拉斯维加斯 ( LAS VEGAS ) 購房指南
拉斯维加斯 ( LAS VEGAS ) 購房指南
本文旨在幫助首次購屋的人士與地產經紀共同合作，使能買到一間符合首次購屋需要及預算而又適合自己心意的重售房屋。該指南還可以使購房者少走彎路，切實根據自己的需要擬定購屋協議，取得成功交易。
物色一名專業地產經紀：
在您尋找理想房屋的時候，最好能有一名專業地產經紀的協助。尋求理想的經紀與理想的房屋同等重要。一位好的經紀必須具備專業知識，態度誠懇，善解您的意見，關註您的需求，且能指導您以合適的價錢買到理想的房屋。一名出色的經紀十分重視與客人長遠的業務關系，使客戶樂於以後繼續與他聯絡。當您選定經紀之後不要隨意更換，因為經紀同樣是需要您的衷誠合作。要知道做經紀的做了許多跑腿工作，直至物業成交以後才有報酬。倘若買家同時找幾名經紀幫他買屋，那麽您就不要期待任何一名經紀的服務可以跟只找一名經紀的服務相比。可以說如果您能合理地對待地產經紀，結果必然是自己受益。但如果經紀不符合您的要求或一味催促您成交，那您就要考慮放棄這名經紀了。作為買家，在大多數情況下，您在物業成交後毋需付經紀費用，因為傭金是由賣方支付。
如何與經紀合作：
當您找到合適的經紀之後，應與該經紀建立良好的合作關系。為了幫您找到理想的房屋，該經紀應該向您了解下列一些關鍵性資料，繼而進一步與您商談其他購屋細節。
1、 財政狀況：首次購屋人士通常需要借按揭，因此經紀需要知道您各方面的財政狀況，包括預算在買屋時需要支付的首期金額、入息的總額、以及您目前的債務等。這些都是重要資料，因為貸款機構要視乎您的還債能力而斷定按揭金額的多少。
2、 額外開支：在決定首期付款額的時候，請不要忘記與購屋有關的其他開支。經紀應提醒您這些額外開支包括下列項目的部分和全部費用，如：過戶地稅、律師費、物業帳單調整費、估價費、按揭代理費、驗屋費、房屋圖則費、火警及財務保險費等。一般而言，購買房屋自住，能多付些首期則最佳。
3、 物價範圍：經紀在了解您的財政狀況之後，就能告訴您能購置什麽屋價範圍之內的房屋。但在這個範圍之內，您仍可根據自己的理想作出最佳選擇。很多買屋人士雖然有條件買一間幾十萬元的房屋，但不一定覺得有此必要。有些人想盡量多借按揭，有些人又不想多借，怕以後被按揭壓得喘不過氣。總而言之，您可在經紀的協助下擬定出自己認為是最佳選擇的屋價範圍。
4、 地點選擇：購屋的三大要素是 — 地點、地點、地點。因為地點是決定將來房屋重售價值的重要因素。您應該告訴您想住進什麽條件的社區，想要有什麽樣的街坊。該種選擇應符合您對生活方式的需求及愛好。因此您還需要考慮下列因素：
（1）與工作地點的距離；
（2）交通工具；
（3）學校；
（4）購物商場；
（5）服務機構，如銀行、醫院、日間托兒中心等；
（6）宗教場所，如教堂等；
（7）娛樂設施，如公園、社區中心、遊泳池等；
（8）潛在的不利環境，如加油站、鐵路、高壓線、墳場等。
5、 您的需求：經紀要確實知道您的全部需求，才能前往您認為理想的地區去物色房屋。您的需求包括想買哪一類型的房屋及什麽式樣、什麽擁有權、以及想要房屋具有什麽特點。經紀還要知道上述需求當中哪些是必須的，哪些是想要的。凡是基本的都是必須的；凡是可有可無的皆屬於想要的。如果屋價保持在原定範圍之內，購買的房屋又能全部滿足您需要的，或盡可能滿足想要的項目，那是最理想的。更值得一提的是該房屋要有利於將來重新出售。
