Trump 川普税改, 对美国房市走向的影响???

Trump 川普税改,

对美国房市走向的影响???

2018-01-01 11:45 【焦点汇聚】

美国参议院上周六午夜通过了大规模税改方案--《减税及就业法》，此前共和党克服了在赤字等问题上的一系列内部分歧，税改方案将对经济产生深远影响。这份方案包括约1.4万亿美元减税措施，将把企业税率从35%削减至20%，重塑跨国企业课税规则，并暂时降低个人所得税。一系列税收措施不仅对个人企业产生重大影响，同时震荡美国房地产市场。

现阶段房地产市场趋势：购房负担重、区域差异显著

美国房价高，租金升，对于投资者来说，赚钱赚到手软。更有证据表明，越来越多的资金投入到美国房地产市场中去。而对于某些低收入群体来说，承担的住房成本则越来越高。联邦住宅抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）近日发布了一份报告。该报告以该公司2010年到2016年间至少两次发放抵押贷款的公寓为样本，追踪租金变化数据。研究结果显示，2010年，低收入家庭要找到可以负担的公寓已经很不容易，当年普通公寓中只有11.2%是低收入家庭可以承受的；到了2016年，情况更加糟糕，低收入家庭负担得起的普通公寓只剩下4.3%了。

房地美的报告着重于针对大城市地区那些收入不到中等收入水平一半的家庭。舒兹的文章指出，这些家庭拥有的资源最少，在住房选择上最受限制，政策制定者应该更多地为经济上易受冲击的家庭着想。房地美报告中的数据也暗示，住房负担能力下降，不仅仅是低收入人群面临的问题。从全美范围看， 2010年至2016年，中等收入家庭可负担的公寓比例从95.8% 下降到了90.6%，超过5个百分点。尽管总体上中等收入家庭仍可负担90%的公寓，但趋势是在下降。

美国在线房地产平台Apartmentlist.com的数据显示， 2014年至今，科罗拉多州一卧室公寓租金的中位数上升了22.4%，是全美平均数的两倍；该州首府丹佛的房租比全美平均价格高了12.6%。一些房地产行业的专家称，在金融危机期间，科罗拉多遭遇了房屋止赎危机，投资者收购住宅并投放到高端租赁市场。同时，2009年至2016年，该州增加了约57万新进人口，其中很多都从事高收入的科技和石油行业，这也推高了当地的房租和房价。

房地美的报告中使用了联邦住房和城市发展部制定的所谓住房负担能力的定义，即住房成本不应超过收入的30%。因此，承受能力同时取决于租金和收入，住房承受能力下降的原因可能是租金上升，也可能是收入减少，或收入和租金变化差异缩小。

降低房屋贷款利率税收减免额度

税改前原先只要带息贷款在100万美金以下的个人，都能享受税收减免；税改后把享受贷款税收额度上限降为50万美元。需要注意的是指贷款超过50万美金，不是房价50万，并且只针对新贷款，不是针对已有贷款，加州11月2日开始实行。

对高房价地区的买房族来说，原本房贷利息抵税政策受惠最大的群体是购买大房子（房价贵），交纳很高房贷利息的的高收入家庭。华人就是这一群体的重要组成部分，在美华人主要聚集在旧金山湾区、洛杉矶、纽约等城市，多数地方买个小房子都是上百或几百万刀，税改方案规定，贷款超过50万刀不能享受税收减免，这对于高收入贷款买房的的华人家庭来说是一大重创！举个例子，年收入 50,000美，税改前每年交纳的房屋贷款利息是5,000美元，那么国家只收你45,000美元的收入所得税；在税改后如果贷款超过50万刀，那么房贷利息将不能作为收入所得税的抵扣部分。

大于50万美元的房屋抵押贷款主要集中在加州，纽约州，弗吉尼亚州，新泽西州，德克萨斯州，伊利诺伊州，马里兰州，华盛顿和佛罗里达州。华人聚居的北加湾区，南加的洛杉矶，纽约这一比例都在百分之20以上。而加州就占全国的45.7％，这其中华人的贡献不小。不过相对加州来说，最心酸的应该是纽约。大州中，“房价高，税也高”的是纽约州；“房税高，但房价不高”的是德州；“房价高，但房税不高”的是加州。

税改对房地产市场的影响

此次税改看似会影响高房价地区买家的购房意愿。但是，不仅仅是买家的购房意愿，许多购房贷款余额高的房主将不愿意出售房屋，因为下调的房贷利率低税上限让他们无法抵消成本。而这会加剧现有的一个大问题，房源供给量短缺。税改方案公布后，投资者普遍对租房市场更加看好。房贷利率低税上限让租房看起来比买房更加划算，美国最大的租房公司股票更是在11月2号税改方案宣布后迅速上涨。

假设市场上房源供给量更加短缺，租房需求更加旺盛，房租必定会快速上涨。快速上涨的房租会让市场迅速自动调节，加上短缺的房源，房屋价格并不会下跌，反而会受坚挺的经济发展影响而持续上涨。并且，根据数据分析，在美国纳税人中，仅有20%的人群要求用房屋贷款利息用来抵税。此次税改并不会在根本上改变当前火热的房地产市场。

德州将迅速吸引更多购房者目光，在德州，不会有人因为这次税改而打消购房的念头或者产生抱怨。而近年来，由于德州很多城市租金涨幅迅猛，已经吸引了很多投资者的目光，此次税改，会加剧这一现象。德州圣安东尼奥，达拉斯，博蒙特和谢尔曼地区的租金年涨幅迅猛趋势显而易见。旧金山湾区圣克拉拉，圣何塞，森尼韦尔等地区，由于房屋租金一直都很高，并没有体现出较大的租金涨幅，这些地区的投资回报更多的体现在房屋增值上。

（文章作者倪丽虹，我们充分尊重知识产权，如有问题请及时联系我们）

本文由美国资深地产经纪 Ramon Wu 特别推荐。

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