英美加也炒學區房, 高中房最搶手
| 英美加也炒學區房 高中房最搶手 |  | ||
| 2012年05月21日 01:53 |
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在英美等國，“學區房”的概念同樣存在，而且在房産市場上，中介必定把房屋地處好學區的特點列在最明顯的位置。“學區房”的價格都高出周邊不少。英國一項調查顯示，學校分數每提高10分，周圍房價就會增加5860英鎊。 英國 學區房價格一枝獨秀 好學區房價不降反升 英國學校按居住地區分片招收學生，是從上個世紀60至70年代開始的。本來是為了方便學生就近入學，但是因為地區發展不平衡和歷史原因等，學校之間的差距很大，相應地也出現了擇校問題，而且持續了多年。在英國公立學校中的一些好學校，一個位置一般有11個孩子報名競爭。 為了能讓自己的孩子上好學校，英國中産階級家長熱衷於到好學區買房，這樣做的結果，就是使得地區房價暴漲，而且那裏的學校很快被富人的孩子報滿，而貧困家庭的子女，則只能去偏遠的比較差的學校就讀。 根據英國著名的哈利法克斯金融服務公司的調查，該國私立學校的費用在最近五年內，上漲了41%，即使是中産階級的家庭也望而卻步，導致公立學校的競爭更加激烈。調查發現，雖然英國經歷了前幾年的金融危機，房價有所下降，但是位於好學區的房價不僅沒有下降，反而急劇上漲。 哈利法克斯金融服務公司主任利亞姆·百利說，購買這些地區房産的人，具有相當敏鋭的眼光，不僅為子女提供了就學的便利，也是投資房地産的精明方式。這些富裕家庭的孩子擁有了其他人沒有的優勢，搶先注冊了學生名額。 分數提高10分 房價高出5860英鎊 英國大型房屋按揭貸款機構Nationwide的一項調查系統比較了英國各地公立小學的平均考分和周邊房價。該調查發現，學校的標準成績考試(sats)分數每提高10分，周圍住房的售價就會增高3.3%，也就是5860英鎊。 英國教育部近年來實行了多項改革抑制“學區房”現象。2010年提出了一項名為“公平能力分組”的招生政策。這個方式被稱為是“11歲政策”，即11歲的小學畢業生申請初中時，通過智商測試被分成7個或9個能力組。初中在招生時，會給每個能力組分配相同的名額，不問居住地。 去年5月，英國教育部又規定，學校將按照家庭收入來挑選學生，優先照顧年收入1.6萬英鎊以下的較貧困家庭的子女。凡是接收了低收入家庭學生的學校，將得到每一位430英鎊的額外補貼。 這樣做的目的，是給予貧困家庭子女進入好學校的機會。不過這個規定在英國引起了爭議。 案例 老房子身價高得離譜 英國東德文郡的克利頓小學，是該國一所教育質量排行最高的學校之一，那裏的房地産業全年興旺。克利頓是一個不算大的小城，工作機會不是很多，而且那裏的房子多數是木結構的老房子，但是在克利頓小學五十公里半徑內的房屋，總價硬是比附近地區高出5萬英鎊。一個普通的家庭住宅，在那裏要高達35萬英鎊。在英國首都倫敦，一個好學區單元房的平均價格已經超過了40萬英鎊。 英國北部約克郡的官員表示，好學區附近的房屋，即使在全國房價下滑的幾年裡，也一直穩升不變。很多家長寧願多付15%的價格，也要搶下“學區房”。溫玉順 J176 美國 好學區房價高20萬 學區房價“水漲船高” 美國的居民區都有相對應的學區劃分，學齡兒童一般按照所住地區，到相應的學區上學，以就近為主。這些學區的劃分，可以在網上查到。只要輸入自家的地址，學區網站就會顯示對應的中小學校名和地址。不過在家長有特別要求的時候，也可以在本學區內跨校報名，前提是該校還有空余名額。 每年，各學區都要對所屬學校的情況，向居民公佈一份報告，包括學校環境、學生出勤率、學生的地區(州際)會考成績排名等。報告本意是向家長彙報一年來的工作，但是通常被家長用做評價學校好壞以及是否送孩子上學的標準。這個標準也被用在了房地産的價格戰中。 美國布魯金斯學院發表的最新報告說，公立學校成績較高的地區房價平均要比差地區的房價高出20.5萬美元。 高質量教育居民買單 美國學區的最大特點是，每一地的學區經費，主要來自這一地區的居民所繳納的地産稅和部分商業稅。也就是說，每一個地産主人，都有負責教育經費的責任，而不能只享受好學區的便利。