房屋的種類有：
獨立屋、半獨立屋、排屋以及鎮屋。
房屋的式樣有：
平房、兩層屋、多層屋以及柏文。
合法的擁有形式有：
完全自有權、租用權、共有權、合作擁有權以及共同屋主等形式。其中最普遍的是完全自有權及共有權這兩種形式。
房屋的基本特點包括：
占地面積、房屋面積、房間、廚房、浴室、客廳、餐室、地下室、車庫、車道、儲藏間、洗衣房、後院、家庭室、娛樂室等其他廳室。除此之外還有自來水和排水系統、電器系統及冷氣設備等。
物色房屋：
當經紀掌握了您的一切有關資料之後，便會開始為閣下物色房屋。通過地產商會的電腦系統，經紀能找出所有上市樓盤的資料，並能為您約見合適的房屋，不會令您坐失良機。好的地產經紀在找到好的房屋之後便會立即著手展開調查，了解該屋出售的背景資料並會及時告訴客人，因為這些資料對於出價買屋有很大參考價值。填寫購屋協議：經紀在幫您找到合適的房屋之後，下一步就是代您準備一份購屋協議書。在多數情況下合資格的經紀都能妥善地填好整份協議書，但在某些特殊情況下，您可以首先征求律師的意見，而後在協議書上簽字。
協議書由當地地產商會提供，若您有不明白之處，則應與經紀討論。協議書中央部分留有位置，專供您填寫特別需求的有關條款。以下是協議書中常用的項目及條款：
1、買價：
您對協議書內容中最關心的部分很可能就是買屋的價錢。在斟酌買價時請勿忘記前面曾經提到的數千元額外開支。預留這一筆錢是一件重要的事情，因為您在交接之日不但要有足夠的錢支付所定下的買價，而且亦要夠錢支付其他有關費用。
2、按金：
賣方一般都要求買方先付按金，一般金額約是買價的百分之五，而這又要視乎交易雙方及屋市起落而定。交接之前按金由賣方委托的地產代理公司存進一個有息的信托戶口。您若因私人理由毀約而不能成交，就會失去按金。而且若因您不能交接而導致該屋賣不出相當的價錢，賣方可能會起訴您，追討賠償。
3、財政：
除非您已經從貸款機構獲得預先批準的按揭，否則您很可能需要將自己能否獲得按揭作為一項買屋條件寫進協議書。若真需要這樣做，您須清楚經紀是否已經將該條件寫上，方可在協議書上簽字。當屋市轉旺，而您又知道有好幾個買家想與您競買同一物業的話，那麽經紀就有可能會建議您大膽一些，放棄上述條件。所以從審慎起見，買家最好先獲得預先批準的按揭才買屋。
4、其他財政選擇：
1）承接買方按揭：若買方現有第一按揭且利息相宜，而您又希望承接該按揭，則可能將該等承接作為一個條件寫在協議書上。
2）買方收回按揭：另一財政選擇是請賣方收回按揭，即買方從賣方獲得借貸這類按揭的利息通常可能較為相宜。
5、屋價：
包括其他物品在內，經紀可能會問及您：屋價是否要將屋裏其他物品包括在內，例如爐頭、雪櫃等電器用品、以及窗簾、鏡子、排燈等等。若協議書不將該等物品列入，則您無權擁有該等物品。
6、最新房屋勘查圖則：
買方要掌握最近的房屋勘查圖則，才能從法律的角度全面的了解賣方的物業狀況。再者，多數按揭貸款都要求提供該圖則才肯貸款。因此買方最好持有該圖則。據重售房屋協議書上小字說明，賣方有責任將自己的圖則交給買方。但若賣方沒有圖則，他就沒有責任向買方提供一份。若房屋沒有圖則，買方應認識到，制作一份圖則的費用約是一千元左右。或者您可以與賣家分擔這筆費用，但要在協議書上寫明。若買的是共有權房屋則不需要圖則，因為地產登記處有該等建築物的圖則存檔。
