美国豪宅开发商讨好中国购房者
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自中国的新一批买家正在美国全国大举购置豪华房产，将数十亿美元注入美国的住宅地产市场。美国房地产行业也在纷纷向这些新买家示好。一些新项目的开发商开始安装中式厨房，遵循风水原则，并为精选的套房配上幸运数字；还有一些开发商将房产销售和旨在鼓励海外投资的政府项目结合起来。房地产公司派代表飞往中国，还聘用能说普通话的经纪人。
Fortune International
中国富裕阶层在美国住宅房地产市场豪掷数十亿美元，成批购入豪宅。同时，美国开发商开始重视风水和幸运数字等元素，以迎合中国买家。
在洛杉矶、纽约乃至迈阿密，主要来自中国大陆的买家──还有一些来自香港、新加坡和韩国──正彻底改变着房地产市场的格局。一对中国夫妇上月斥资3,450万美元购入加州比佛利山庄(Beverly Hills)日落大道(Sunset Boulevard)上一座凡尔赛风格的豪宅。一年前，一名香港商人斥资约2,800万美元购入附近一处房产。据两名知情人士称，在过去六个月里，纽约曼哈顿一个名为One57的全新高层楼盘有数套整层公寓被中国买家签下，每套售价在5,000万美元左右。
One57是正在曼哈顿中城开工建设的豪华高层住宅，位于西57街，在卡内基音乐厅(Carnegie Hall)对面，俯瞰中央公园(Central Park)，定于2013年竣工。为迎合亚洲买家，该楼盘将许多最豪华的整层公寓放在80层至88层──这一妙招是为了迎合中国人对幸运数字“8”的偏爱。88层的公寓以约5,000万美元的价格被一名中国买家签下。
过去六个月，有15名亚洲买家购买了位于纽约东72街515号的公寓，这里每套公寓售价在100万美元左右。在洛杉矶市中心，由AEG开发的新丽思卡尔顿公寓(Ritz-Carlton Residences)近期有半数买家来自亚洲。一些买家会批量购买：去年年底，来自上海的商人刘方毅(音)以1,400万美元总价在Artech购入17套公寓。Artech是一幢游轮造型的现代玻璃建筑，俯瞰迈阿密附近的近岸航道。
甚至就连过去鲜有中国买家问津的地区也受到了越来越多的追捧。41岁的上海居民、投资顾问理查德•周(Richard Zhou)去年斥资20万美元在佛罗里达州迈尔斯堡(Fort Myers)一个大型高尔夫社区购买了一处住房。他说，他买房时并没有去该社区看房子，他信任几个月前在那儿买房的朋友。周用了两周时间研究美国房地产市场，迅速将佛罗里达州确定为投资对象，因为“佛罗里达州受到了金融危机的严重影响，”他还说，晚年他计划到那里去养老。他说，“佛罗里达州确实是‘阳光州’，气候真的很舒适，空气质量非常好。还有，食品也很安全。”
上月美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)发布的数据显示，在截至3月份的12个月中，来自中国大陆和香港的买家在美国的购房金额达到90亿美元，较2010年增加89%，成为仅次于加拿大人的第二大海外购房群体。许多房地产经纪人称，这些数字太低了，因为它们仅仅追踪了多重上市服务系统的销售额，而没有反映出私人销售额。此外，上述数据依据的完全是房地产经纪人对买家的划分。
纽约豪华房地产经纪人多莉•伦兹(I. Dolly Lenz)估计，她的客户现在有半数来自中国，是两年前的两倍以上。Corcoran Group的首席执行长帕米拉•利布曼(Pamela Liebman)称，2012年年初以来，中国买家的豪华房产购买量已剧增至破记录水平。
