美房贷利率上涨, 再不出手就晚了！
美房贷利率上涨, 再不出手就晚了！
大选过后加息预期升温，
美国房贷利率走高!
历届美国总统选举结果都是左右美国经济走势的风向标。特朗普大选获胜对美国经济的影响自然不可忽视。尤其有计划海外置业的人群，要注意了：大选过后美元加息预期升温，房贷利率走高。所以，想要贷款购买“大标的”房产的朋友们还是要抓紧锁定当前的“低利率”！
根据联邦基金利率市场，12月美联储加息25个基点的概率为100%。随着联邦基准利率上调，美国房贷利率一般也会上调。
果不其然，房贷利率上调应声而来。美国10年债利率两周内由1.83%上升到2.38%，美国主要房贷机构房地美11月公布的30年房贷利率攀抵至4.03% ，为2015年7月以来最高水位，15年房贷利率也上扬至3.25%，为今年1月以来高峰。
更有美国房地产经纪公司的投资者报告显示：“预计加速的经济增长和随之而来的通胀压力会推动加息步伐的加快，而且要比过去一年更快。”
低利率时代似乎将走向终结
美国固定贷款利率期限范围很宽，最常见的是30年。其它有5年，7年，10年，15年，20年不等。贷款占用的期限越长，要付的利息就越多。相反，期限越短，贷款月供就越高。
对于那些在过去七年里一直忍受着低利率的美国储户们而言，国债收益率上行无疑是让投资者喜闻乐见的，然而对于那些因低利率政策而享受廉价贷款的绝大多数美国人而言，国债收益率上行却难以让他们感到高兴。
确实是这样，正是因为这些低利率，那些年薪仅有4万美元的美国人可以购买一辆价值达6.5万美元的豪车，因为他们只需要在这为期七年的车贷中按时偿还较低的月供即可。但如今，这一低利率时代似乎将走向终结。
美国抵押贷款申请人数出现攀升!
利率上行对购房的影响可能并不是那么显而易见，但部分买家已经开始在利率进一步上升之前采取措施锁定利率。数据显示，截止今年11月18日当周，申请美国抵押贷款购房的人数较前一周增长了13%，较一年前增长了11%。
海外置业是一项长期的投资，长期来看，赴美投资仍然是高净值人士的首选。然而我们常说不打无准备之仗，了解明年美国房产市场走势更为重要，毕竟2016年还有不到一个月的时间就结束了。
明年美国房产市场走势如何？
失业率
美国各地失业率一览
在发达经济体统计学家的所有统计数据中，失业率是最能反应经济真实状态的，数据显示，2015年11月美国失业率为7%。 奥巴马政府时美国经济几乎处于直线衰退趋势，奥巴马集团用了10个多月的时间才使美国经济摆脱直线衰退的颓势，逐渐复苏。 如果按当前趋势，美国的失业率在2016年可能降到6.5%以下。
需要提醒投资者的是：失业率并不像房价趋势，失业率数据的重要性在于其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。
房产现状!
美国房地产开发去年11月颁发的新的住宅建筑许可证数量比10月激增11 %，比前年11月份上涨了19.5 %。新的许可证在西部和中西部颁发的最多，增长约22%。破土动工的地产项目比去年10月份增长了10.5 %，比前年同期增加了16.5 %。
颁发的新的住宅建筑许可证数目超过进行中的建筑项目数目多达10%的时候，表明新的建筑项目将会不断破土动工。开发商对地产前景乐观，预示着住宅建设开发有上升的趋势。
美国去年11月房地产销售比10月上涨了4.3 %，与前年同期增长9.1 %。
最热的房产市场主要是西海岸，继续呈现两位数的房价涨幅。旧金山，丹佛，波特兰和俄勒冈州，都比去年同期增长了10.9 %。
美国商业房地产价格已超过2007年的峰值16% 。最抢手的房产价值已经升值60%，包括纽约等大城市的办公楼和公寓大楼。从长远来看，预计投资房地产的收益处于股票和债券之间。
2017年预测短期利率和按揭利率
美国房贷利率走势图
纽约、亚特兰大、芝加哥和洛杉矶，以及旧金山湾区、丹佛、西雅图和奥斯汀的高科技中心，不但今年具有较强的就业增长，也是全美最活跃的房地产市场。预计以上城市的房地产销售和就业率在2017年将稳定增长。住宅房地产住宅房地产预计将成为经济复苏的最大催化剂之一。美国西部和东北部的房价和租金预计会上涨，其中包括纽约和三藩市。价格的上升步伐可能会下降。
商业房地产短期利率虽然上涨，可还是较低。房地产市场的主要驱动力是国民生产总值的增长和信心指数，这些数据现在都很好。因此，短期利率增长不会影响房地产价格。通货膨胀和工资的增长都不是特别快，但它的失业率现在仅5%，未来有可能会更低。平均收入有可能会突然急速上涨。随着经济的增长净吸纳量和空置率在下降，这个趋势将在2017年持续。即使租金增长，房地产的回报也没有以前高，这是所有资产投资的趋势。租金增长率很有可能在2至4%之间，资本化率会持续下降。
总的来说，美国经济复苏进入上升轨道。美元升值，失业率降到7年的新低，工资上涨，美国政府缓解对外国投资者房地产的税收法案，这些对美国的房地产市场都有积极正面的作用。
在美国买房贷款，
你必须知道的几件事儿 ?
你必须知道的几件事儿 ?
由于对2017年美国房地产市场的积极判断，尽管房贷利率有上涨，但投资美国房产仍是投资者的优选项目。所以我们有必要了解美国房贷的一些常识，以便为将来的投资做准备。
美国的房贷通常分为30年、20年、15年和10年固定利率，以及 5 year ARM,7 year ARM可调节利率。如果按贷款的目的来看，还可以分为Purchase(购房贷款)、Refinance(重新贷款)和Cashout(抵押贷款)三大项。
很多人选择30年固定利率贷款，因为觉得安心，另外月供低；房产经纪人也经常推荐它。很多人不知道，其实 5 year ARM 和 7 year ARM 也是很好的选择。
什么是ARM?
ARM ，即Adjustable-Rate Mortgage
比如说5ARM，还款时间为30年，前5年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整，但是限定了最大的变动幅度。
一般来说，前五年的利息会要比选择30年固定利率要低，对于想短期持有，3-5年后想将房屋再次出售是个很好的选择。当然，既然是可浮动利率，就代表着有一定风险，未来的利率也可能升高。
重新贷款(Refinance)是很多人不知道的省钱方法
很多朋友贷了30年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下，或许每月能省几十甚至几百块。
用房子抵押贷款(Cashout)也是投资、上学的常见选择。比商业贷款利率更低、更简单。
比如说，假设一支基金的平均Return为9%，用房子抵押贷款出钱，利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。
还有，现在的美国学生联邦贷款利率在4.29% – 6.84%之间，如果父母用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。另外，小型Business Loan通常规定还款时间短(1-5年)、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为30年，这样压力就会小一些。
贷款买房的几点提醒
1. 不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外，您的个人信誉和房子贷款的金额都会影响您的利率。
2. 贷款之前，至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源(Traceable)的Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批准。
3. 银行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上显示的收入不够的话，你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。
4. 贷款的过程中不要买任何大额贷款的东西。 有朋友在贷款中，觉得房子有着落了，赶紧买一个车吧。本来房贷已经Pre-Approved，因为忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为他们要承担的风险增大了。
5. 有些贷款公司有专门针对外国人的项目，还有些贷款不查收入、但是利率较高，适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使Credit较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证，也可以向我们的顾问咨询。
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