投资海外房产你适合做哪国房东？
投资海外房产你适合做哪国房东？
2011/09/22 00:00:00 来源：YYNET.com 北青网
本报记者探营房展 调查热点国家房地产市场 不得不精打细算投资成本
“加勒比的海滩公寓”、“澳大利亚黄金海岸的风情别墅”、“50万美元购房得绿卡”、“新加坡买房上名校”……最近，频频收到此类关于海外房产的推介短信，看着让人眼花缭乱、心动不已。但实际上，真正在海外置业却并不像宣传短信说的那么简单。仅支付房款这一项就要费一番周折。在刚刚结束的北京秋季房展上，记者采访的多家海外开发商均表示，由于受国家外汇管制，一个人的身份证最多只能向海外汇出5万美金，因此，海外置业不但要有钱，还要有足够多的证件。
相比较投资而言，这还只是投资海外房产中的一点小麻烦，本次广厦时代就采访了多位海外置业专家，为您梳理美国、澳大利亚等多个海外置业热点区域，希望对有计划投资海外房产的您有所帮助。
美国：并非买房就能移民 贷款难批税费繁多
美国历来都是海外置业的热点区域，刚刚结束的北京秋季房展上，美国参展商不但带来了各式别墅和公寓，甚至直接叫卖起佛罗里达州的土地。面积大多在900平方米左右，而价格只有1.9万美元到2.3万美元。
不仅如此，一些展商还打出了“购买房产、全家移民”这样极具诱惑力的口号，使得国内投资客跃跃欲试。但业内人士却指出，无论是当美国的房主，还是当美国的“地主”，都不代表能够获得绿卡。美国威翰地产总裁史蒂夫·罗森就明确表示，“美国房产在金融危机后跌入低谷，是投资的机会，但并不能通过买房获得移民。”
展会现场，参展的移民机构专家也告诉记者，并非简单地买房就能移民美国，美国投资移民的要求就是投资的款项能够为美国当地创造至少10个就业名额，这既是法令也是必要条件，这项法令已经有20年之久，非常简单也非常清楚。
虽然不能获得移民，但由于美国房产在金融危机后仍处在低谷，抄底投资就成了不少人的选择。据史蒂夫·罗森介绍，美国的房子在过去100多年里都是稳步上升的，除了世界性的金融危机，不会突然上突然下，投资风险相对较小。尤其是2008年的金融危机，使得美国置业出现了抄底的机会，例如(( LAS VEGAS ))的曾经卖$40多万美金的房子，如今$10-$13万美金即可买到。
对于想在美国投资的购房人，专业经纪人周先生提醒到，投资美国房产应按照自身实力谨慎选择。因为在美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大，通常美国的贷款机构仅提供贷款给美国公民或永久居民。当海外其他身份买家想要申请贷款买房时，首付得增加，获批率才会增加。但究竟增加到多少，并没硬性要求。而且，并不是每个美国城市都能提供贷款，通常是在有大量移民的国际型大城市才会有这类提供贷款的机构。在2008年后，中国买房人一般申请贷款至少要提供40%~50%的首付。
此外，投资美国房产时，除了房子本身的价格还需额外承担各种费用，比如验房费、律师费、门牌费等。购房之后每年要缴纳的房地产税，以及购房后的翻修费用以及维护费用。如果投资客将房屋托管，还必须每年给托管公司6%的房价再加上每个月100多美元的托管费或者给经纪人至少一个月的租金等等。
还值得注意的是，由于美国在收税时对于富人征税的额度相对较高，因此，如果在美国投资高端住宅，所需缴纳的各项税费也相对较高，这些额外的持有成本，也是投资美国房产前不得不先精打细算的。
新加坡：首付最低20% 外国人不能买别墅
在房地产投资方面，除了欧美等发达国家，经济稳定、投资环境优异的新加坡也被不少购房人视作理想场所。
相比国内施行的“限购”、“限贷”政策，新加坡的房地产买卖并无特别限制，贷款的审批程序也更加简洁。
新加坡最大的私人公寓开发商远东机构北京分部的总经理张红培向记者介绍，目前新加坡在售的房源价格从每平方米４万元人民币起价，到十几万元不等。除了对外国人买房及买房套数不设特别限制以外，在贷款方面，大部分首次投资买房的中国购房人可以贷到总房款70%的额度，对于在国内存款数额达到一定数量资金实力雄厚的购房人最高能办理总房款80%的贷款。一旦达成购房协议，只需两个月内凑齐20%的首付款即可。此外，目前新加坡低于1.5%的贷款利率，几乎是全球贷款利率最低，也减轻了海外投资人的还款压力。