海外投资者对美国房地产市场产生兴趣是从住房危机期间开始的，当时，房地产价格的直线下跌使美国成为吸引全球买家的目标。人民币持续升值，2010年6月份以来人民币兑美元上涨了逾7%，中国最富有阶层的人数也在不断增加。与此同时，为消除房地产泡沫，中国政府限制人们购买多套住房，并从近期开始提高抵押贷款的资产要求。
帕特里克•奥尼尔(Patrick O'Neill)说，“由于在中国国内购房面临更多限制，而欧洲非常不稳定，因此美国房地产市场对中国买家来说极具吸引力。”奥尼尔在香港开设的奥尼尔公司帮助亚洲投资者在美国置业。他说，“美国提供低利率、低廉的价格，是投资的避风港。”
家住北京的长春人孟迪（音）目前就读于南加州大学(University of Southern California)。23岁的孟迪说，中国政府的多变以及由此导致的经济的动荡不定促使他投资海外房地产市场。他不太想租住学生公寓，最近以约80万美元的价格在洛杉矶市中心的丽思卡尔顿公寓购买了一个套房。他说，“与中国相比，美国相对稳定。中国政府试图对房地产市场进行调控并为其降温，并因此出台了限购政策。所以如果你已经买了一套房子，他们就不支持你再买一套。”
过去六个月，富有的中国买家签下了One57 15套昂贵公寓中的10套。One57公寓楼层下是柏悦酒店(Park Hyatt)，建成后将成为纽约最高的住宅楼。据一名知情人士称，中国最大的集团公司之一海航集团(HNA Group)近期在纽约购买了几处商用房产，该公司签下了One57的两套整层公寓和两套半层公寓。
房地产经纪通常把买家划分为四个不同的群体：购买售价超过1,500万美元自用房产的超级富豪；购买售价数百万美元的自用住宅的群体；购买投资房产的群体，他们所购买的房产售价通常在100万美元到200万美元之间，用于出租；此外还有批量购买房产，以此作为商业战略的群体。
新加坡商人史蒂文•罗(Steven Loh)就是一名批量买家，他经营一家名为Silkrouteasia Capital Partners的房地产咨询公司。他最近以每套约100万美元的价格在洛杉矶的丽思卡尔顿公寓购入六套公寓，此外他还在协助几名海外投资者在洛杉矶另一地产开发项目购买逾50套公寓，交易价值达6,000万美元。
罗说，他想在房地产升值之前把握市场先机。他并不担心美国投资者──他认为推高价格的将是其他亚洲买家和公司，因此他目前在努力说服他们投资与他相同的项目。他说，“我认为亚洲高净值投资者对美国市场有着强烈的投资欲望，比方说，他们会把10%到25%的财富配置在美国资产中，亚洲人对购买高品质房地产有着强烈的偏好和热情。”
一些美国房地产经纪人称，当前的房地产热让他们回想起二十世纪八十年代日本人的购房潮，后来随着日本经济的崩溃，这股热潮也随之消退了。和当年不同的是，如今买家们往往要更谨慎一些，他们努力避免买价超出市场价值，他们还会再三计算回报率。此外，当年日本的投资有很多是依靠贷款，而如今中国买家则往往用现金支付。
和亚洲国家的许多投资者一样，中国买家也大都青睐新房。加州欧文(Irvine)的兰伯特牧场(Lambert Ranch)是一个新建封闭式社区，新到院内的棕榈树叶子都还未展开，但欧文的房地产经纪人周梅（音）称，购房者已在这里排队抢购要价90万美元至150万美元的住宅了。周梅能说普通话，她用Skype与亚洲客户交流。了解该社区情况的人士称，到目前为止，兰伯特牧场有50%左右的买家是来自亚洲的外国人。该社区首批投放市场的42套住房在五周内就卖完了。
房地产经纪人称，中国投资者目前主要投资目标是纽约、洛杉矶和旧金山，但他们也开始将触角伸至南佛罗里达州以及西雅图和拉斯维加斯等地了。总部位于上海的房地产公司威翰地产(Windham China)是一家帮助中国买家在美国寻找房产的公司，该公司首席执行长斯蒂文•劳森(Steven Lawson)说，几年前中国投资者还“惧怕”佛罗里达州，而现在情况发生了巨大变化。他说，“中国人对迈阿密存在误解，以为迈阿密这个城市不是特别安全，因为很多中国人会看《犯罪现场调查：迈阿密》(CSI: Miami)或《迈阿密风云》(Miami Vice)等电视剧。”