美國地産稅各州各城市不盡相同，全國平均為房價的1.4%左右。這部分稅收的其中很大一部分都會用在學校教育和公共設施方面。只要擁有房地産，無論一個家庭有沒有學齡孩子，這筆稅都必須繳，終生不能免除。 所以高質量的教育實際上是由學區居民自己買單的，而且不是買房時一次“付清”，是要長期繳納的一份支出。擁有一所好學校，是本地居民的驕傲，也是他們房屋保值的重要保障。房價高，徵收的地産稅相對高，學校就有能力招聘好的老師和增加設施，提高質量，又會促進本區的房屋保值程度，形成良性循環。所以每一區的居民，並不是單純給自己的房子叫高價，而是很積極地參與學區的活動。 高房價帶來良性循環 與英國不完全相同的是，美國尚未出台明確遏制高價“學區房”的政策和規定，還是嚴格按照居住地分片就學，所以很明顯地造成地域性房地産價格不平衡，甚至超過房屋本身所值。 比如密执安大學所在的安娜堡市，曾被《福布斯》評為“買房價格超過實際物值”的城市之一。全市48所小學、32所中學和18所高中，加上私立學校，大多數綜合評比都位居全美前10名，吸引了相當多的中産階級以上的家庭。分析人士認為，這並非是件壞事。房價高，地産稅也高，所以該市管理費用也充裕，使得安娜堡環境整潔，治安良好，學術氣氛濃，也很適合居住。 案例 入學違規遭受重罸 美國康涅狄格州的一對夫婦，為了把三個學習優異的孩子送進高水平的學校，僞造了16項住址檔案，用的是學校附近一個沒有出租的空公寓地址，而沒有用他們在貧困區的真正地址。被發現後，他們遭到起訴，面臨每個入學孩子被罸款一萬美元的處罸。 希爾女士因為不滿自己所住的學區風氣很差，利用自己母親的地址，把4個孩子送到紐約條件更好的格林斯中心區學校入學，她的行動引起了學校的懷疑，調查人員跟蹤幾個孩子，發現只有孩子的外祖母住在這個區，而孩子每天回到位於紐約羅切斯特的母親家裏住，早上再按時到格林斯校區指定的地點乘校車上學。 這位母親為孩子的前途考慮雖然合情合理，但是這樣做實際上是在沒有繳稅的情況下，占用了別人學區的資源。希爾被控輕盜竊罪和僞造證件罪。溫玉順J176 加拿大 “高中房”最搶手 小學初中擇校不突出 在加拿大大部分省份，小學和初中雖然分開，但學區是一致的，小學為1-6年級，初中為7-9年級。小學、初中的公立學校是絶不能跨區就讀的，而只能在本學區報名就讀。一個學區裡會有不止一所學校，原則上家長應為自己孩子選擇距離自己住處最近的一所，學校方面也會按照學生居住地的遠近，決定錄取次序。 高中的學區則常常和小學、初中學區劃界範圍不同，在大多數省份，高中為10-12年級。加拿大的“高考”與中國不同，高中三年的考試成績都會被納入評估範疇，稍有鬆懈便可能與名牌大學無緣，因此在小學、初中提倡“快樂學習”的學生，到了高中階段都會繃緊神經。 相對於高中，小學、初中的“學區房”不算搶手，擇校現象也不甚突出，這是因為小學、初中學習壓力小、競爭不激烈。 高中關鍵 “學區房”搶手 高中在加拿大教育體系中最關鍵，高中好不好，往往關乎孩子一輩子，因此好高中周圍的住宅奇貨可居，擇校現象最嚴重的多倫多、溫哥華等城市，好的公立高中周邊住宅，比一般高中周邊的同類住宅貴一倍甚至幾倍，是司空見慣的事。為抑制炒“學區房”的現象，許多加拿大城市都採取了對“學區房”徵收更高地稅的措施，但這非但不能遏止“學區房”價格的旺勢，反倒起了火上澆油的作用。 當然，好學校未必就在交通便利的地方，有些好高中坐落在人煙稀少的遠郊，一些望子成龍的父母為了子女的前途，也會咬牙把家搬到這樣的學區。筆者在非洲時的一位老相識舉家移民加拿大後，就為了一兒一女的前途，把家搬到了一處交通不便的半山腰——因為那個學區的公立高中在當地名列前茅。 案例 華裔家長租學區房擠進名校 如果實在買不起“學區房”也不要緊，加拿大沒有“戶口”，想要證明自己屬於某個學區，只要拿出諸如銀行賬單、煤氣賬單、電費單之類由權威部門開具，附有學區內住址的法定單據即可，因此在孩子入學前到學區租個房子“掛號”也同樣可行。在大溫哥華，許多華裔家長就用這一招替孩子“加塞”進好學校。為此，不惜從大獨立屋搬進小公寓甚至地下室暫住，由此造成的後果，則是好學校所在學區的租房價格也被哄抬上去了。 陶短房J176 | |||
