投資於拉斯維加斯, 高層康斗, 是一個很盈利的投資 $$$$$$$

投資於拉斯維加斯, 高層康斗, 是一個很盈利的投資

MGM Signature

房地產投資雖然危險，但不像股市投資那樣危險。在2006

年和 2007年，拉斯維加斯高層康斗的賣價超過七十萬

美元。在今天，同樣的高層康斗的賣價大約是 十七萬美

元，而市場在未來必定會恢復過來。

如果你看過拉斯維加斯高層康斗的銷售歷史，你將獲悉，天空拉斯維加斯或勝過塔，

這兩棟高層康斗在建築物建造結束之前，就已經全部售出。人們當初瘋狂購買的七十萬

美元高層康斗，現在只要十七萬美元。今天你可以在天空拉斯維加斯，用一百五十萬美

元購買一個三千五百平方英呎的頂樓康斗。一千平方英呎的康斗售價大約是 十七萬美

元。在2007年，這些十七萬美元的康斗的售價是七十萬美元。

Panaroma Towers全景高層康斗

在 2007 年，很多投資者在此「繁榮」期間到拉斯維加斯置產，可是，現在拉斯

維加斯房地產市場墜毀了，這也帶來了千載難逢的買機。有一個人，在 2010 年

末，搬到拉斯維加斯，住在天空拉斯維加斯的一個 985 平方英尺豪華高層康斗

內。這個高層康斗位於拉斯維加斯大道上 ，靠近雜技團賭場和瀑泉賭場 。在 2007

年，這個康斗的售價是七十萬美元 ，而他只用十七萬美元就買到了這個高層康斗。

Mandarin Oriental

為什麼高層康斗的售價會這麼便宜呢？因為當初用七十萬美元買這些高層康斗的屋主 ，

他們所欠的貸款金額 ，已經超過今日的房價 ，所以他們讓他們的銀行重新擁有

他們的高層康斗，銀行迅速地出售這些高層康斗，好早些回收金錢以減少損失。

當越來越多的銀行做這件事，高層康斗的價格就會被一步一步往下推。

Veer

另一個人說，他記得當他在選購一個高層康斗時，他在拉斯維加斯的的另一幢豪

華高層康斗"全景高層康斗"的五項個別產業上做了出價 。在這五個出價中，大部

份他的出價都很接近賣方提出的定價，有一個他的出價就是賣方提出的定價，

猜測有多少人回覆他？只有一個。僅僅一個人回覆他的「所有現金」出價，而

賣方的還價比原來的定價高了百分之 20。他知道，其他那四項產業，沒有回

答他的出價，是因著有許多的投標者，每筆產業都被出售超過定價。

Turnberry Place

事實上，拉斯維加斯豪華高層康斗有著不錯的買氣。他們積極地被在買和賣，

對市場來說是好的。意味著在那裡有買主。這些新的投資人，準備保留這些高

層康斗，讓他們的投資開始支付股息給他們。這怎麼說呢?　投資於拉斯維

加斯高層康斗，大約每月有五百美元到一千美元的社區管理費用，再加上每年

有財產稅。作為一名投資者，如果你不打算自住，你可以透過把你的產業出

租，輕易地抵銷這些費用和賺錢，這不就是股息嗎?

