惊爆！美国9大城市房产价值可能被高估???
http://finance.sina.com/gb/economy/sinacn/su/20150929/06481342769.html
惊爆！美国9大城市房产价值可能被高估???
据美国知名房产分析机构数据显示，美国房价被高估(出售价格远高于市场实际价格)的城市已不在少数。让人抓狂的是，目前这些城市的房价仍然在“坚持不懈”地上升。
根据权威房产分析机构CoreLogic上周发布的一份报告显示，在美国前100个最大的地区房产市场中，就有14个城市的房价被严重高估；而这一数字在第一季度时仅为7。CoreLogic在对2015上半年美国各地房产市场数据进行严密监控与分析后发现，被高估的房产市场都有如下特征：
现有房产价格超出当地房产长期可持续正常上涨水平10%以上。
现有房产价格与人均可支配收入差距较大，人均住房可负担能力较小。
供应量不足成“被高估“主因 买家购买热情丝毫未减
CoreLogic首席经济学家Sam Khatar认为，导致房产市场被高估的主要驱动力为“房屋供应量”。 “精明的开发商并不会给所有买家建造充足的房子，确切地说，他们专注于利润率而不是规模”。也就是说，开发商总是将目光放在“如何增加中间费用”上，而往往忽视了市场，所以当地需求量总是“被迫”增长强劲。
值得注意的是，“价值被高估”的现象总是伴随着房价的飞速上涨，即使该地的人均收入并没有太大的变化。根据知名房产信息机构RealtyTrac的数据显示，在过去两年里，美国平均房价涨幅为11.5%，达到18.95万美元；特别是一些地区房产市场，房屋升值幅度已超过20%。与此同时，美国个人收入却跟不上步伐：根据圣路易斯联邦储备银行(the Federal Reserve Bank of St. Louis)的数据(经过通胀调整)显示，美国实际个人可支配收入在过去两年里的上升幅度仅为5.5%。
当然，即使在这些房价被高估的城市里，房屋交易量仍然在大幅度增长。对此，Khatar表示这种状况十分正常，“一个市场仅仅是房价被高估并不代表它就存在泡沫，所以并不影响买家的购买热情；但未来房价的反弹状况却是一个未知数”。
奥斯汀房价涨幅超“正常增长水平”42.3% 德克萨斯州3城市上榜
以下为CoreLogic筛选出的美国9大放假被高估城市：
美国奥斯汀(Austin, TX；德克萨斯州首府)
奥斯汀市及其朗德罗克(Round Rock)地区以超过“可持续正常房价上升水平“42.3%的增长率坐上了“房价被高估城市榜单”的头把交椅。CoreLogic分析师称之为“令人惊愕的涨幅水平”。与2013年10.3%的涨幅相比，2014年该地区的房价升值幅度已超过16.3%。
查尔斯顿(Charleston, SC；新弗吉尼亚州首府)
查尔斯顿的老城区及北部地区的房屋价格超出当地“可持续正常房价上升水平”(以下简称为“正常增长水平”)23.4%。2013年，该地的房价涨幅仅为5.4%，而2014年涨幅跃升为12.8%。
迈阿密(Miami, FL；弗洛里达州东南部港口城市)
因经济衰退而遭受重创的迈阿密现在“又回来了”。该地区房价平均超出“正常水平”20.6%。在经历了2013年11.5%和2014年15.6%的房价涨幅后，目前迈阿密地区的房价仍然在以令人震惊的速度不断增长。
华盛顿(Washington, DC；哥伦比亚特区)
尽管是一个充满活力的地方，但华盛顿地区仍然有它的缺点：拥有全国最糟糕的交通和大部分人买不起的昂贵房产。据统计，该地的房价升值速度超过“正常水平”19%。
诺克斯维尔(Knoxville, TN；美国田纳西州东部城市)
诺克斯维尔成为田纳西州唯二上榜的城市之一。现有房屋价格超出“正常水平”14.4%。与2013年仅为4.5%的房价相比，2014年的房价涨幅已经超过11.4%。
费城(Philadelphia, PA；宾夕法尼亚州东南部港口城市)
费城房价一直在以惊人的速度上涨，仅2014年，其房价涨幅就达到16.7%，成为该榜单中2014年房价涨幅最高的城市。费城现有房价高于“正常水平”14.2%。
达拉斯(Dallas, TX；德克萨斯州港口城市)
德克萨斯州的城市之所以在榜单中占据最多席位(有三个城市上榜)，近年来势头强劲的州经济增长能力与房屋可负担能力功不可没。然而，Khatar认为，该地的房屋供给量远没有满足需求量，所以才导致达拉斯市的房价，包括普莱诺与欧文地区，超过“正常增长水平”14%。
圣安东尼奥(San Antonio, TX；德克萨斯州南部城市)
这是德克萨斯州第三个上榜城市。该市房价超出“正常水平”12.4%。2013年房价涨幅为6%，而2014年则升至10.3%。
纳什维尔(Nashville, TN；田纳西州首府)
