全美前20二級CRE市場 las vegas 維加斯躋身第13位!

全美前20二級CRE (商業地產) 市場 

las vegas 維加斯躋身第13位!

新聞來源：lvcdn.com賭城天天報發佈作者：本報記者晨楓發佈時間：2016-09-12

　盡管洛杉磯和舊金山仍是全美頂級的房地產價高城市，但包括維加斯在內的全美二級商業地產（CRE）城市正在憑借經濟復蘇的緩慢性、不斷增強的高物業估值等吸引力“誘惑”追求高投資回報率的商業投資者前來擴展市場，使得維加斯-亨德森-天堂（Las Vegas-Henderson-Paradise）都市區躋身為全美二級商業地產發展城市第13位。

　　（本報記者晨楓）

　　全美領先的商業抵押擔保證券、商業地產和銀行市場數據分析公司Trepp LLC.公布的報告指出，盡管南內州地區的經濟復蘇落後於洛杉磯等一線大城市，但這種緩慢性對投資者來說更富有長遠投資回報可期性，外加南內州房地產市場的可預期穩定發展態勢，這使得追求高投資回報率的商業地產投資者開始回避洛杉磯、舊金山等頂級物業價高城市而將市場拓展腳步落足在了本地，綜合的經濟、商業地產數據分析排名顯示，在全美前20二級商業地產發展城市中，維加斯-亨德森-天堂都市區列第13位。二級市場定義為都市區擁有90-150萬就業崗位的城市。內州銀行（Bank of Nevada）的房地產部副總裁Bill Oakley表示，維加斯-亨德森-天堂都市區將會繼續保持商業地產復蘇發展趨勢，當前維加斯地區的商業房地產市場“非常熱”，物業價格已經超過了前幾年，且走高之勢仍未見頂；內州銀行的房地產業務已經規避了投機性建築領域，例如除了自用的辦公樓項目，該銀行已不融貸任何寫字樓項目，銀行當前青睞融資於醫療服務、專業護理中心等高預先租賃性的商業地產項目。Trepp LLC.報告顯示，推動維加斯都市區躋身全美前20二級商業地產發展城市的關鍵經濟指標是就業增長，即過去12個月就業增長了2.1%約1.96萬個就業崗位，但維加斯同時又是20個城市中失業率最高的城市（失業率約6.4%）；此外，2015年維加斯和亨德森的平均營業凈收入（NOI）增長了0.3%，而商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）新發則下降了83.7%；盡管旅遊住宿略有下降拖累了排名，但多戶住宅發展卻不斷上揚予以了抵消；維加斯這一世界娛樂之都美譽仍具有傳統吸引力，例如溫暖的天氣、宜居退休選擇地、生活可負擔力及個人/企業所得稅成本低等優勢，且南內州傳統經濟支柱旅遊業、博彩業和會展活動仍不斷反哺著本地的酒店、零售、餐飲及娛樂等商業市場，而政府的大力推動也正在為本地吸引更多的制造、分銷/物流及客戶服務等後臺服務項目。Trepp LLC.商業市場研究副總裁Susan Persin總結道，今年截至上半年，包括維加斯在內的二級商業地產市場共新發了CMBS證券44億美元，這與一些一級市場幾乎不相上下，例如達拉斯和底特律等市場僅新發了43億美元CMBS證券，但洛杉磯這一頂級市場則發行了103億美元；前20二級商業地產市場中，德克薩斯州的奧斯汀榮登首位，其排名關鍵指標失業率僅為2.9%，區域平均償債備付率（DSCR）為最高即2.00；丹佛排名第二，其各項指標的區域年度增長率可謂最亮眼。