投资专家为您解析逆境中的美国房地产

作者按：回顾近期的美国经济新闻，几乎全部都是负面消息。无论是美债问题、欧债危机还是世界经济进入新一轮的衰退期亦或是道指等股票不断跳水。让投资者不由得对未来心生疑虑，担忧在此大环境下去投资美国房产是否是一种不明智的选择。我认为，投资者无需过分悲观，应该对逆境中的美国房产市场依旧充满信心。 首先必须承认美国房市短期之内可能不会有“大的起色”，这里的“大的起色”是指在两三年内得到一个爆发性的增长。但如果从一个中长期的角度来看，我们还是有充分的理由对其保持乐观的。 一、虽然目前经济不算景气，但是对房产市场起决定性作用的人口却一直在增长。美国的平均生育率目前为2.1335每名妇女生育。 （为便于比较，英国的生育率是1.7，加拿大为1.4，德国为1.3。） 相对来说在发达国家当中，美国的生育率一直维持在较高水准。而占美国人口增长绝大多数的移民增长又让美国可以一直保持比较平稳的人口增长，进而对保持较高的房屋需求。 所以说虽然目前房屋建设量的下降，但是房屋的需求并未下降甚至还在加大。当滞销房屋一旦被市场消化，潜在的购买力被释放出来，美国房屋价格必将会有一个较快的提升。 二、我们从影响房产市场的另一主要因素失业率来看，虽然经济危机后失业率逼近10%，但是换个角度来讲，失去的岗位大多是低端职位或是青年人群，实际上对住房市场的影响虽然有但并不致命。 根据上个月最新的就业数据统计，美国7月份失业率从6月份的9.2%降至9.1%，超过了相关部门预期。而从各个企业相关财报来看，也是利好信息居多。在美债问题爆发前，美国总统奥巴马一直在美国制造业中心五大湖地区周边巡回演讲，宣称要重振美国制造业。而根据前一阶段的经济数据，美国汽车产量在上一季度也有明显回升。一旦可以大量解决就业问题的制造业得到振兴，对于经济、就业等各方面的提振将是不言而喻的。 三、从历史经验来看，二战后美国经历过数次经济危机和金融危机。而每一次都曾面对过美国经济是否即将崩溃的质疑，事实是，每一次危机后，美国市场都显示出其自身极强的自我调节功能。经济危机的表现越严重，危机过去后，反弹也越厉害。目前房市的萧条，便是为日后的反弹在做准备。 四、房市与股市在很多情况下实际上存在一定的互补性，经常表现为房市强股市弱，房市弱股市强。目前股市行情的凄凄惨惨，很有可能会造成热钱与游资撤离股市，而在新兴经济体发展不确定性过多，黄金等保值产品溢价过高的情况下，目前估值过低的房产市场很有可能会成为不少资金避险的首选，这无疑会推高房市。而在这一情况下，潜在消费力便有可能被激发出来，促成房产市场的回暖。 五、从长远看，由于美债危机扔如同达摩克利斯之剑般高悬于美国头顶。QE3的发布是极有可能的，届时通胀因素便会渐渐浮现。当物价上涨时，房租与房价也必然会上涨。这样一来对房租与房价的收益都将是一个保障。当然这种说法比较片面，具体还有结合届时人民币与美元汇率问题综合考虑。而从目前释放出的种种消息来看，国家势必不会坐看外汇储备白白流失，推动人民币离岸交易与国际化都是这方面的应对措施。结合目前呼声渐高的汇率浮动宽松呼声，美国实施货币宽松政策后人民币也未必就一定会升值。 六、人民币的升值压力，美元汇率的持续疲软，都使得投资美国房地产变得更加有利可图。