Soho Lofts

拉斯維加斯高層康斗將增值的一個理由是，他們在房地產市場墜毀之後被嚴重

超賣。高層康斗今天的銷售價格，只是 2007 年銷售價格的一個小部分。事實

上，高層康斗今天的銷售價格，只是當初建造費用的一個部分。建造豪華的

公高層康斗，並不便宜。拉斯維加斯高層康斗將增值的另一個理由是，在內華

達州的所得稅是 0%。內華達州是美國的唯一個州，沒有州所得稅或任何商業利

潤稅的。這對於個人以及公司都很有吸引力。

Sky Las Vegas天空拉斯維加斯

拉斯維加斯的現有房地產市場條件是很蕭條的，不能停留在這個低點太久。拉

斯維加斯的房地產市場，是美國受打擊最深的一州，那意味著，在這裡有機

會。六百萬美元奢華頂樓高層康斗，在賣 一百五十萬美元。很多產業獲得多重

競標。我不建議你在沒有你自己的研究之前，去購買任何的一個高層康斗。我

敦促投資者在做出任何投資之前，要出去做他們的自己的研究。打算投資於超

奢侈的高層康斗，可以研究中國東方， 費達瑞，或轉向處。尋找旅館高層康斗

的，應該研究簽名米高梅，棕櫚地或喇叭塔。

Metropolis

拉斯維加斯房地產價格已接近觸底，現在的確是購買拉斯維加斯房地產的好時

機。雖然在 2008-2010 之間，拉斯維加斯的單一住宅和一般康斗的價格猛跌，但

是，在拉斯維加斯投資房地產的租金收入降得並不多。單一住宅過去以兩千美元

出租的，現在可以租到一千七百美元。天空拉斯維加斯高層康斗過去每月一千

八百五十美元，如今在租一千五百 美元。儘管在2006年到2007年，房地產價格

達到最高峰，而現在2010年房價大跌，租金收入仍然基本上是穩定的。

Palms Place

事實上，投資拉斯維加斯的房地產回報率，比在「繁榮時期」期間的投資回

報率更好。在「繁榮時期」，拉斯維加斯的全景塔北方和喇叭塔八十萬美

元的奢華高層康斗，以每月兩千一百美元在出租。那些同樣的單位，今天以

大約二十萬美元被賣出，可以拿到每月一千七百五十美元的租金。因為今天單

一住宅和高層康斗的價格是如此的低，投資回報的比率，比以前大大提高了。

Meridian

租金價格在最近的經濟危機期間，仍然基本上是穩定的，理由是，因為貸款比

他們的房屋價值更高的人，他們不再支付貸款，所以房屋被銀行收回。這些

人沒有了信用，沒有銀行會再貸款給他們，短期內不可能再購買一棟新房子的

人，他們在拉斯維加斯有一份穩定的工作，晚上還是需要一個地方睡覺，就只

好租房子了。

Park Ave

這表示在拉斯維加斯投資房地產可以有著大的股息。租賃房地產的需求是大

的，由於極少人可以得到貸款買到一個房子，好的出租房並不多。在拉斯維加

斯的投資財產的好處是，在內華達州，管理房地產是令人難以置信地容易。如

果你擁有一個單一住宅或康斗，很多著名的房地產管理公司，將為你做所有工

作，幫你把房子租出去。房地產管理公司將為你找一名租戶（做一次詳盡的背

景檢查），收租金，修理損壞的器具和水管（當然，你得付費），甚至逐出不

付房租的租戶。在拉斯維加斯的房地產管理公司，差不多從找一名租戶到收租

金，都一手包辦了。

Manhattan

房地產管理公司不會為您免費工作。他們通常要求的費用是租金的百分之 10。

屋主必須付拉斯維加斯房地產稅，在拉斯維加斯的房地產稅比率是很低的，單

一住宅或一般康斗的大約是房地產總價值的百分之 1.05。

Newport Loft

對那些對拉斯維加斯投資產業或租金收入內容感興趣的人，一個好的經驗法則

是，審慎評估每月收入潛力。將房價乘以百分之 1。這表示，一個十三萬五千

美元的房子，可以每月一千三百五十美元被出租。這是一個大致正確的估

價，但實際上，租金收入取決於地點和無數其他的因素，而會有所不同。像那

些在天空拉斯維加斯和全景塔那樣的高層康斗，找不到像租賃產業一樣符合成

本效益，由於屋主必須涵蓋每月高層康斗社區管理費用，就減少了利潤。在像

棕櫚地，中國東方和簽名米高梅這樣的康斗旅館， 那情況就更不同了。

Allure

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拉斯維加斯的專業房地產紀吳先生(RAMON吳)

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