7、驗屋：
您的首次購屋很可能已屬最大投資。經紀會建議您聘請專業驗屋員檢驗房屋，這一點也可作為一項條件寫入協議書內。這樣您只需要花費一小筆錢（通常二百五十元至三百元)就可以買個放心，知道新居結構完善、水電冷暖設備狀況良好、運作正常。驗屋員還會告訴您，何時該更換哪些部件和所需的費用。在屋市趨淡之時，賣方往往會接受將驗屋作為一個條件。但物業搶手時則不然。所以如果適逢屋市旺盛，那就只好放棄這個條件了。
8、石棉UFFI問題：
舊屋中有少數是用石棉（UFFI）作外墻絕緣材料的。因為有關UFFI對人體健康造成危害的報導越來越多，所以政府已於1980年12月禁止使用該等材料作外墻保暖用途。含有UFFI的房屋，其屋價已經大跌。因此，您的經紀會在協議中寫明要求，讓賣方保證屋內沒有UFFI墻料。若賣方不能提供此等保證，買方可要求驗屋，使該等檢驗項目變成買屋條件之一。
9、查契期限：
每份購屋協議書中都“查契期限”這項目，買方必須填寫。到這一天，買方的律師必須完成屋契調查。您作計劃時最好能將這個日期定在自己在己方律師遞交購屋協議書至少三十天之後。因為買方律師要花大量時間才能完成屋契調查，然後才能寫發出有關查契事宜的律師信給賣方律師。若這封律師信不能及時發出，有可能會產生很多麻煩，因為到時不夠時間討論及解決存在的問題。因此您一定要將時間計劃好，千萬不要在查契期限之後才將購屋協議書交給律師。
10、交接日期：
交接日期是賣方將屋契和房屋交給買方的日期，該日期須在購屋協議書上註明。交接日期不宜定在周末或假日。
本文旨在幫助首次購屋的人士與地產經紀共同合作，使能買到一間符合首次購屋需要及預算而又適合自己心意的重售房屋。該指南還可以使購房者少走彎路，切實根據自己的需要擬定購屋協議，取得成功交易。
物色一名專業地產經紀：
在您尋找理想房屋的時候，最好能有一名專業地產經紀的協助。尋求理想的經紀與理想的房屋同等重要。一位好的經紀必須具備專業知識，態度誠懇，善解您的意見，關註您的需求，且能指導您以合適的價錢買到理想的房屋。一名出色的經紀十分重視與客人長遠的業務關系，使客戶樂於以後繼續與他聯絡。當您選定經紀之後不要隨意更換，因為經紀同樣是需要您的衷誠合作。要知道做經紀的做了許多跑腿工作，直至物業成交以後才有報酬。倘若買家同時找幾名經紀幫他買屋，那麽您就不要期待任何一名經紀的服務可以跟只找一名經紀的服務相比。可以說如果您能合理地對待地產經紀，結果必然是自己受益。但如果經紀不符合您的要求或一味催促您成交，那您就要考慮放棄這名經紀了。作為買家，在大多數情況下，您在物業成交後毋需付經紀費用，因為傭金是由賣方支付。
如何與經紀合作：
當您找到合適的經紀之後，應與該經紀建立良好的合作關系。為了幫您找到理想的房屋，該經紀應該向您了解下列一些關鍵性資料，繼而進一步與您商談其他購屋細節。
1、 財政狀況：首次購屋人士通常需要借按揭，因此經紀需要知道您各方面的財政狀況，包括預算在買屋時需要支付的首期金額、入息的總額、以及您目前的債務等。這些都是重要資料，因為貸款機構要視乎您的還債能力而斷定按揭金額的多少。