另外，新加坡政府对于移民购买当地房产还提供额外的优惠，如国外收入免收税、无土地增值税、无货币管制等诸多政策。
值得注意的是，在新加坡投资房产虽然条件宽松，但也并非完全不受限制。一些投资客在买房过程中发现，别墅类产品就是禁止外国人购买的。对此，张红培解释道，相比新加坡的公寓类产品99年的大产权，地契则是永久性的。别墅产品本身占地较大，而土地对于新加坡来说又是最为宝贵的资源，别墅用地几乎是买一块少一块，所以只能成为新加坡公民才能购买带地的别墅，海外购房人无论是为了投资还是保值都不允许购买别墅类产品。渴望享受别墅生活的高端买家，也可以在私人公寓里买到同样是上下三层设计，每户配三个私人停车位，采光充分、配套齐全的房源。
澳大利亚：购房后做房东收益高
澳大利亚一向都是中国投资者的优先选择地，主要原因澳大利亚的移民政策相对来说比较宽松，并且购买澳洲房产将享受永久拥有的所有权和继承权。另外，澳大利亚的房地产法律法规及管理体系都十分完善，透明度也非常高，所有销售海外的房子必须持有澳洲政府海外审批委员会的许可，才能在海外销售。这些都是到澳大利亚投资房产让人十分放心的因素。
以澳大利亚35万澳币的房子为例，相关费用有：过户律师的费用（大约600澳币）、贷款机构的费用（大约1000澳币）、房屋结构检查的费用（大约300澳币）、房东保险费（大约350澳币）、印花税（大约13800澳币）、房屋及财产保险费 （大约600澳币）、市容建设费用（大约1400澳币）、搬家费用 （大约300澳币）、地产代理费用 （大约7000澳币）。总体下来，各项税费约占总房款的3%-6%左右。
目前，在澳大利亚投资回报率最高的区域分别是悉尼、墨尔本、黄金海岸。同样是300万人民币的房子，在澳大利亚最高可以租到人民币12000元/月，而在上海仅可以租到6000元/月。
与美国相似，进入新世纪以来，澳大利亚房价涨幅比较缓慢，但是投资收益相对稳健。
AGC澳洲房产中心市场总监张家赫表示，一般来说，月收入在3万至5万人民币的中国人都有能力在澳大利亚购置高端房产。澳大利亚悉尼、墨尔本地段好的房子为人民币5万至6万元/平方米，普通地段只需2万元/平方米。中国投资人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。
英国：每年房价持续平稳上涨
英国的代表性城市伦敦以其商业实力和教育资源成为中国投资客关注的热点之一。据高力国际统计，在伦敦的新房市场，来自中国大陆及香港的投资者占据了10.8%的份额。
即便是经济不景气，伦敦市中心的房产价格依然居高不下，参加秋季房展的一位英国展商表示，伦敦有限的新房供应量是促成其房价上涨的主要因素。现在整个伦敦每年新房短缺量在35000套，而过去两年总共建成的新房数量只有大约20000套，供需严重失衡。
另外，英镑的贬值也促进了房产投资者的进入。目前英镑汇率正处于最近十几年的最低点。许多投资者为子女在伦敦购置房产，等到孩子毕业，不仅能获得可观的租金回报，更能获得房产的升值回报。
此外，由于英国新建住宅的开发量受到严格控制，北京一年的开发量比整个英国一年的开发量都要多。因此伦敦的房产多以二手房为主。正是基于以上原因，在英国投资房地产的亚洲人比例最高，不少热点地区房价还出现了增长。
加拿大：近半数中国购房人购买预售项目
作为全球最大的移民国家之一，加拿大的华人比例也非常高。加上良好的投资环境、低抵押贷款率、宽松的信贷政策吸引了大批中国投资购房者。尤其是在华人聚集地温哥华市西区，中国内地买家几乎占据了整个市场。
另外,与美国相比,加拿大房产却是在稳定升值 。据去年同期加拿大房地产协会发表的报告显示:2010年第一季度房价创下历史新高，两层楼房(120平方米)均价为36.5万加元(约合人民币240万元)，其中温哥华为98.5万加元（约合人民币647万元），多伦多为56万加元（约合人民币368万元）。
秋季房展组委会国际部总监魏克非表示，在温哥华，有40%至50％的中国内地购房者选择了预售项目，还有更高比例的购房者倾向于温哥华最具盛名街区高价位的独立屋。而多伦多是加拿大目前最大的公寓市场，有超过300个预售和不同阶段的建设项目，中国内地购房者对新公寓开盘特别热衷。
