美國房價上漲遠超收入增加 中産階層住房負擔加重
美國房價上漲遠超收入增加
中産階層住房負擔加重
http://news.sina.com 2015年03月06日 00:26 中國新聞網
相對於中國的房價，美國房價與美國人平均收入相比，還是比較合理的，但由於美國房地産市場已經走出低谷，有些地方甚至反彈超過2006年房價頂峰時的水平，美國中産階層是否負擔得起房子的問題再度凸顯，尤其是在舊金山、紐約、洛杉磯、聖地亞哥、華盛頓這樣的大都會地區更是如此。
家住華府周邊的王先生過去一年一直想買新的房子，可是現住的房子不出手的話，以他們夫妻的收入，現在每月最多隻能支付2000美元，以現在的30年固定利率，相當於能貸到40萬美元。而在他期待的好學區裏，一幢小型的二手獨立屋最少也要70萬美元。於是糾結再三，他們只好繼續住在目前的連幢屋裏。
美國房價在連續兩年上漲10%之后，去年秋季開始漲幅放緩，但2014年依然上漲5%左右。與此同時，通脹調整后的家庭中位數收入25年几乎沒有變化，房價上漲遠大於收入的增長，中産階層成為這一狀況的最終受害者，中産階層住房負擔能力持續惡化。房地産網站Trulia估算，2014年美國有59%的房子是中産階層能負擔得起的，比上年下降了3個百分點。
美國家庭目前的中位年收入是5.1萬美元，而美國人購買4年內新建房子的中位價格是23.5萬美元，也就是说以中位收入而言，美國家庭不吃不喝4年半，就能買得起新房子，但在舊金山、紐約、洛杉磯、聖地亞哥、華府等大城市，房子中位價格都在50萬美元以上，好區的房子至少貴50%。當然這些地區的家庭中位收入也會高一些，買一個中等價位的房子大約相當於需要中等收入家庭八九年的全部收入。美國房地産界有個通行的標準，即每月按揭還款額不能超過家庭總收入的30%，才叫買得起房子。根據這個標準，美國房産網站Redfin分析顯示，全美40個主要城市所出售的中等價位房屋僅有41%中等雙收入家庭可負擔得起，而對於只有一人有收入的家庭，可負擔得起住房按揭的僅有10%。
對於銀行來说，現在一般審核按揭貸款的標準是，一個家庭所有的債務總和，包括每月信用卡債、車貸、房貸、學貸還款額的總和，不能超過月收入的40%。這條金融危機后才收緊的硬杠杠，將許多華人家庭擋在門外，他們只好望房興嘆。
美國與中國一樣，沿海地區比內陸地區房價貴，一綫城市比二三綫城市房價高得多。新澤西州的抵押貸款信息公司HSH.com的調查數據顯示，克利夫蘭、匹茲堡、聖路易斯、辛辛那提及底特律等五城市只要年收入達到3萬多美元，即可負擔得起一個中等價位的住房，而生活在波士頓、洛杉磯、紐約、聖地亞哥和舊金山的居民則需要每年賺取8萬到14萬美元的年薪，才能擁有自己的家園。不過要注意的是，像克利夫蘭、底特律這樣的城市，因為産業沒落，存在大量破敗的房子，價格極其便宜，拉低了這個城市的中位房價，即便這些房子便宜，也不值得去購買和投資這些城市差區的房子。
Trulia的研究發現，目前80%以上可負擔得起的待售房屋分佈在中西部內陸地區，而在紐約和洛杉磯這一比例為1/4，舊金山更低，為1/7。紐約的曼哈頓只有2%的房屋是當地中産階級能承受的，是全美房價最貴的地方。
其他影響中産階級住房負擔的因素還包括，去年房産按揭貸款30年固定利率一度上漲至約4.2%左右，從而降低了購房者的承受能力，但近幾個月來利率回落，尤其是目前30年固定利率已降到3.7%左右，刺激近期申請貸款者大增。首付比例、更嚴格的貸款標準和貸款者信用分不好，成為購買住房的三大障礙，尤其對於年輕人更是如此。一項調查發現，由於經濟不景氣，84%的美國年輕人推遲了做出重大生活決定的時間。
哈特研究中心(Hart Research Associates)所做的“住房問題調查”發現，在過去3年中，52%的美國人為支付房租或抵押貸款不得不在工作、退休儲蓄、醫療保健以及信用卡債務等方面做出重大犧牲，甚至有些人會將家搬到不太安全或學區較差的地區。
一些美國人似乎已開始給美國夢降溫。近43%受訪者在“住房問題調查”時表示，擁有一個家不再是“一個很好的長期投資，也不是一個積累財富和資産的最佳途徑之一”。超過半數的人表示購房不再具有吸引力。
