$ 拉斯维加斯 #1 地产大王 (Ramon 吴 702-334-7767) wechat-id: VEGAS1688 (您可以自己在此開始搜尋: www.wu168vegas.com)

http://www.vegasinc.com/news/2012/sep/28/real-estate-investor-willing-take-550-million-gamb/ Las Vegas-based investor willing to take $550 million gamble on distressed properties in Southwest Las Vegas real estate investor Michael Shustek plans to bet big — $550 million — that he can profit off some of the hardest-hit markets in the country. Through his new investment fund, MVP REIT , Shustek wants to raise up to $550 million from investors to buy commercial mortgage loans and commercial properties in Nevada, Arizona and inland California. He launched the fund in April and received clearance this week from the U.S. Securities and Exchange Commission to start selling shares. The Southwest’s real estate sector likely won't fully recover any time soon, keeping sales prices low for the region’s bankrupt, foreclosed and other distressed properties. Certain real estate is undervalued, and borrowers still are having a tough time getting projects financed, regardless of the prop

VEGAS  查封屋少, 買主愈等愈失望  ????? http://www.noreos.com/ 買VEGAS 全新屋可貸款，年回報率(可高達到) 17.5%，  是用CASH 現款買屋投資者的兩倍多!!! http://la.worldjournal.com/view/full_vegas/20005640/article-%E6%88%BF%E5%83%B9%E6%BC%B2%E5%85%A9%E6%88%90-%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%AD%A3%E6%98%AF%E6%99%82%E5%80%99?instance=vegasbusiness 買VEGAS 全新屋可貸款，年回報率(可高達到) 17.5%，  是用CASH 現款買屋投資者的兩倍多!!! 房價漲兩成 投資正是時候 記者馮鳴台／拉斯維加斯報導 September 02, 2012 06:00 AM  | 3339 次 | 2   |  6    |   |  賭城地產大王吳建興。（Ramon吳提供） 大賭城區的房市，今年3月至8月平均房價上漲了20%，使得許多前數月沒有買到房子的人，感覺錯失機會，加上區內還有為數不少的「影子庫存」，現在進場買，將來會不會再跌價，還是該趁仍低買到為止？ 這些是本地地產經紀人常被投資買主詢問的題目。賭城「地產大王」吳建興（Ramon Wu）說，拿出投資回報率圖表解說，現在要比明年此時更好， 因為買全新屋可貸款，出租後屋主得到的年回報率 (可高達到)= 17.5%，是用現款買屋投資者的兩倍多。 他以一棟現價16萬元的賭城新屋為例：如果放20%頭款，貸30年固定4%利息扺押房貸，買主每月付的本金加利息是611元，再加上地產稅約133元及火險約34元，和社區維護費約54元，屋主每月支出共832元，租金收入1300元，他就有每月468元的淨得，他放入頭款僅3萬2000元， 年收益 (可高達到)= 17.5%。 如果這棟房子以現金買下，買主省了每月611元本金加利息，可是年收益是16萬元投資的8.1%，不如貸款買屋者的投資回報高。 Ramon吳表示，大選年必然影響到房市，目前房價上調的趨勢還在繼續，到年底選後明春才會有新的變動，不管是銀

江俊輝：不願加州淪為希臘 記者張敏毅巴沙迪那報導 September 30, 2012 09:03 AM  | 2032 次 | 0   |  4    |   |  江俊輝29日晚在巴沙迪那市舉辦競選2014年加州財務長籌款會。（記者張敏毅／攝影） 加州主計長江俊輝（John Chiang）29日晚在巴沙迪那舉辦競選2014年加州財務長（State Treasurer）籌款會，120人參加，初步募得3至4萬元。 江俊輝表示，競選財務長是為解決加州財務面臨的困境。他指出，自2007年起，加州財政開始入不敷出，靠舉債運作。此外，加州失業率由五年前的5.7%升高至12.5%，失業人口高達130萬人。由此帶來稅收減少，財政緊張的惡性循環。 他笑言，很多人不喜歡他是因為他沒能退稅給大家。但他坦言手中掌控27億元的可用資金，卻有高達的100億元的待付帳單。他指出，最不願意看到的是加州淪為下一個希臘，靠舉債為生，他必須為每一分錢的去向做出艱難決定。 與此同時，他強調醫療保障系統的改革是他上任後的重點目標。他指出，加州現有稅收30%都用於醫療保障系統，重點服務於窮人和老人。但有些醫療機構、保險公司借機謀取80%以上的巨額利潤。他誓言要繼續審查和打擊謀取暴利的業者。 晚會籌辦人之一的蘇浙滬同鄉會會長應持榮表示，江俊輝雖手握財政大權，但歷來都與貪污受賄等負面新聞絕緣。此外，江俊輝敢於為民說話，即使碰到頂頭上司，前任州長施瓦辛格也絲毫不示弱。加州財政現階段困難重重，需要一位像他一樣有能力、有魄力的領導者帶領加州走出困境。 <看更多…回到新聞總覽> Read more:  世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 江俊輝：不願見加州淪為希臘  