2011/09/22 00:00:00 来源：YYNET.com 北青网
本报记者探营房展 调查热点国家房地产市场 不得不精打细算投资成本
“加勒比的海滩公寓”、“澳大利亚黄金海岸的风情别墅”、“50万美元购房得绿卡”、“新加坡买房上名校”……最近，频频收到此类关于海外房产的推介短信，看着让人眼花缭乱、心动不已。但实际上，真正在海外置业却并不像宣传短信说的那么简单。仅支付房款这一项就要费一番周折。在刚刚结束的北京秋季房展上，记者采访的多家海外开发商均表示，由于受国家外汇管制，一个人的身份证最多只能向海外汇出5万美金，因此，海外置业不但要有钱，还要有足够多的证件。
相比较投资而言，这还只是投资海外房产中的一点小麻烦，本次广厦时代就采访了多位海外置业专家，为您梳理美国、澳大利亚等多个海外置业热点区域，希望对有计划投资海外房产的您有所帮助。
美国：并非买房就能移民 贷款难批税费繁多
美国历来都是海外置业的热点区域，刚刚结束的北京秋季房展上，美国参展商不但带来了各式别墅和公寓，甚至直接叫卖起佛罗里达州的土地。面积大多在900平方米左右，而价格只有1.9万美元到2.3万美元。
不仅如此，一些展商还打出了“购买房产、全家移民”这样极具诱惑力的口号，使得国内投资客跃跃欲试。但业内人士却指出，无论是当美国的房主，还是当美国的“地主”，都不代表能够获得绿卡。美国威翰地产总裁史蒂夫·罗森就明确表示，“美国房产在金融危机后跌入低谷，是投资的机会，但并不能通过买房获得移民。”
展会现场，参展的移民机构专家也告诉记者，并非简单地买房就能移民美国，美国投资移民的要求就是投资的款项能够为美国当地创造至少10个就业名额，这既是法令也是必要条件，这项法令已经有20年之久，非常简单也非常清楚。
虽然不能获得移民，但由于美国房产在金融危机后仍处在低谷，抄底投资就成了不少人的选择。据史蒂夫·罗森介绍，美国的房子在过去100多年里都是稳步上升的，除了世界性的金融危机，不会突然上突然下，投资风险相对较小。尤其是2008年的金融危机，使得美国置业出现了抄底的机会，例如(( LAS VEGAS ))的曾经卖$40多万美金的房子，如今$10-$13万美金即可买到。
对于想在美国投资的购房人，专业经纪人周先生提醒到，投资美国房产应按照自身实力谨慎选择。因为在美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大，通常美国的贷款机构仅提供贷款给美国公民或永久居民。当海外其他身份买家想要申请贷款买房时，首付得增加，获批率才会增加。但究竟增加到多少，并没硬性要求。而且，并不是每个美国城市都能提供贷款，通常是在有大量移民的国际型大城市才会有这类提供贷款的机构。在2008年后，中国买房人一般申请贷款至少要提供40%~50%的首付。
此外，投资美国房产时，除了房子本身的价格还需额外承担各种费用，比如验房费、律师费、门牌费等。购房之后每年要缴纳的房地产税，以及购房后的翻修费用以及维护费用。如果投资客将房屋托管，还必须每年给托管公司6%的房价再加上每个月100多美元的托管费或者给经纪人至少一个月的租金等等。
还值得注意的是，由于美国在收税时对于富人征税的额度相对较高，因此，如果在美国投资高端住宅，所需缴纳的各项税费也相对较高，这些额外的持有成本，也是投资美国房产前不得不先精打细算的。
新加坡：首付最低20% 外国人不能买别墅
在房地产投资方面，除了欧美等发达国家，经济稳定、投资环境优异的新加坡也被不少购房人视作理想场所。
相比国内施行的“限购”、“限贷”政策，新加坡的房地产买卖并无特别限制，贷款的审批程序也更加简洁。
新加坡最大的私人公寓开发商远东机构北京分部的总经理张红培向记者介绍，目前新加坡在售的房源价格从每平方米４万元人民币起价，到十几万元不等。除了对外国人买房及买房套数不设特别限制以外，在贷款方面，大部分首次投资买房的中国购房人可以贷到总房款70%的额度，对于在国内存款数额达到一定数量资金实力雄厚的购房人最高能办理总房款80%的贷款。一旦达成购房协议，只需两个月内凑齐20%的首付款即可。此外，目前新加坡低于1.5%的贷款利率，几乎是全球贷款利率最低，也减轻了海外投资人的还款压力。
另外，新加坡政府对于移民购买当地房产还提供额外的优惠，如国外收入免收税、无土地增值税、无货币管制等诸多政策。
