带宠物的道路。全景大厦公寓会议室，剧场，和一个零售亭预计即将开放，有干洗店，美食市场和新鲜面包房。 你会知道你无须离开你的住所就已经身在天堂。 方便，舒适和安全是优先事项。礼宾部.... 为您服务！ 室外温泉... 优雅的厨房.... 门卫以及周到的代客门房和一个24小时看守的监视车库门-安全系数极高。运用木材，石材，大理石，板岩，全景的顶级设计师们创造了一个优雅的经典方案。每个房子都运用顶级的材料以及顶级的厨房用具。只需3分钟车程就可到达拉斯维加斯思醉崖的中心。 看看这些全景塔的设施： 全景塔豪华公寓的设施包括： •休闲区域，周围围有雕塑的按摩浴缸和游泳池。 •私人小屋面对游泳池区。 •男女分开的独立水疗设施，包括个人按摩，桑拿及蒸汽浴室。 •设备齐全，先进的设施设备先进的健身房，包括瑜伽彼拉多区。 •礼宾准备协助你一天中的任...