內華達州 (NEVADA) 有法案, 保障 LAS VEGAS 房產稅, 不得巨幅上揚!!!

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內華達州有法案保障房產稅不得巨幅上揚!

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【拉斯維加斯訊】
內華達州議會今年再討論提案AB43，那是一項減輕房產稅設定上限的提案，它是十年前賭城區房地產高漲時，房主擔心地產稅大幅上揚而交由民意代表起草的設定上限法案，內州議員討論後決定自住屋主的產稅上銀每年不得超過3%，而商業用途的地產稅每年上漲不得超過8%。

內華達州房價巨幅上揚曾發生於2003年至2008年初，高漲的房價以及激增的房地產稅，屋主受不了才要求立法設定房地產稅上限。

州議會不僅設定了房地產上限標準，也創造出兩種度量地產稅的模式，第一種是根據十年以來地地產價值每年估值漲幅比例；第二種為依據前一年的物價消費指數（CPI）乘以二。

假設前一年物價消費指數比每年估值漲幅要大，那麽地產稅漲幅絕不可以比前一年高出2%，再假設每年估值比物價消費指數大，地產稅漲幅就以3%到頂。即使房價已上漲20%甚至更高，房地產稅的漲幅仍被限定住不得像房價那樣漲。

這二項限制房地產稅巨幅上漲的計算方式，不太會受到通貨膨脤影響，如果通膨很低，繳稅人會發現地產稅上漲，因為它依據了十年估值變化；換另一種情況通膨很高，地產稅反而不會大增，因為要以十年估值變化計算。當通膨與十年值值平均完全一致時，房產稅不發生改變。 

2008年以後賭城房市崩潰，房價大跌，內華達的房地產稅也跟著做了多次調整，因為十年估值每年只跌未漲，有好幾個縣城甚至更低於物價指數，內華達州各縣市的房地產稅於2016-2017年會計年度平均漲幅僅為0.20%。但是現在大賭城區內房價持續上揚，物價指數上漲，十年估值也上揚，設定房地產稅上限3%的AB43，再度成為內華達屋主關注的議題。

AB43法案有獨特的計算上限方式，卻未制定下調的下限，一般以不得低於3%為基本情況，屋主自住屋及商業房地產皆同，商業地產雖然有8%上限，但下限不能低於3%。

推有賭城地區房地產的屋主，因為有AB43法案保障，無需憂心房價漲高而地產稅也大漲的情況，在全美國各州的房地產稅比較，內華達州的地產稅排名第19低，較紐約、新澤西、德州相對少的多，加上內華達州的房價便宜，一棟30萬元的房屋，每年地產稅從2500元至3100元不等，看周圍環境其他房屋的估值而有所不同。

類似的房屋在加州每年繳付的地產稅可能近萬元，加州有許多單一住宅自住屋主平均每月得付1000元房地產稅，是內州屋主的四倍，加州屋主若要免除掉房價高，稅重，遷移到拉斯維加斯，可以減輕壓力。

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