劳森说，在过去一年里他把迈尔斯堡一个大型高尔夫社区的八套住房卖给了中国买家。这些房子面积在2,500平方英尺（约230平方米）左右，精装修，售价不到25万美元──这对北京和上海的居民来说显得很便宜，因为他们在当地购买这么大的房子常常要在这个售价后面再加一个零。
房地产公司和银行正在采取行动把握购房热带来的机遇。奥尼尔说，他们公司举办的半年度投资研讨会（向通过资格预审的中国买家介绍在美国如何购买房地产，研讨会在舞厅和私人俱乐部举办）需求量在过去六个月中翻了一番。中国的一些银行也在加强这方面的服务，他们邀请美国房地产经纪人飞到中国参加有关如何在美国置业的会议，并用幻灯片展示纽约和洛杉矶的高档房产。
一些开发商和房地产经纪公司试图利用鼓励外国人赴美投资的政府项目。比方说，按照EB-5项目的规定，海外投资者向企业至少投资50万美元，在美国创造至少10个就业岗位，就有资格获得美国永久居住权。迈阿密J. Milton & Associates房产公司的开发商杰里•考夫曼(Jerry Kaufman)向中国买家推销一个项目，参与该项目的中国买家可以投资佛罗里达州一个名为“大西洋美国机会基金”(Atlantic American Opportunities Fund)的EB-5核准投资工具──然后再多花一些钱，在附近的一个J. Milton楼盘购买一套公寓，该楼盘名为圣特罗佩(St. Tropez)，位于迈阿密旁边的阳光岛滩(Sunny Isles Beach)。他说，到目前为止已有20个中国家庭与他签约投资该基金并购买公寓，一套公寓的平均售价是70万美元。
Evan Joseph
过去六个月，有15名亚洲买家购买了位于纽约东72街515号的公寓。
加州兰伯特牧场的设计从一开始就考虑到了亚洲买家的需求，有中式厨房─一个通风功能强，可满足炒菜所需的独立空间──和供家中长辈居住的客房等选择方案。兰伯特牧场的建筑师罗伯特•海迪(Robert Hidey)在中国有丰富的设计经验，他沿南北轴线修建社区干道，并确保住房都有朝南的窗户──这都是好风水的关键。除了建造可几代同堂的居室和中式厨房外，兰伯特牧场的开发商New Home Co.还按照风水原则在建筑物里面埋入了金币。为避免出现以“4”（这个数字在中国不吉利）开头的门牌号，该社区的住家地址都以“50”开头。
洛杉矶丽思卡尔顿公寓的经纪人邀请中国买家在丽思卡尔顿酒店免费住两晚，这是丽思卡尔顿旨在吸引亚洲买家的“环太平洋计划”(Pacific Rim Plan)战略的一部分。访问活动以在丽思卡尔顿一处公寓举行的香槟酒会作结，不过来客必须自付机票。负责丽思卡尔顿公寓国际销售的吉姆•雅各布森(Jim Jacobson)说，“现在我们做的就是访问中国大陆、香港和新加坡。”他说，“我们已经认识到，我们的市场在那里。”丽思卡尔顿公寓的一卧套房售价85万美元左右，较大的公寓售价250万美元，还有最高售价930万美元的顶层豪宅。
还有一些房地产公司借助中文媒体来营销自己的品牌──以及房产项目。纽约Corcoran的经纪人陈静为热门中文网站美国中文网(Sinovision.net)撰写汉语专栏。去年她在一个专栏中提到哈勒姆(Harlem)的褐石排屋在升值；八个月后，她向中国买家卖出了三幢这样的褐石排屋，每幢售价在100万到200万美元之间。
她说，“中国人就像好莱坞名流一样，一旦有一个中国人买了褐石排屋，其他人就全都想买一幢。”
