QE退出恐致房貸利率上升 今夏或現購房潮

QE退出恐致房貸利率上升 今夏或現購房潮

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2013年06月24日 04:10	轉寄給朋友  列印
如果今年秋天聯儲開始縮減購債規模，將會導致房貸利率上升，這很可能會出現很多趕登購房“末班車”的人，從而導致今夏的一波購房熱潮。 　　在經歷了近6年的低迷之后，美國房市從去年年底初現回暖跡象，並在2013年進一步走強。 　　5月28日公佈的標普/凱斯席勒房價指數顯示，截至今年3月份，全美20個城市房價同比上漲了10.9%，創下2006年來最大漲幅。 　　與此同時，整體經濟也趨向好轉。穆迪投資機構的首席經濟學家馬克·贊迪說，“自二次大戰以來的經濟復甦，房地産市場都是領頭羊。”“不過，這次房地産並沒有能夠引領復甦，而是經歷了相當長的徘徊期。去年回暖，現在才開始全面走強，並帶動相關産業發展，對經濟增長起到推進作用。” 　　事實上，之前因泡沫巨大而遭受重創的城市近期房價的反彈最強。2006年底至2011年初，亞利桑那州鳳凰城房價跌幅一度超過55%。2009年該州止贖率甚至高居全美第三，成千上萬的房主資不抵債。標普的數據顯示，鳳凰城5月份的房價以23%的漲幅位居全20大城市漲幅之首。 　　賭城拉斯維加斯的房價自2006年以來下滑63%，目前也以20.6%的增長緊隨舊金山22.2%的漲幅之后，位列第三位。邁阿密地區單戶住宅中間價格從去年同期的18萬美元猛增25.1%，達到22.5萬美元；公寓的平均價格較去年同期上漲了19.3%，從14萬漲至16.7萬美元。 　　與此同時，紐約和波士頓兩大核心城市也分別實現同比2.6%和6.7%的漲幅。房産評估機構Miller Samuel的最新報告顯示，紐約曼哈頓中心區公寓的價格中位數已經達到82萬美元，同比漲幅近6%。 　　目前，紐約公寓價格已經同比連續15個月上漲。據城市地産(City Realty)公司的報告，紐約市對於售價超過1500萬美元的公寓的需求量已經從2009年的33戶增加到49戶。 　　回暖的背后 　　摩根大通的高級經濟學家格萊斯曼(James Glassman)認為，房市在經歷大崩潰之后能夠快速恢復，與銀行業將大量不良貸款直接減持(write down) 有關。 　　格萊斯曼說，“當市場崩潰時，銀行不得不減持大量壞賬，這樣反而有助於將問題快速解決掉。回想當年的日本經濟危機，銀行業並沒有大量減持壞賬，結果是長久的經濟停滯， 而歐洲很多銀行也沒有被強迫這樣做，所以困難也就一直持續着。” 　　紐約一位專門管理房貸證券的資深基金經理表示，銀行的壞賬已經基本被消化，銀行資金也在尋求盈利的機會。 　　在危機剛剛過去之后非常嚴苛的貸款程序使許多人申請不到貸款，現在這種情況已經大為改善，雖然不會像以前那樣亂髮貸款，但是銀根已經大為鬆動，貸款數額也已經達到自危機以來的最高水平。 　　另外，就業市場好轉也是目前購房者熱情高漲的原因。以前找不到工作和父母住在一起的年輕人開始自己出租或者購買房屋。而在危機中受到壓抑的房屋需求也隨着就業情況的改善開始釋放，房地産市場整體開始趨向正常。 　　與此同時，很多國際投資者在美國房地産陷入谷底時湧入，也對市場起到了支撐作用。全美房地産經紀人協會的報告顯示，2011年海外投資者在美購房金額總計820億美元。 　　來自加拿大、中國、拉美、俄羅斯等國投資者的足跡遍佈加州、佛羅里達和紐約。 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 　　夏天或現購房潮 　　有專家表示，“市場還需要很長的時間，有可能得10年才能恢復到危機前的水準，目前的價格水準相對於家庭收入、租金水平和家庭借貸能力還是比較合理。” 　　不過，目前房地産市場面臨的極大不確定因素就是聯儲定量寬鬆政策(QE)的走向。聯儲每月850億美元國債和抵押貸款債務的購買，以及接近零的短期利率使得房屋貸款利率降至歷史低位，極大地促進了房地産市場的復甦。 　　市場普遍認為，聯儲最早會在今年9月開始縮減ＱＥ規模，超低利率時代將會結束。30年固定貸款的利率在上周已經升到3.98%，是2012年4月以來的最高點。專業人士說，如果今秋聯儲開始縮減QE規模，導致房貸利率上升，“將會有很多人趕末班車，夏天會有一個購房熱潮。”  馮郁青