WASHINGTON - Sales of new homes in the United States dipped slightly in August from July, but the median price of homes sold during the month rose by a record amount. In Las Vegas new-home sales have rebounded sharply from last year, one homebuilder executive said. Nationally, new-home sales edged down to a seasonally adjusted annual rate of 373,000 in August, a dip of 0.3 percent from July's revised rate of 374,000, the Commerce Department said Wednesday. That had been the fastest pace since April 2010 when government tax credits were boosting sales. Sales in August were up 27.7 percent from the pace a year ago. But even with that gain, new-home sales remain well below the annual pace of 700,000 that economists consider healthy. The median price of a new home jumped 11.2 percent in August to $256,900, the biggest one-month gain on record. The median sales price was up 17 percent compared to August 2011. The $256,900 median price in August was the highest sales price since new

LAS VEGAS REVIEW-JOURNAL Posted: Sep. 28, 2012 | 12:17 p.m.   The Blue Diamond Marketplace retail center has sold for $12.4 million, or $173 a square foot, one of the higher-priced bank-owned properties to be sold in recent months, Sun Commercial owner Cathy Jones said Friday. The 71,000-square-foot center near the master-planned Mountain's Edge community was 62 percent occupied, including a 7-Eleven store, AutoZone and Taco Bell. "I think we're starting to see an uptick in properties that are in good locations," Jones said. "It's going to be a comp (comparable sale). Appraisers are going to be happy." Jones said she's getting multiple offers on properties that have decent income. She took six offers on Blue Diamond Marketplace. "There's more investment money coming into the market. We've seen 1031 (Exchange) money come in," she said. A 1031 real estate exchange lets investor defer capital gains taxes on the sale of

美国房屋抵押贷款利率降至历史新低 2012年09月28日 08:33 转寄给朋友 列印 　　 新浪财经讯 北京时间9月28日晚间消息，据外电报道，周四美国固定房屋抵押贷款平均利率降至纪录新低，触及大部分行业专家从未见过的水平。 　　 抵押贷款购买机构房地美周四称，30年期贷款利率已经降至3.4%。这低于上周的3.49%，为长期抵押贷款自1950年代出现以来的最低水平。 　　 15年期固定抵押贷款平均利率降至2.73%，低于上周创历史新低的2.77%。 　　 Podley不动产公司房地产经纪人Donna Baker称：“每次我告诉人们利率不会再低时，它们总会继续降低。我不知道银行如何能够以如此低的利率发放贷款。 　　 据Golden West Realty不动产经纪人Ray Burch，尽管低利率有助于房屋销售，最新数字的影响将为低库存所抵消。 　　 Burch称很多计划卖房的人都在等着房价继续上涨，这降低了可供销售住房的供给。 　　 他称：“与我交谈的大部分客户，他们认识到利率已经处于记录低点，现在是获得贷款的好时期。尽管利率不错，但房源不多。”(俊逸)

WITH upto $30,000.00   incentive  to U !!! for upgrades options or some for closing cost.......if using builder's preferred lenders. VEGAS Quick Move-In "100% NEW" Homes by (vegas #1 MR WU) @626-385-8890 in Rhodes Ranch !    All of the below homes are complete and they can close in as quickly as 2 days. 1751 Plan, two story--$232,590   – 3 bedrooms & 2.5 baths, granite at kitchen, pendant lights at kitchen island, upgraded stair railing, 5” baseboards, garage door opener.   **$5,000 incentive   towards options OR towards some closing costs for using our preferred lender or paying full cash. 1838 Plan, single story--$283,840   – 4 bedrooms & 3 baths, granite at kitchen, stainless appliances & stainless refrigerator, patio cover, 5” baseboards, garage door opener.   ** $7,500 incentive   towards options OR towards some closing costs for using our preferred lender or paying full cash. 2173 Plan, single story--$406,681   – 3 bedro

