必看！美国购房的后期花费都有多哪些？

必看！美国购房的后期花费都有多哪些？

2016-12-20 09:55

美国购房与中国购房的最大不同是美国房子购买后还有两大费用，税费和房屋维护费。大部分人士对于购房流程和需要缴纳的费用有所了解，但是对购房后续的长期支出知之甚少。

房地产税(Property Tax)

是地方针对房地产征收的郡税、市或州税的总称。美国地产税的税率是由各个州政府决定的，也就是说，美国的税率都是不同的。一般实际所需缴纳的税额在1%-3%之间，尔湾各个小区的税率也有不同，一般旧区比新区的税低，旧区如Northwood或Woodbridge小区的地产税在1.1%左右，而新区因为有附加税(Mello-Roos)，如Quail Hill小区的地产税在1.3%左右，新楼盘的税就更高了,因为新楼盘附近要盖学校、公园、娱乐设施等，需要更多的经费来完成。尔湾今年新开盘的Beacon Park小区附加税在5000到6000美元之间，总税率在房价的1.8%-1.9%。

房屋保险(Home Insurance)

房屋保险的作用是在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损，如果屋主购买了房屋保险，一般能获得20万美元的保费。如果是商用房，该保险还可以保护租金损失。除了房屋保险，其实还应购买地震保险。该保险主要包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等，通常不被包括在大多数的保险条款之内。

由于加州是地震多发区，在加州购房，地震保险费用相对较高，地震险的费用往往比火险的费用高出一倍，房屋保险由于保险条款不同而不同，保费一般在500到900之间。

通常贷款买的房子房屋保险一般火险是必须要购买的，而地震险是可以选择不买的，而大部分屋主也是购买火险而不是地震险，毕竟在干燥的加州，火灾的发生频率还是远远大于大地震的频率。

物业费(Homeowner’s Association Fee)

美国的房屋主要分独立屋(Single Family Residence)和联排(Townhouse/Condo)，联排大多统一规划在一个小区中，居民每月需要交一定比例的物业费，该费用是用来支付和维护小区公共设施，如路灯、草坪、公园、游泳池等。住联排的屋主比较省心，除了房子是自有的，外部所有设施都是由专业的物业管理公司来清洁维护的，自己只需每月交费就可以了。当然了，物业管理公司也会有很多规章制度需要遵守，如屋主不能随意油漆外墙，不能随意安装节能设备，必须要得到物业公司的批准等。尔湾大多小区都有物业费，独立屋的物业费较低，一般在100到200之间，而联排的物业费在300到400之间。Woodbridge小区的物业费在400/月，因为小区靠近南湖和北湖，该区有2个物业管理公司，1个管理公共区域的维护及草坪整理工作，另外1个负责游泳池及南北湖的维护工作。

出租管理费

如果投资房产是用来出租，一般是由专业的物业管理公司管理。管理费的计算方式是：8%-10%的租价加第一个月的租金。当然，不同的公司收费也不同。

房屋出售税费

在美国房屋销售税是由卖家负责缴纳的，也就是由投资人缴纳。投资人遇到合适的买家，决定出售房屋时就会涉及到房屋销售税。房屋销售税是由两部分构成，一部分是联邦税费，一部分是州税费。就拿加州来说，投资人如果出售房屋需要向联邦缴纳房屋总售价的10%的税费，需要向州缴纳房屋总售价的3.3%的税费。

如果是自住的房子，并且屋主在过去的五年内住在该房屋内满两年，那么每人有最多25万的收益可以不用缴税，夫妻两人的免税额在50万美元内。举例来说，一对夫妻在2000年花100万买了一栋独立屋，2005年卖房价格为130万，那么这30万美元的收益是不需要缴资本利得税的。假设房价涨到160万，那超出的10万美元仍需缴纳利得税。如果是投资房就不能用50万美元的免税额，不过投资房可以做1031 Exchange来延迟缴税，屋主只需在卖房后的180天内重新买一栋同类型的房产且价格不低于被卖掉的房产，就不需要缴纳任何的利得税了。

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