投资美国房地产——最合理的资产配置方式
投资美国房地产——最合理的资产配置方式
2016-10-17 10:30
即使在经济衰退期间，美国的一些市镇街区仍然看得到房价稳步上扬。众所周知，中国买家独爱美国房产，自2009年，美国经济衰退的状况开始好转之后，中国投资者进行的海外房地产投机活动开始增多。中美两个市场不同步，因此创造出投资机会。但是为什么要投资美国房产，它的优势又在哪里呢？今天小编就通过优投房及美国知名网站数据库为大家深入解读。
为什么选择房地产投资：
房地产投资到底有哪些优势？它的收益又如何呢？让我们透过图像，深入解析房地产投资优势。
房地产投资是唯一一个坐拥这五大优势的投资方式。
1、高现金回报
2、高权益回报
3、有效杠杆支撑
4、硬资产收益
5、税务减免
针对以上提到的这五点优势，小编在这里为大家作详细解释。
从现金回报率说起。通过优投房收集的资料显示，小编对四种投资的现金回报进行了比较。假设期初的启动金是$100万美元，让我们分别看看下图这四种投资的现金回报。
简要解释一下这四组数据：
I-Share US RE ETF：表示房地产，它衡量了美国股市房地产板块的表现，包括大，中或小市值公司和房地产投资信托基金
S&P500：股票市场，我们这里选用美国500强公司指数
TBill：表示债券，我们这里选择美国一年期国债
National Interest Rate：美国银行存款利率
从图表来看，现金存款和债券在这7年中现金回报几乎为零，分析这些数据不难发现，债券和现金投资较为稳健，但伴随着收益率也微乎其微，再加上通货膨胀的威胁，许多投资者望而却步。2008年爆发的金融危机对房地产和证券行业造成了严重打击，好在2010年8月证券和房地产市场均逐渐复苏。从2005年2月开始，房地产市场投资回报已超越股票。专家认为，目前投资美国房地产是最好的增值和降低风险的方式。
什么是杠杆？
杠杆简单地说来就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增加。杠杆的基本原理并不复杂，但是如何将一个原理应用到一个实际范例中去呢？比如房地产？
下面的例子希望能帮助大家更深刻理解杠杆。
先假设我们不使用杠杆。我们用$50万现金投资房地产，一年后我们卖出房产，获得$60万现金，那么我们的收益率是—
($60万 - $50万) / $50万 = 20%
再看我们使用杠杆的情况。同样我们用$50万投资，但这次我们的现金只有$10万，我们加了$40万的杠杆，大家可以想象成我们借了$40万作为我们的投资本金，同样一年后我们卖出房产，获得$60万现金，这次我们的收益率是—
($60万 - $50万) / $10万= 100%
其他因素不考虑的情况下，这个简单的例子展示了使用杠杆和未使用杠杆投资回报率的巨大差异。杠杆越大，收益越高，风险自然也越大。
与其他类别的投资不同，地产通常是杠杆融资。当然，你可以用更少的价格购买股票或是商品，但只有地产能提供租金收入，这部分收入平衡了债务支付造成的损失，使房地产成为了最理想的长期投资。一旦你不再需偿还的债务，你的现金回报将随时间成倍增加。
什么是硬资产：
硬资产是指切实存在的、具有一定耐久性的、不易消灭的并且受自然周期或经济周期影响较少的资产种类。投资界一般把贵金属、能源及房地产成为硬资产。一般来说，硬资产与股票和债券呈负相关，也是就是说，当股票和债券下跌，硬资产往往会升值。在通货膨胀时期，股票和债券市场都不乐观，此时硬资产是一个很好的通货对冲工具。
我们可以看到，从2012年起，美国的房地产市场已经从2008年的金融危机中逐渐复苏。
图片：S&P/Caseshiller住宅房产房价指数
图片：美国商业地产价格指数CPPI
特殊条件下，房产投资税务减免：
关于税收减免，美国地方政府规定了一些减免税务项目，主要针对以下几项：
用个人名义买投资房的话，可以通过如下方法抵税：
房子的地税(房产税)，保险费。
房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费。
房子的维修费。
房东到美国来往的机票，餐旅费。
房地产公司的管理费。
房地产经纪的中介费。
寻找租客的广告费。
自己未成年孩子的抚养费。
B用公司名义投资房地产的，可以考虑以下这些方式抵税：
您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用。
美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。（就算是您请的清洁工，保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）
为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税。
以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的,所有投资费用都可以抵税。
您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。
您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税。
您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税。
您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。
房地产投资现金收益最高：
下面小编带你看图说话。假设我们投资100万美金，房地产投资现金回报回报率是股票收益率3倍，债券收益率4倍。
（图文源自优投房UTOFUN，经纪人房产网编辑整理，部分图片源自网络，版权归原作者所有）
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