房市仍低迷 買比租便宜
Downturn in the housing market is still cheaper to buy than rent!!!
房市仍然低迷，多數城市買房要比租房便宜。 美聯社資料圖片
7月新屋開建數量環比下跌1.5%，略好於市場預期。美聯社資料圖片
美國房價仍然低迷，在全美50個大城市中，74%買房比租房還要便宜。只有紐約、西雅圖和舊金山等6個城市租房仍然比買房合算，另外7個城市租金和買房開支接近。與此同時，超低的利率和還清債務的願望促使大批屋主縮短房貸期限。而政府方面，奧巴馬堅持必須繼續在抵押貸款市場起巨大作用，為多數買家延續聯邦貸款補貼。
■ 整體
全美七成大城市買房比租房便宜
根據地産網站Trulia公佈的今年7月最新信息，在全美50個大城市中，74%買房比租房還要便宜。只有紐約、西雅圖和舊金山等6個城市租房仍然比買房合適，另外7個城市租金和買房開支接近。
據有線電視新聞網財經頻道（CNNMoney）星期二報道，房價繼續下滑，貸款利率基本停留在谷底，買房優勢增加。根據銀行利率網（Bankrate.com）的最新數據，30年固定利率抵押貸款平均利率只有4.19%，15年抵押貸款利率只有3.43%。
加上銀行貸款利息可以用於減稅，這顯然是買方市場。Trulia女發言人孔戴西（Daisy Kong，音譯）說：“當然，那是個人決定。如果你有穩定的工作並計劃居住7年以上，還有足夠的資金繳納20%以上的頭期付款和今後7、8個月的開支，在多數地方買房都更合適。”
Trulia的調查發現，拉斯維加斯買房最合適。根據標普/凱斯-席勒的房價指數，那個著名賭城的房價比2006年8月高峰期下降了59%。兩卧室兩浴室共有公寓中間價只有6萬美元，僅僅相當於同類公寓6年的租金（目前當地兩卧室年租金為9700美元）。
按照5%的利率計算，使用抵押貸款購買拉斯維加斯中間價兩卧室共有公寓的每月還款只有256美元。加上地稅和其它收費大約每月300美元，擁有住房的開支也低於當地同類出租公寓的每月租金810美元。
底特律是買房者另一最合適的城市。共有公寓或連棟房（townhouse）中間價相當於年租金的7倍。亞利桑那州梅薩（Mesa）和加州弗勒斯諾（Fresno）房價也是相當於年租金的7倍左右。
根據Trulia網站，德克薩斯州阿靈頓、加州沙加緬度、亞利桑那州菲尼克斯和佛羅裡達州傑克遜維爾房價為年租金的8倍。
另一方面，盡管紐約市平均租金高達每月2980美元，居全美50大城市之首，大蘋果居民還是當租客為好。曼哈頓兩卧室公寓中間價為130萬美元，相當於同類住房年租金的36倍。
但是，令人意想不到的租房市場是德克薩斯州沃斯堡（Ft. Worth）：房價相當於年租金的32倍以上。那個城市房價高的原因之一就是當地共有公寓很少，而且多數都是高檔公寓。另一方面，當地租金相對便宜——每年大約9,500美元，因此租房要比買房合適。
內布拉斯加州奧馬哈共有公寓中間價為年租金的27倍，西雅圖和舊金山都是24倍；堪薩斯市為22倍。上述6大城市都是租房比買房合適的地方。
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
■ 低價
十大低房價都市區15萬可買房
美國房市仍然是經濟復甦的最大拖累，許多大都市地區因為房屋存量太大價格繼續下滑，在幾十個城市中用不到15萬美元的價格就能買到房子。
據US News報道，通過對全美房屋地産經紀協會和美國人口普查局的數據進行分析，許多房價很便宜的都市地區同時也受到法拍屋的最大打擊。例如拉斯維加斯、鳳凰城和亞特蘭大。在這些城市中，房屋價格很低，當地人收入的中位數足以負擔得起，房價很有吸引力。
數據顯示每個城市的房屋價格與收入中位數的差別極為不同，在房屋價格最易負擔的城市，房價還不到家庭收入中位數的3倍甚至兩倍，而在另一個極端，房子最貴的城市的房價可以達到收入中位數的6、7倍。全美二手獨立房屋的中間價是17萬1900美元，大約是全國收入中位數的3.25倍。
