1.我们不是美国公民, 没有美国绿卡, 也没有美国的社会安全号码, 更没有美国的信用历史, 仍然能购买美国的房地产吗?
答案是可以. 首先, 你必须有足够的流动资金付首款(Down Payment)和房屋过户费用(Closing Costs)． 第二, 你需要想办法在美国开银行户 头．
如果您有高财富人士的私人银行 服务(Private Banking)在美国之外也可以. 如有100万美元以上的资产, 您可在大型的国际金融公司或 银行中申请开设此类服务, 私人银行服务最主要的是资产管理, 规划投资. 如国际银行UBS, 大通银行JP Morgan Chase, 花旗银行Citi Bank和汇丰银行HSBC等. 如在美国银行直接开户头, 您一般须有美国地址和税号(TIN) 或一般美国人都有的社会安全号码(SSN).
3. 在美国购房, 一般美国人需要多少首款? 外籍人一般需要量多少首款?
美国人的房屋贷款首款一般是百分之二十，外籍人的房屋贷款与美国人不完全相同. 外籍人需要较多的首款Down Payment. 外国人的房屋贷 款通常要50% 的首款, 40%首 款也有. 房屋贷款的利息通常比美国人要高. 如果美国人的利息是6%, 外国人可能需要付7-8%左右. 由于由于次级房贷危机, 外籍人可以申请的房屋贷款减少, 所有银行对和美国人和外籍人房屋贷款的要求加严. 申请房屋贷款的难度大为增加. 外籍人, 特别是东 方人, 用现金购买的人数增加. 现在, 用一次付 清最有利, 可以讨价购买到市场最低价格的地产.
4. 非美国公民也没美国绿卡人士 买美国地产, 有哪几种方式来拥有产权? 个人名义? LLC(成员有限负债公司)名义?
很多人用个人的名义买地产. 当然, 如果购买大型商业地产, 在有债务问题时, 买主可能会有个人财产损失. 另外还有遗产继承等问题. 另外一种方法是用LLC(成员有限负债公司)名义买地产, 公司成员(MEMBERS)可以避免个人财产损失风险. 其缺点是开LLC公司的费用较高, 还需要付每年的特权税等.
5.房屋贷款时, 买方需要提供哪些证明和资料?
在您决定看房时,我们会要求您提供一些前期资料, 你必须决定放多少首款, 是不是一次付清, 是否需要房屋贷款. 房屋贷款的成功由四个因素决定: 核实买方资产, 房屋估价, 收入和信用检查, 和债务验证.(1)外国人办房屋贷款最重要的一步是能提供流动资金的银行信件和证明书: 如个人存款, 连续3个月的银行活动, 银行证明信, 其他资产证明, 护照, 房屋贷款申请书及房屋购买合同。最近银行最新要求还有: 买房后六个月的CC 和RET总和存款额, 在房屋贷 款银行开户等. (2)房屋估价是银行一定需要的一个步骤, 但身在国外的买主不须牵涉。如果房屋估价证明买主的地产价格远低于市场价格, 银行更愿意提供贷款,买主受益.(3)(4)由 于很多美国人都有债务,包括信用卡, 汽车和房 屋贷款等等, 银行通常用债务/收入的比例(Debt To Income Ratio)和买主的信用总分(FICO)来决定是否提供贷款, 并决定贷款利率. 核实外籍人的收入和信用不太可能, 所以外籍人对银行来说, 风险较高, 外籍人利息也较高, 首付较高.
6. 订金签约时, 需要准备哪些费用?
每州买房的法律规定不同. 在纽约州, 买价定下来后,.买方必 须把10%的订金, 付到卖方 的律师银行户头Escrow account上, 和签好的合同书一 起, 一起递交给卖方律师. 在签过合同后, 买方立即开始申请房屋贷款. 纽约州的法律规定, 房地产买卖时, 必须要有律师参与, 否则合同无效. 但是, 加州等不少州, 无须律师参与地产合同签定.
7. 房屋过户需要付哪些费用?
房屋过户Closing 是买房最重要的步骤, 在纽约, 可能有七 八 个人会参与你的房屋过户签约. 在你申请并通过房屋贷款后, 房屋过户日期定下后, 银行律师, 卖方, 买方律师, 卖方律师, 产权公司代表, 房地产经纪人, 都一起面对面坐下, 签名付帐. 通常, 买方过户的费用 包括, 买方律师费, 州税, 市税, 房屋贷款税, 纪录费, 豪宅税(价格100万以上,1%), 银 行律师费等等. 买方无须付房地产中介费, 卖方付. 如果你不需要贷款, 手续费底, 步骤简单.
8. 房子买进后, 需付哪些年费及月费, 需要交多少稅? 还有什么其他费用?
买房后, 除了每月需要付给银行固定的房屋贷款费用(Monthly Payment)之外, 康斗买主还需要付康斗管理费(Common Charge, CC, 又叫物业管理费, 与合作公寓的物业管理费Maintenance 性质不完全一样) 和付给政府的地产税(Real Estate Tax, RET). 公寓管理费用取决于好几个方面的因素, 包括地段, 公寓大小, 公寓设施, 管理费用等. 地产税可能很底, 也可能很高. 这三个费用基本包括了买后的每月费用. 买房时, 必须考虑到这些费用. 单家庭和多家庭地产买主, 还有其他各种费用.
9. 通常一个购房过程需要几个月?
如果在美国有流动资产, 有个人银行户头, 购房过程通常需要两个月. 你必须提前准备, 看房阶段必须将资金准备好. 如果需要房屋贷款, 至少再加一个月.
10. 美国住家房地产所说的面积, 和中国住家房地产所说的面积, 有什么根本上的不同?
美国住家房地产所说的面积是指室内的 使用面积, 通常用平方英尺表达(Square Foot, 简称SF). 在上海的200平方米 公寓, 通常指建筑面积. 如果使用面积是120平方米, 乘以10.76换算成平 方英尺, 大约是1291平方 英尺. 如, 800平方英尺( 800 SF) 的公寓卖价可能是88万美金, 都指的是 室内使用面积.
11. 通过买房是否可以移民，或对美国签证提供便利?
买房在某些情形下可能为赴美签证带来便利, 但是没有直接关系. 例如, (1)短期观光 访问签证B1/B2的签证的成功由很多因素决定, 与买房没有很大关系; (2) 学生签证F-1, 要 求必须通过考试, 被正式大学接受; (3) 投资商业地产符合移民条件可申办投资移民EB-5签证, 但周期较 长, 条件基本是投资100万美元, 创造10人以上的就业机会. 由于买房是被动投资, 无法直接用这种投资来申请绿卡; (4) 若以公司名义投资于商业地产可申办L签证，获美工作许可. 但是L签证的申请, 也取决于很多因素. 如必须是跨国公司的高级管理人员或高级技术人才等等.
12. 地产投资者是不是必须把盈利 放在美国, 才可以避免交税? 还有什么方法投资者可以选择, 这样他们不用支付10%的联邦税?
无论如何, 税是没有办法避免的. 非美籍人士出售地产时, 必须付卖价10%的联邦税,否则无法转让地契. 之后的盈利可以放在美国. 但是在美国存款利息也必须付 个人所得税.
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