中國人可以來美國 購置房地產 & 貸款買房嗎？

                                                      中國人可以來美國 購置房地產 & 貸款買房嗎？

在美国，外国人是可以允許購置房地產，實際上外國人和美國人購房時的過程沒有什麽太大的區別，作為國外來的人在美國買房，重要的是要瞭解美國一些基本的買房過程，以及一些美國地產基本知識。

美國房市交易的一般做法：

透明度-在美國房屋買賣交易是公開的；一個新的房屋上市一定要在24小時之內放在網上，向所有的地產經紀人公開。 傭金-在美國買房是不用付傭金給經紀人，因為傭金一般都是由賣方付，但是不用擔心，雖然經紀人費用是由賣方付但是買方的經紀人總是會千方百計，竭盡全力為買方服務，維護買方的利益。選擇經紀人是開始買房的第一步。

有些人會想不用經紀人自己可不可去買房，當然是可以的，可是你所花費的時間和精力可能是你始料不及的，而且經紀人會給你很多專業方面的指點，所以買賣房屋時雇用經紀人總是明智的選擇。 當你選好經紀人之後，根據你的需要，你的經紀人會在市場上所有在出售的房屋中，包括新房和二手房中為你選擇房屋，然後帶你去實地觀看，當選到合適的房屋后，經紀人會幫你填寫一份房屋購買合約，遞交給賣方經紀人，在此同時需要你的銀行存款證明和一個定金支票，如果是貸款的話需要銀行的批准信，這幾樣東西一定要事先準備好。銀行存款證明可以是國外各大銀行的存款證明。

購房合約被交上去后，賣方通常會有同時接到好幾個offer（買房合約），有時幾十個，多則上百個，在目前的市場上這種現象不為奇。在眾多的offer當中賣方選擇一個他們認為最好的offer。 如果你的offer被接受， 賣方經紀人會將所有的資料一同送到過戶公司，并開戶，你的定金支票也在開戶這天被遞交給過戶公司為過戶做準備。

從offer被接受到過戶拿鑰匙，整個過程通常為一個月的時間。 這期間，有大約如下的一些事情需要做： 房屋檢查，如果檢查出問題誰來修理？这期间賣方會出示一個房屋狀況披露報告，這份文件里屋主將房屋所有的毛病問題按照法律規定必須一條條給予陳訴闡明。在房屋過戶之前，可以到房子內在走一遍，確保房屋的狀況和你第一次所看到的是一樣的。如果你希望屋主留下洗衣機，窗簾等，可以在下offer時和賣方表明。 過戶，一切手續都完成后，按照合約指定的日期匯款過戶。

一般從中國國內匯款大約需要5天的時間，匯款金額有限制，所以中國國內的買家要提前在美國開個個人戶頭，然後分期將款項匯入。過戶公司收到匯款后在一天之內做完產權登記，將產權移到新的屋主名下，這樣你就已經成為新的屋主。不像在中國，每個屋主都會有一本正式的房產證，在美國房屋產權證叫Deed，看起來只是一張文件紙，當你拿到這張紙，大可不必驚慌，因為政府部門已經登記好了，美國政府每一縣都會有一個檔案部門，每個房屋在檔案部門都有登記。

中國人可以來美國貸款買房嗎？

在房貸危機的時候，美國國外貸款資源枯竭，但是過去的兩年內，銀行開始放鬆限制。 大多數的符合條件的中國人可以付40%的頭款來取得獲取貸款。不同的銀行做法也會不一樣。

例如滙豐銀行2011年時的做法是：

1.貸款人必須有10萬美金的存款（如果買房后將款取走，貸款利息將會增加0.375%）。 2.付40% 的頭款。 3.150萬美金的限額，大約可以購買一幢價值2百50萬的房屋。 4.除了以上提到的10萬美金存款外，還必須準備一年的按揭款，其中包括低稅，房屋保養費等。

滙豐銀行提供的貸款期限為30年和15年的固定利率。 除了滙豐銀行外現在還有很多家銀行也有相類似，甚至更優惠的貸款。 取決於你的貸款期限，如果你選擇浮動率，可能會得到更好的貸款利息。 銀行之所以貸款給國外的買家，因為他們想要長期保留他們的客戶。 這只是一個國外貸款的例證，我們公司有很多幫助國外來美買房的貸款途徑，例如銀行和貸款公司。有些貸款公司與小銀行合作可能會提供更加有競爭，靈活性的貸款。 國外的買房者不需要來美國簽字過戶。

這可能是大多數國外的買家最為關心的事，這和中國大陸完全不一樣。買賣雙方不需要到場簽字，所有的文件都可以通過電子郵件的方式或者是通過委託書，委託他人簽字。根據買賣合約指定的日子，過戶的手續大部份可以在一天之內完成。 美國的所有過戶手續都是通過過戶公司來完成的。

過戶公司在房屋買賣中起到一個很大的作用，過戶公司，中國國內叫做產權交易所。它是處在買方與賣方之間的一個獨立，中介的位置，正是由於它的獨立性，買方可以放心的將購房款項在房屋過戶之前（房產登記之前）從銀行匯出來。

有時候，買方常常會有這樣的擔心，爲什麽我還沒有拿到鑰匙，就要匯錢出去呢？要知道這筆錢並不是匯到賣方的帳戶，而是匯到過戶公司，過戶公司在政府部門房屋登記好產權后，才會將這筆錢付給賣方。事實上，美國的過戶公司在很大的程度上是為買方服務的，因為他們會通過各種方式去調查，保證買方所購買的產權沒有任何債務抵押問題，房屋產權上的債務抵押主要包括，財產稅，房屋擴建修理所欠建築公司的費用，以及官司等。他們也要保證產權的真實性，沒有欺詐現象。

國外的買家要不要報稅？

國外的買家報稅會與美國國內人的報稅有所不同,外国人可以在賣房時所獲得利可以通過買另外一個的房子來推延交稅。這種做法叫做稅法1031地產交換，做起來手續比較複雜，必須嚴格遵守交換規則，否則將不能享受暫免稅務優惠。

外國人購置地產出租，所得租金要付收入所得稅。通常是租金收入減去各種支出，包括修理費，管理費等剩餘部份按照百分比交稅。百分比的高低取決於收入的多少來決定。

如果你是貸款買房的話，租金收入就有可能10-15年不用交稅，因為美國政府非常慷慨，允許外國人將每月還銀行的按揭利息款，從租金裏面扣掉，这样一来，你的租金收入就有可能变成零，或者是负数。银行的利息一般都放在按揭的前面，所以说前10-15就可能一分钱的税也不用付。

外国人在美国的房屋在屋主过世的时候，财产可以传给后人，但要付大约46%的遗产税。为了避免遗产税，国外的投资人可以将房产放在LLC的名下。具体办理LLC 和免税避税的问题可以向律师和会计师咨询。

jolin liu & ramon wu