海外置业需防四大风险
海外置业需防四大风险
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随着中国居民经济实力的增强、房地产价格居高难下以及各地不断出台限购限价政策，许多投资者开始“房”眼世界，掀起海外投资置业热潮。 有报告分析，近年来，我国个人境外资产增长迅速，2008-2010年，年均复合增长率达100%。据预计，未来10年内，我国海外投资总额有望达到2万亿美元。 在刚刚过去的北京秋季房展中，一大亮点就是海外项目扎堆空降。据悉，为迎接最大规模的海外地产军团集中参展，组委会特别开辟了海外专馆，来自美国、英国、澳大利亚、新西兰、加拿大、新加坡、泰国、菲律宾、马来西亚、日本、塞浦路斯、克罗地亚、匈牙利、巴拿马、德国、保加利亚等20个国家的数百个房地产项目将集中展示。其中匈牙利、巴拿马、克罗地亚、保加利亚、德国都是首次亮相房展会。英国异军突起，共有10家参展商参展，首次超过美国、加拿大、澳大利亚，成为海外地产置业新宠。另外，匈牙利、克罗地亚、保加利亚等东欧地产也将目光锁定中国市场，他们表示，中国购买力不可限量，未来将成为他们的主营市场。据秋展组委会相关人士介绍，本届秋展对比往届参展内涵更加丰富，包括纯地产项目、投资、留学、移民项目等，可以满足广大投资者多种海外投资置业需求。 相关业内人士表示，出现这种局面主要有两个原因：一是中国经济持续增长，国人收入水平增加，包括向全球进行商务往来、留学移民，大家面向海外置业的需求越来越大；二是由于美债、欧债及西方经济危机造成这些国家房地产市场低迷，他们也急需寻找像中国这样的新兴国家的投资者。 尽管如此，投资海外楼市依然蕴藏着风险。北京房地产展示交易会组委会国际部总监魏克非表示：“海外投资房产不得盲目，需要做足功课，研究当地的房产政策、供需状况、经济复苏前景，选择到好的地段才可能赚到钱。” 业内专家提醒投资者，选择海外置业应注意，一是综合实力要强，社会问题要少，法制要健全和透明。这是最主要的，社会的整体发展定性了房产的保值和增值，法制的健全保证了投资者的资金安全。二是货币值要稳定：货币兑换率如果一直走下坡路就等于投资者的投资在逐渐贬值。三是地段租金回报率：一个国家或一个城市对出租的需要程度量决定了租金回报的高低，租户群的支付能力范围也对此区域租金的回报有很大的影响。四是投入和回报的比例：这个因素和一个国家的贷款情况有直接的联系，优越的贷款制度可使投资者用同样的金额撬动更大的成果。五是可否方便地管理、自由买卖出租等。 各国高调抢客项目良莠不齐 本次参展各国地产商都拿出自己的看家本领，使出浑身解数吸引中国投资者的眼球。 有些国家以政府提供的大量优惠政策,向中国市场投来橄榄枝。新加坡为了鼓励外国居民移民,除了永久地契外,还为购买了房产的新移民提供如国外收入免收税、无土地增值税、无货币管制等诸多优惠政策;马来西亚“我的第二家园”计划让其他国家的人民能够在配偶及孩子的陪同下,选择在马来西亚居住或度过退休的生活。成功申请者将获得长达10年并可以终身更新的社交签证。 历届房展会泰国参展的地产项目不在少数,也受到置业者的欢迎,置业者多选择投资泰国度假型住宅,既能增值,又能为业主带来丰厚的租金回报,是非常好的投资形式。但由于目前泰国局势动荡,经济低迷,所以房产业是风险与收益并存的。 底特律一座别墅仅需四五万美元,而且代理商竞标出18%的回报率,着实诱人。可据记者多方了解,底特律因为环境差、治安混乱,以每年2%的速度出现人口负增长,人口急剧减少,房市就可想而知了……就算是被专家看好的白人居住区和学区的项目,购买时仍要考虑后期高额繁复的持有成本。 投资有风险出手需谨慎 魏克非认为,目前中国人在海外购房不光是单纯的投资行为,往往和家庭的长期规划相关,如子女教育、个人发展、全家移民和退休养老等。任何投资都有风险,海外置业同理。尤其是中国的发展阶段和房地产环境较为独特,具有中国特色,不能想当然推己及人,要下工夫了解所在国家的经济发展、法律及商业环境、不动产价格周期,以防范风险。 魏克非提醒,海外置业应防范包括政治、政策、市场、汇率等四大风险。 首先是政治风险——国家之间的关系可能会影响你的海外置业,如中美关系一旦紧张,即使你在美国拥有房产,也不能保证你一定拿到签证;如某一国家出现反华、排华浪潮,你的不动产价值会受到很大影响。 其次是政策风险——各国的购房政策不断变化,因此,了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。另外,不同国家的购房流程千差万别,有的地方还会对海外购房者做特殊要求,譬如澳大利亚规定,非本国居民不得购买二手房,新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%,才准境外人士购房;在东南亚国家如泰国,不允许海外投资人拥有土地,即不能购买别墅,只能购买公寓楼,新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序,聘请当地经纪师、律师前,就了解和思考清楚。 第三是市场风险——跟本国买房一样,项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素,世界上没有只涨不跌的市场,涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低,经济发展快或复苏前景明确,房价上涨趋势明显的国家应作为首选。 第四是人民币汇率风险——人民币面临国际社会的升值压力,恐怕未来几年还有升值空间。海外投资必须考虑汇率风险。打个比方,3年前你投资美国,你花7.4元人民币兑换1美元,3年以后,你将美元资产出售,回国投资,你按现在的外汇比率价,1美元只能兑换人民币6.4元。移民可以不买房,买房不一定能移民。受买房赠送户口的国内做法的影响,有人对境外买房存在一个误解,以为买房能获得当地公民身份。 房产只是一项投资开发项目,一般并不与移民挂钩,不过,房产作为总资产的一部分,对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如,在加拿大,你如果通过技术移民取得身份,你可以买房,你也可以租房。在美国,房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房,但不能借此入籍。美国的投资移民,要求至少拿出50万美元进行特定项目投资,此项目由美国政府选择。各州情况有不同,以加州为例,申请投资移民的人士需要投资至少100万美元,并雇佣10名当地公民工作,才能达到基本条件。 |
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