纳什维尔地区(包括戴维森、莫非斯堡和弗兰克林地区)很多手头拮据的居民一直都在为自己的房产市场唱“悲歌”，该地房价超过“正常水平”12.3%，仅2014年房价涨幅就达14.1%。
根据权威房产分析机构CoreLogic上周发布的一份报告显示，在美国前100个最大的地区房产市场中，就有14个城市的房价被严重高估；而这一数字在第一季度时仅为7。CoreLogic在对2015上半年美国各地房产市场数据进行严密监控与分析后发现，被高估的房产市场都有如下特征：
现有房产价格超出当地房产长期可持续正常上涨水平10%以上。
现有房产价格与人均可支配收入差距较大，人均住房可负担能力较小。
供应量不足成“被高估“主因 买家购买热情丝毫未减
CoreLogic首席经济学家Sam Khatar认为，导致房产市场被高估的主要驱动力为“房屋供应量”。 “精明的开发商并不会给所有买家建造充足的房子，确切地说，他们专注于利润率而不是规模”。也就是说，开发商总是将目光放在“如何增加中间费用”上，而往往忽视了市场，所以当地需求量总是“被迫”增长强劲。
值得注意的是，“价值被高估”的现象总是伴随着房价的飞速上涨，即使该地的人均收入并没有太大的变化。根据知名房产信息机构RealtyTrac的数据显示，在过去两年里，美国平均房价涨幅为11.5%，达到18.95万美元；特别是一些地区房产市场，房屋升值幅度已超过20%。与此同时，美国个人收入却跟不上步伐：根据圣路易斯联邦储备银行(the Federal Reserve Bank of St. Louis)的数据(经过通胀调整)显示，美国实际个人可支配收入在过去两年里的上升幅度仅为5.5%。
当然，即使在这些房价被高估的城市里，房屋交易量仍然在大幅度增长。对此，Khatar表示这种状况十分正常，“一个市场仅仅是房价被高估并不代表它就存在泡沫，所以并不影响买家的购买热情；但未来房价的反弹状况却是一个未知数”。
奥斯汀房价涨幅超“正常增长水平”42.3% 德克萨斯州3城市上榜
以下为CoreLogic筛选出的美国9大放假被高估城市：
美国奥斯汀(Austin, TX；德克萨斯州首府)
奥斯汀市及其朗德罗克(Round Rock)地区以超过“可持续正常房价上升水平“42.3%的增长率坐上了“房价被高估城市榜单”的头把交椅。CoreLogic分析师称之为“令人惊愕的涨幅水平”。与2013年10.3%的涨幅相比，2014年该地区的房价升值幅度已超过16.3%。
查尔斯顿(Charleston, SC；新弗吉尼亚州首府)
查尔斯顿的老城区及北部地区的房屋价格超出当地“可持续正常房价上升水平”(以下简称为“正常增长水平”)23.4%。2013年，该地的房价涨幅仅为5.4%，而2014年涨幅跃升为12.8%。
迈阿密(Miami, FL；弗洛里达州东南部港口城市)
因经济衰退而遭受重创的迈阿密现在“又回来了”。该地区房价平均超出“正常水平”20.6%。在经历了2013年11.5%和2014年15.6%的房价涨幅后，目前迈阿密地区的房价仍然在以令人震惊的速度不断增长。
华盛顿(Washington, DC；哥伦比亚特区)
尽管是一个充满活力的地方，但华盛顿地区仍然有它的缺点：拥有全国最糟糕的交通和大部分人买不起的昂贵房产。据统计，该地的房价升值速度超过“正常水平”19%。
诺克斯维尔(Knoxville, TN；美国田纳西州东部城市)
诺克斯维尔成为田纳西州唯二上榜的城市之一。现有房屋价格超出“正常水平”14.4%。与2013年仅为4.5%的房价相比，2014年的房价涨幅已经超过11.4%。
费城(Philadelphia, PA；宾夕法尼亚州东南部港口城市)
费城房价一直在以惊人的速度上涨，仅2014年，其房价涨幅就达到16.7%，成为该榜单中2014年房价涨幅最高的城市。费城现有房价高于“正常水平”14.2%。
达拉斯(Dallas, TX；德克萨斯州港口城市)
德克萨斯州的城市之所以在榜单中占据最多席位(有三个城市上榜)，近年来势头强劲的州经济增长能力与房屋可负担能力功不可没。然而，Khatar认为，该地的房屋供给量远没有满足需求量，所以才导致达拉斯市的房价，包括普莱诺与欧文地区，超过“正常增长水平”14%。
圣安东尼奥(San Antonio, TX；德克萨斯州南部城市)
这是德克萨斯州第三个上榜城市。该市房价超出“正常水平”12.4%。2013年房价涨幅为6%，而2014年则升至10.3%。
纳什维尔(Nashville, TN；田纳西州首府)
纳什维尔地区(包括戴维森、莫非斯堡和弗兰克林地区)很多手头拮据的居民一直都在为自己的房产市场唱“悲歌”，该地房价超过“正常水平”12.3%，仅2014年房价涨幅就达14.1%。
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