Short sale 字面上可以翻譯做短期銷售...............

Short Sale專欄

Short sale 字面上可以翻譯做短期銷售，由於過程冗長，因此部分人稱之為削價銷售，實際上更為貼切 (以下皆稱削價銷售)。削價銷售發生於房屋市場價值低於貸款現值的一種銷售，需經過貸款銀行方的同意才能達成交易。這個名詞在短時間之內幾乎佔据了拉斯維加斯近半的房地產市場，原因相信大家也不陌生－2004-2007房地產的泡沫化。 兩年多前我開始對short sale 的市場進行深入研究，目的在於能使其處理過程更加有效率。其成功關鍵在於暸解貸款銀行方所需要的資料，完整有條理的送件並時時跟進。         大致上說來，貸款銀行需要的資料包括：1.貸款者授權信2. 困難求助信-說明無法償還貸款的原因3. 兩年報稅記錄 4.兩張薪資單5.最近兩個月的銀行財務表6.月收支表 (證明入不敷出) 7.賣方賣房合約 (Listing Agreement) 8.買賣雙方買房合約 (Purchase Agreement) 9.買方財力證明10.銀行所得淨利表 (一般使用HUD) 。有了這些文件才踏出與貸款銀行協調溝通的一大步。需要注意的是削價銷售的賣主仍是房屋持有人，而不是貸款銀行。但削價銷售需要經過貸款銀行的同意，接收虧損­­(即現有貸款與房屋現值的差價)。 別被這些文件嚇到了，現在削價銷售的過程趨向簡易化，我們會協助您完成所需程序，免費幫您賣出溺水屋。           現在貸款銀行方面對削價銷售已不像從前那麼嚴苛。在房屋持有人有困難的情況下，銀行一般會選擇：1.貸款重調 (Loan Modification) 2. 削價銷售 (Short Sale) 3.法拍至銀行回收 (Foreclosure) 。　銀行一般不願做本金的調整下以及對貸款重調的嚴格限制，使得貸款重調的成功率大大減低。法拍因其對銀行造成的損失極大，繁複的流程以及龐大的支出，使得銀行方也越趨向做削價銷售，甚至對於某些符合條件的屋主提供搬遷費。對於賣方來說，房屋被銀行收回對信用造成極大的影響 (一般七年 ，影響信用分數約300+) ， 賣方也越趨向做削價銷售 ( 一般二至三年，影響信用分數約100+) 。在信用報告上，削價銷售顯示貸款帳戶已付清，而房屋被銀行回收後則會顯示貸款帳戶尚未繳清而嚴重影響信用。賣方往往存在的憂慮包括：1.日後銀行追款2.賣出後收到銀行的1099 3.賣房的費用，前兩項只有一項會成立。關於選項1，儘管銀行可保留六年的欠款追溯權，日後可向房屋持有人追繳所欠款項，許多銀行目前也願意妥協，在同意書上加註放棄追繳欠款條款。 在一般專業人士看來，這是一個趨勢， 銀行拿政府的房市救濟金，要是再與一般平民追繳這些費用，想必會被大番討伐吧! 至於第二項繳稅部份，雖然誰也不能保證銀行是否會寄發1099表，但對於自住者來說，也不用擔心，政府報稅就有次表格可把這項稅一筆勾銷。至於賣房的費用會由銀行來負擔，賣方也不必擔心。一般來說，許多賣方也希望能爭取在房子裡住上一段時間，由於削價銷售的時間較長，大部分的貸款銀行也願意延後規定法拍時間，屋主可以住到削價銷售成功之前，這也是削價銷售的優點之一。           做了削價銷售很長一段時間了，以前擔心的是銀行方面不批准，現在擔心的反倒是買方的意願。 許多房子都得賣上好幾回，源自於買方一次下標不只一間房子，哪間先到選哪間， 這對於賣方來說是非常頭痛的問題。在買削價銷售房屋之前，地產經紀人應先向買方介紹這方面的知識，告知等待的時間，可以等待再下標，避免重複下標。因為賣方很可能會因為每次買方的退出而損失其原有的權力。