在房屋價格最可負擔的城市，買家只需支付收入的一小部分就能買到中型房屋。拿亞特蘭大市與房價最貴的城市之一聖荷西作比較，如果買家都以30年固定利率4.75%貸得中間價格房屋的8成房款，買家的支出出現驚人的不同。聖荷塞的買家每月要付2546美元，大約是每月家庭收入中位數的35%，而亞特蘭大的買家每月則只需支付426美元，占收入中位數的10%。
全美51個人口超過100萬的都會地區，房價最可負擔的10個地區及房價是：
1、亞特蘭大-桑迪斯普林斯-瑪麗埃塔，10.21萬美元；
2、明尼亞波利斯-聖保羅-布盧明頓，14.5萬美元；
3、(las vegas)=拉斯維加斯，$12.62萬美元；
4、紐約州羅切斯特，11.89萬美元；
5、鳳凰城-梅薩-斯考特斯代爾，12.6萬美元；
6、克利夫蘭-伊利利亞-門托，10.85萬美元；
7、辛辛那提-米德爾敦，12.73萬美元；
8、水牛城-尼亞加拉瀑布，11.3萬美元；
9、聖路易斯，12.9萬美元；
10、堪薩斯城，13.7萬美元。
這10個地區的房價中間值與收入中位數之間的比例範圍是1.75-2.39。
■ 動態
奧巴馬意欲保留政府對抵押貸款市場的介入
總統奧巴馬斷定，政府必須繼續在抵押貸款市場起巨大作用，為多數買家延續聯邦貸款補貼。
據《華盛頓郵報》報道，今年2月，聯邦政府公佈期待已久的白皮書，探討對住宅信貸體系進行改革。白皮書要求結束房利美和房地美公司，但沒有決定用什麼來取而代之。
解決這個問題出現3種選擇，前兩種選擇要求極大地減弱政府在抵押貸款市場的角色，甚至完全去除政府的干預。第三種選擇是奧巴馬所傾向的，要求極大地保留政府的介入，但是做出一些改革，以減少再次出現要納稅人出手相救狀況的機率。
根據了解此事的人士透露的情況，政府正在考慮保留房利美和房地美公司，改換名稱並對之進行強制約束。奧巴馬指示一個專門小組來擬定方案，繼續讓政府為多數貸款者提供抵押貸款。奧巴馬的這一決定是一個里程碑，對房利美和房地美公司意義重大。如果這一方案形成法律，很可能會保持廣受歡迎的房貸方式，即30年低息固定利率貸款。
此方案很可能會遭到共和黨人的批評，他們認為金融危機就是過度鼓勵房市的政策引起的。許多經濟學家包括為奧巴馬政府工作的一些人都認為，政府的角色對自由市場有害。
聯邦政府的計劃還在草擬之中，尚未正式決定計劃方案何時完成，當局也沒有決定是否在2012年總統大選前拿出成稿。白宮、財政部和房屋城市發展部的工作人員正在擬定方案的具體內容。
僑報編譯蕭牧
利率超低 大批屋主縮短還貸期
低利率和還清債務的願望促使大批屋主縮短房貸期限。據房地美（Freddie Mac）的數據，今年第一季度，34%的重組貸款都轉向20年或15年期貸款，達到7年來最高。
據《今日美國》報道，在互聯網抵押貸款經紀貸款樹（LendingTree）上面，15年貸款的查詢比一年前增長15%。
奎肯貸款（Quicken Loans）最近發起“你的期限”個性化産品，允許借款人自己確定貸款期限。最流行的産品是8年，其次是13年。
這種趨勢同傳統智慧相反。上個星期30年固定利率貸款平均利率為4.32%，接近歷史最低。那種貸款是很便宜，尤其考慮到抵押貸款利率可以減稅。部分財務專家說，人們最好維持原來的30年抵押貸款，保持每月低額還款，利用其余資金投資。
但抵押貸款研究機構HSA公司副總裁甘斌格（Keith Gumbinger）說，現在除了還清抵押貸款之外，其它說法沒有吸引力。人們需要很強的毅力和長期展望才能投資股市。定期存款和活期存款利率、債券收益率都非常低，並將在今後幾個月維持不變。
