如何計算投資房投资的回报率, 請聽 LAS VEGAS 專家分析 ???

如何計算投資房投资的回报率,

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【拉斯維加斯訊】房地產往往是人一生所做的最大一筆投資，在我所主講的許多賭城投資房地產講習會上，經常有朋友會問如何算出投資房的最佳投資報酬率，以下就讓我們來看看，在做出投資決定前，幾項需要考量的原則。

     首先，選擇房地產市場作為投資理財標的物時，對於未來的一至五年，甚至五年以後此一房產的運用，先要有一個清楚的輪廓，是先自住、待換屋後出租？或是直接買來作為出租房，五年後再換手？… 等，目標不同，對於房產的地點、學區、房型或是價格，都會對於選房的考量重點，造成不同的影響。

     其次，在選定了房產標的之後，就需要理性分析，根據數據算出投資價值，才能創造出最大的投資效益。計算公式如下：

·         年租金收入  –  綜合支出  (地價稅、維修費、管理費等) =  年淨收入

·         年租金收入 ÷ 成交買價 x 100% = 租金回報率

舉例來說，假設您買入一套 $200,000的房產，每月租金$1,400，支出部份包括每年地稅 $2,000，每月社區管理費(HOA)=$50，每月保險費 $33，每月物業公司管理費=$112 (以8%估算)，實際套入公式後，可得出每年的租金淨收入(NOI) 

$12,456，回報率約達6.23%：

·         16,800 –  4,344  =  12,456 

·         12,456 ÷ 200,000 x 100% = 6.23 %

   因此，照以上公式來看，房屋的買入價格就成為決定投資報酬率高低的重要關鍵！您所投注在一棟房產上面的資金愈多，就相對降低了資金靈活運用的程度，無形中增加投資風險，這正是許多深諳此理的投資人特別青睞拉斯維加斯房產的原因！賭城的房市，即使經過近幾年來一路勢如破竹的飆漲，房屋的價格相較於加州或是紐約，還是相當價美物廉。

   再加上，內華達州的地價稅非常低，社區管理費(HOA)及維修開銷也較低，無形中大幅提升了租金的回報率，在別處買一套出租房，在拉斯維加斯，可以買上三、四套，投資金律：不把雞蛋放在同一個籃子，分散投資風險，多餘的現金拿來運用在其他的投資組合上，更加靈活。

     此外，希望大幅增加房產投資報酬率，還取決於租金的上漲潛力及房產的增值空間，在揮別了十年前的經濟危機之後，近年來拉斯維加斯的房產增值力及租金上漲的幅度，皆位居領先全美的地位，在此投資出租房的獲利空間， 不容置疑。

     更吸引人的是，內州稅法向來優惠民眾，內州居民在短期內賣出的房產增值獲利部份，是不必向州政府繳納資本利得稅(Capital Gain)的，也不徵收個人所得稅，難怪，各州的人會前仆後繼遷居至此，雖然這個城被戲稱為賭城，州也被叫作賭州，但如今，在這裡投資置產，絕不會變成一場有去無回的賭博。

    

     何況在加州，租屋法保障的是房客，房東們被惡房客賴帳又不搬家的事，時有所聞。但內華達州的法律保障房東，驅趕惡房客的效率之快捷令人瞠目結舌，這也是全美各州投資客都喜歡來當內州人房東的原因！賭城仍然是一個遍地黃金的地方，在這裡，房價親民垂手可得，讓人人都可一圓理財致富的美國夢。

本文由信和地產O'Harmony Realty 提供，

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