值得注意的是，在新加坡投资房产虽然条件宽松，但也并非完全不受限制。一些投资客在买房过程中发现，别墅类产品就是禁止外国人购买的。对此，张红培解释道，相比新加坡的公寓类产品99年的大产权，地契则是永久性的。别墅产品本身占地较大，而土地对于新加坡来说又是最为宝贵的资源，别墅用地几乎是买一块少一块，所以只能成为新加坡公民才能购买带地的别墅，海外购房人无论是为了投资还是保值都不允许购买别墅类产品。渴望享受别墅生活的高端买家，也可以在私人公寓里买到同样是上下三层设计，每户配三个私人停车位，采光充分、配套齐全的房源。
澳大利亚：购房后做房东收益高
澳大利亚一向都是中国投资者的优先选择地，主要原因澳大利亚的移民政策相对来说比较宽松，并且购买澳洲房产将享受永久拥有的所有权和继承权。另外，澳大利亚的房地产法律法规及管理体系都十分完善，透明度也非常高，所有销售海外的房子必须持有澳洲政府海外审批委员会的许可，才能在海外销售。这些都是到澳大利亚投资房产让人十分放心的因素。
以澳大利亚35万澳币的房子为例，相关费用有：过户律师的费用（大约600澳币）、贷款机构的费用（大约1000澳币）、房屋结构检查的费用（大约300澳币）、房东保险费（大约350澳币）、印花税（大约13800澳币）、房屋及财产保险费 （大约600澳币）、市容建设费用（大约1400澳币）、搬家费用 （大约300澳币）、地产代理费用 （大约7000澳币）。总体下来，各项税费约占总房款的3%-6%左右。
目前，在澳大利亚投资回报率最高的区域分别是悉尼、墨尔本、黄金海岸。同样是300万人民币的房子，在澳大利亚最高可以租到人民币12000元/月，而在上海仅可以租到6000元/月。
与美国相似，进入新世纪以来，澳大利亚房价涨幅比较缓慢，但是投资收益相对稳健。
AGC澳洲房产中心市场总监张家赫表示，一般来说，月收入在3万至5万人民币的中国人都有能力在澳大利亚购置高端房产。澳大利亚悉尼、墨尔本地段好的房子为人民币5万至6万元/平方米，普通地段只需2万元/平方米。中国投资人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。
英国：每年房价持续平稳上涨
英国的代表性城市伦敦以其商业实力和教育资源成为中国投资客关注的热点之一。据高力国际统计，在伦敦的新房市场，来自中国大陆及香港的投资者占据了10.8%的份额。
即便是经济不景气，伦敦市中心的房产价格依然居高不下，参加秋季房展的一位英国展商表示，伦敦有限的新房供应量是促成其房价上涨的主要因素。现在整个伦敦每年新房短缺量在35000套，而过去两年总共建成的新房数量只有大约20000套，供需严重失衡。
另外，英镑的贬值也促进了房产投资者的进入。目前英镑汇率正处于最近十几年的最低点。许多投资者为子女在伦敦购置房产，等到孩子毕业，不仅能获得可观的租金回报，更能获得房产的升值回报。
此外，由于英国新建住宅的开发量受到严格控制，北京一年的开发量比整个英国一年的开发量都要多。因此伦敦的房产多以二手房为主。正是基于以上原因，在英国投资房地产的亚洲人比例最高，不少热点地区房价还出现了增长。
加拿大：近半数中国购房人购买预售项目
作为全球最大的移民国家之一，加拿大的华人比例也非常高。加上良好的投资环境、低抵押贷款率、宽松的信贷政策吸引了大批中国投资购房者。尤其是在华人聚集地温哥华市西区，中国内地买家几乎占据了整个市场。
另外,与美国相比,加拿大房产却是在稳定升值 。据去年同期加拿大房地产协会发表的报告显示:2010年第一季度房价创下历史新高，两层楼房(120平方米)均价为36.5万加元(约合人民币240万元)，其中温哥华为98.5万加元（约合人民币647万元），多伦多为56万加元（约合人民币368万元）。
秋季房展组委会国际部总监魏克非表示，在温哥华，有40%至50％的中国内地购房者选择了预售项目，还有更高比例的购房者倾向于温哥华最具盛名街区高价位的独立屋。而多伦多是加拿大目前最大的公寓市场，有超过300个预售和不同阶段的建设项目，中国内地购房者对新公寓开盘特别热衷。
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