2、 額外開支：在決定首期付款額的時候，請不要忘記與購屋有關的其他開支。經紀應提醒您這些額外開支包括下列項目的部分和全部費用，如：過戶地稅、律師費、物業帳單調整費、估價費、按揭代理費、驗屋費、房屋圖則費、火警及財務保險費等。一般而言，購買房屋自住，能多付些首期則最佳。
3、 物價範圍：經紀在了解您的財政狀況之後，就能告訴您能購置什麽屋價範圍之內的房屋。但在這個範圍之內，您仍可根據自己的理想作出最佳選擇。很多買屋人士雖然有條件買一間幾十萬元的房屋，但不一定覺得有此必要。有些人想盡量多借按揭，有些人又不想多借，怕以後被按揭壓得喘不過氣。總而言之，您可在經紀的協助下擬定出自己認為是最佳選擇的屋價範圍。
4、 地點選擇：購屋的三大要素是 — 地點、地點、地點。因為地點是決定將來房屋重售價值的重要因素。您應該告訴您想住進什麽條件的社區，想要有什麽樣的街坊。該種選擇應符合您對生活方式的需求及愛好。因此您還需要考慮下列因素：
（1）與工作地點的距離；
（2）交通工具；
（3）學校；
（4）購物商場；
（5）服務機構，如銀行、醫院、日間托兒中心等；
（6）宗教場所，如教堂等；
（7）娛樂設施，如公園、社區中心、遊泳池等；
（8）潛在的不利環境，如加油站、鐵路、高壓線、墳場等。
5、 您的需求：經紀要確實知道您的全部需求，才能前往您認為理想的地區去物色房屋。您的需求包括想買哪一類型的房屋及什麽式樣、什麽擁有權、以及想要房屋具有什麽特點。經紀還要知道上述需求當中哪些是必須的，哪些是想要的。凡是基本的都是必須的；凡是可有可無的皆屬於想要的。如果屋價保持在原定範圍之內，購買的房屋又能全部滿足您需要的，或盡可能滿足想要的項目，那是最理想的。更值得一提的是該房屋要有利於將來重新出售。
房屋的種類有：
獨立屋、半獨立屋、排屋以及鎮屋。
房屋的式樣有：
平房、兩層屋、多層屋以及柏文。
合法的擁有形式有：
完全自有權、租用權、共有權、合作擁有權以及共同屋主等形式。其中最普遍的是完全自有權及共有權這兩種形式。
房屋的基本特點包括：
占地面積、房屋面積、房間、廚房、浴室、客廳、餐室、地下室、車庫、車道、儲藏間、洗衣房、後院、家庭室、娛樂室等其他廳室。除此之外還有自來水和排水系統、電器系統及冷氣設備等。
物色房屋：
當經紀掌握了您的一切有關資料之後，便會開始為閣下物色房屋。通過地產商會的電腦系統，經紀能找出所有上市樓盤的資料，並能為您約見合適的房屋，不會令您坐失良機。好的地產經紀在找到好的房屋之後便會立即著手展開調查，了解該屋出售的背景資料並會及時告訴客人，因為這些資料對於出價買屋有很大參考價值。填寫購屋協議：經紀在幫您找到合適的房屋之後，下一步就是代您準備一份購屋協議書。在多數情況下合資格的經紀都能妥善地填好整份協議書，但在某些特殊情況下，您可以首先征求律師的意見，而後在協議書上簽字。
協議書由當地地產商會提供，若您有不明白之處，則應與經紀討論。協議書中央部分留有位置，專供您填寫特別需求的有關條款。以下是協議書中常用的項目及條款：
1、買價：
您對協議書內容中最關心的部分很可能就是買屋的價錢。在斟酌買價時請勿忘記前面曾經提到的數千元額外開支。預留這一筆錢是一件重要的事情，因為您在交接之日不但要有足夠的錢支付所定下的買價，而且亦要夠錢支付其他有關費用。
2、按金：
