房市泡沫對賭城 LAS VEGAS 房市的長期影響 ???
房市泡沫對賭城 LAS VEGAS 房市的長期影響 ??? 【拉斯維加斯訊】 美國近世代的房市泡沫起源於 2003年， 影響半個美國本土州，直到 2006年房市漲到頂峰後開始滑落， 房市泡沬於 2007年到 2009年發生， 因信貸危機引發出房市崩潰。 所謂房市泡沫的形成，起於求過於供，使房價直線上升， 同時引出原本觀望的買主也急促進場購買 ，造成房屋更加不夠賣，房價益發更高，直到臨界點出現， 房市轉變成供過於求，房價反向直線下跌，房市泡沫因而產生。 拉斯維加斯的房市，從 2003年 至 2006年 房價漲了 80%， 由於之前屋主還貸信用良好，銀行願意借款給買賭城房屋者， 加上房價一直上漲，屋主甚至可貸到超過房屋售價的貸款， 大約五年的時間，賭城提供了很多營建工作機會， 附帶展現出強勁經濟力， 但好景被突然來的經濟大衰退給沖刷的乾乾淨淨。 在房市高峰期，賭城民眾認為房價會一直往上漲， 不再乎把房屋淨值貸款拿出來購買貴重物品，當房市泡沫爆了之後， 賭城屋主才體會到原來自己花用掉過多的錢， 而房子根本變成了負資產，屋主為了脫困讓房屋被貸款機構查封， 有些人宣告破產應對財務困境， 也有屋主用短售方式向銀行求取廉價出售房屋， 信用評分在賭城擁屋居民身上變得一片狼藉。 賭城房市成為全美銀行查封屋比例最高的都會之一， 房價下跌最深的時候比高峰期低 62%，表示大多數賭城房屋， 僅值高峰價的 38%， 2011年賭城呈現最低房屋中間價 $11萬5700元， 那時候全美房價平均下跌30%，不及賭城跌幅一半。 自 2012年 2月之後，賭城的房價月月回升， 到了 2015年第一季，已回復到 20萬元房屋中位價， 賭城地區卻仍然是全美第四高房屋止贖區，這些年之間， 相當多投資者前來拉斯維加斯買房賣房， 賭城成為全美炒房第一名之區，和佛里達州情況相似， 那時候上市的房屋，有 19%是投資炒房客轉手翻售獲利之屋， 最近這三年，炒房客在利潤減低情況下相對數量也減少， 但平均每年房價維持在12%的漲幅。 房價持續在恢復的同時，賭城的溺水屋主依然高， 到 2016年拉斯維加斯的屋主溺水者佔四分之一， 表示他們的房屋貸款欠款金額比屋價更高， 所以買主相信賭城房價還是有成長空間。 2017年 賭城區內房價漲幅最...