相比之下，縮短抵押貸款期限可以節省數萬美元美元的利息。甘斌格說，由於15年抵押貸款利率非常低，有些借款人可以縮短期限並不增加每月還款金額。上個星期15年抵押貸款利率為3.5%。如果原來的30年抵押貸款利率為6%以上，改為15年抵押貸款之後，每月還款金額還能下降。
但比較悲慘的是，數十萬屋主願意重組貸款卻做不到。一般來說，借款人信用分數超過720分、房屋凈值超過20%才能得到最低利率。研究人員說，用抵押貸款的屋主中，46%房屋凈值都在20%以下。
分析
房貸利率究竟會低至什麼水平
據路透社報道，周五，一位名叫薩斯的男子和他的妻子簡決定對其位於俄亥俄州辛辛那提的房屋進行房貸調整。他認為聯儲會會在今年的下半年至2013年的上半年將聯邦基準利率保持在歷史的最低水平。
薩斯說，我知道聯儲會要調降基準利率。“這對我來說是進行重貸的恰當時機。”薩斯本人擁有一家市場研究公司。
薩斯原先的房貸為20年還清的貸款，其利率為4.875%，現在距離還清房貸還剩12年。他們決定將所剩下的房貸在10年中還清，而利率則降至3.5%。他說，我可以把還貸時間縮短，而每月的抵押貸款額卻只有少許的增加。在對我來說根本就是不用想就能明白的事情。
薩斯和太太現在都已經55歲了，他們的退休時間已經可以展望。薩斯說，我們在退休的時候無須再付房貸看來是一個智慧的決定。他進行重貸後可以節省下來的錢大約有2萬美元。
薩斯是許多利用目前金融危機而趕緊進行房屋重貸的人之一。在今年8月5日結束的那個星期中，房貸重新調整的申請人數激增了21.7%。這一躍升大體是由房貸機構的重貸指數跳增了30.4%所驅動的。
但是，隨着30年固定房貸利率徘徊在4.5%之下（這是自2011年以來的最低水平），買房人究竟是應該爭相調整房貸還是去購買新的房屋，或者他們是否應該等到房市新的探底的到來
撰寫“房貸的後面”博客一文的斯坦貝克說，現在是採取行動的時候了。斯坦貝克也是一位供職於Residential Mortgage Group的房貸銀行家。他說，不要對聯儲會有關維持最低基準利率的決定而感到滿足。基準利率可能會再次升高，這一機會之窗的關閉速度可能比人們想象的要快許多。
如果你相信現在是對你的房貸進行調整的時候的話，或是你想買一個新的房屋的話，以下是一些供參考的意見：
1、多比較幾家房貸機構；
2、親自對成本進行計算；
3、索取一份有關你自己的信用報告。僑報編譯巴斯聞
■ 數據
7月新屋開建量下跌
商務部周二公佈數據顯示，由於新住宅需求不足，7月新屋開建數量環比下跌了1.5%，按季度調整的年化指標是60.4萬幢，略好於市場預期。
報道指出，之前的市場調查顯示，經濟學家普遍預期7月新屋開建數量年化指標會有60萬幢。商務部報告同時將新屋開建數量6月值從之前的62.9萬幢向下修正至61.3萬幢。
數據顯示，7月獨戶式住宅新建數量環比下降4.9%，至42.5萬幢，報告同時將該項目的6月指標向下調整至44.7萬幢；新公寓房需求在7月繼續維持強勁，五房式公寓或更多房式公寓的開建數量環比增加6.3%，年化總量是17萬幢，相比去年同期的增幅達到了66.7%。
7月新屋開建數量最多的美國南部，住宅新建數量環比增加5.6%；而中西部地區的環比跌幅達到37.7%，西部地區環比跌3%，東北部地區有34.7%的環比增幅。
相比之下波動率更小的營建許可總量在7月出現3.2%的環比下降，年化總量是59.7萬幢；報告同時將該項目6月值由62.4萬幢向下修正為61.7萬幢。
商務部報告同時指出，新屋需求受到成本更低的，抵押止贖現房存量的拖累，同時有相當比例的成屋房主因為受到抵押貸款負擔的困擾而希望脫手現有住宅，也抑制了新屋的市場需求。
報告強調，還是相當嚴格的借貸標準，以及持續高企的失業率也對美國的房地産市場形成制約。數據顯示，在房地長市場崩潰前的2005年，新屋開建的年化總量曾達到207萬幢。
商務部報告也指出，相比去年同期，7月新屋開建數量還是有9.8%的同比增長，同期的營建許可數量也增加了3.8%。
评论
发表评论