賣方一般都要求買方先付按金，一般金額約是買價的百分之五，而這又要視乎交易雙方及屋市起落而定。交接之前按金由賣方委托的地產代理公司存進一個有息的信托戶口。您若因私人理由毀約而不能成交，就會失去按金。而且若因您不能交接而導致該屋賣不出相當的價錢，賣方可能會起訴您，追討賠償。
3、財政：
除非您已經從貸款機構獲得預先批準的按揭，否則您很可能需要將自己能否獲得按揭作為一項買屋條件寫進協議書。若真需要這樣做，您須清楚經紀是否已經將該條件寫上，方可在協議書上簽字。當屋市轉旺，而您又知道有好幾個買家想與您競買同一物業的話，那麽經紀就有可能會建議您大膽一些，放棄上述條件。所以從審慎起見，買家最好先獲得預先批準的按揭才買屋。
4、其他財政選擇：
1）承接買方按揭：若買方現有第一按揭且利息相宜，而您又希望承接該按揭，則可能將該等承接作為一個條件寫在協議書上。
2）買方收回按揭：另一財政選擇是請賣方收回按揭，即買方從賣方獲得借貸這類按揭的利息通常可能較為相宜。
5、屋價：
包括其他物品在內，經紀可能會問及您：屋價是否要將屋裏其他物品包括在內，例如爐頭、雪櫃等電器用品、以及窗簾、鏡子、排燈等等。若協議書不將該等物品列入，則您無權擁有該等物品。
6、最新房屋勘查圖則：
買方要掌握最近的房屋勘查圖則，才能從法律的角度全面的了解賣方的物業狀況。再者，多數按揭貸款都要求提供該圖則才肯貸款。因此買方最好持有該圖則。據重售房屋協議書上小字說明，賣方有責任將自己的圖則交給買方。但若賣方沒有圖則，他就沒有責任向買方提供一份。若房屋沒有圖則，買方應認識到，制作一份圖則的費用約是一千元左右。或者您可以與賣家分擔這筆費用，但要在協議書上寫明。若買的是共有權房屋則不需要圖則，因為地產登記處有該等建築物的圖則存檔。
7、驗屋：
您的首次購屋很可能已屬最大投資。經紀會建議您聘請專業驗屋員檢驗房屋，這一點也可作為一項條件寫入協議書內。這樣您只需要花費一小筆錢（通常二百五十元至三百元)就可以買個放心，知道新居結構完善、水電冷暖設備狀況良好、運作正常。驗屋員還會告訴您，何時該更換哪些部件和所需的費用。在屋市趨淡之時，賣方往往會接受將驗屋作為一個條件。但物業搶手時則不然。所以如果適逢屋市旺盛，那就只好放棄這個條件了。
8、石棉UFFI問題：
舊屋中有少數是用石棉（UFFI）作外墻絕緣材料的。因為有關UFFI對人體健康造成危害的報導越來越多，所以政府已於1980年12月禁止使用該等材料作外墻保暖用途。含有UFFI的房屋，其屋價已經大跌。因此，您的經紀會在協議中寫明要求，讓賣方保證屋內沒有UFFI墻料。若賣方不能提供此等保證，買方可要求驗屋，使該等檢驗項目變成買屋條件之一。
9、查契期限：
每份購屋協議書中都“查契期限”這項目，買方必須填寫。到這一天，買方的律師必須完成屋契調查。您作計劃時最好能將這個日期定在自己在己方律師遞交購屋協議書至少三十天之後。因為買方律師要花大量時間才能完成屋契調查，然後才能寫發出有關查契事宜的律師信給賣方律師。若這封律師信不能及時發出，有可能會產生很多麻煩，因為到時不夠時間討論及解決存在的問題。因此您一定要將時間計劃好，千萬不要在查契期限之後才將購屋協議書交給律師。
10、交接日期：
交接日期是賣方將屋契和房屋交給買方的日期，該日期須在購屋協議書上註明。交接日期不宜定在周末或假日。