一、            城市与乡村的定义       在中国人们生活的环境，城市和乡村是截然不同的，城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中，无论你要购物、吃饭、工作、娱乐，甚至看病，都必须进城，人们居住在城里，局限在一个相对狭小的空间，造成了很多不便。但人们还是意守在城里，不愿出城，因为一旦远离城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。在美国，不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。 二、            美国的房地产制度健全          在美国的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。            中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测，让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。     三、            产权的不同           美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，就是说，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。     四、            房产税不同           在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3%，加州差不多在1.2-2.0%之间。各州都有自己不同的标准。所以你买了房子以后，每年都要交房地产税，变成你拥有财产的持有成本，这也使得美国房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。我们知道，目前在中国有30%以上的空置房屋，主要是因为人们把买房当成

拖欠房貸 影響信用分數很大 ●拖欠償還房貸，即使只有偶爾的一次，亦可能給借貸者的信用紀錄造成極其嚴重的損害，尤其是其原始信用紀錄非常優良的時候。 華爾街日報指出，這種嚴重的後果說明，借貸者絕不能對偶爾的一次拖欠房貸掉以輕心。相反，他應該立即付款，然後給貸款銀行打電話道歉，請求對方的原諒，以免自己的信用紀錄嚴重受損。 創辦FICO信用評分公司的Fair Isaac公司最近向貸款公司發表一項不尋常的評論，說明30天拖欠房貸會對借貸者的信用紀錄帶來的嚴重後果，以及不償還全部房貸所帶來的長期影響。 他們表示，拖欠房貸30天，即使由於偶然原因，亦會使原始信用紀錄780分的人損失100分，使其貸款資格從最低利率貸款滑落到次級貸款的邊緣。 如果原始信用紀錄為720或680分，損失的分數會少一些，但借貸者受的影響會更大，因為他可能滑落到很難獲得新貸款，或即使得到貸款，其成本也非常高昂的境地。 FICO的信用評分為300-850分，750分以上者能得到最低利率的貸款。 這種後果向所有打算以拋棄或「短售」方式處理自己的「溺水屋」（即住宅的市場價值低於銀行欠款）的人發出警告。短售（short sale）又稱「賠本拋售」，即房屋以低於銀行欠款的金額出售，借貸者不賠償兩者的差額。2008 年以來，全美有35萬幢房屋以短售方式出售。 FICO官員通常不評論某種行為對信用紀錄的影響。但FICO房貸市場部主管喬安娜．蓋斯金（Joanne Gaskin ）發表意見的原因之一，是為了糾正某些錯誤看法，例如有人建議屋主停止償還房貸，以便他們跟貸款公司談判修改房貸條件。 FICO表示，一次法拍或短售會給良好或優良的信用紀錄者帶來災難性影響，可使其信用評分下降150分，降至600分左右。「自動轉讓」（deed in lieu of foreclosure），即借貸者自願把房屋所有權轉讓給貸款銀行，對信用紀錄優良者的影響可能會稍小一些。 恢復原有信用紀錄大約需要七年時間，這也是保險公司和雇主能夠查看的信用紀錄保存的最長時間。恢復680分的中等信用紀錄，可能只要三年時間。 FICO公布的資料還總結出下述值得注意之事： 一，過去的行為有影響，但現在的行為影響更大。信用紀錄的目的是幫助貸款公

http://www.seattlechinesetimes.com/2009-09-02-04-33-29/weeklyspotlight/53-2011-05-06-21-17-44/10700-first-time-buying-tips 首次購屋者投資必勝法 WRITTEN BY 范倍嘉整理    FRIDAY, 13 JULY 2012 10:01 由於買房確實比租房划算許多，因此有許多年輕人都想擁有一棟屬於自己的房子，然而可能因其供款能力有限，貸不到那麼多錢，只能求「有房」，無法求「好房」。故大部分的人會想：將來如果有能力應會考慮換房，那到底現在是買或不買？是否還有其他的變通辦法？ 其實買不買房對首次購屋者而言，的確是一項重大的決定，多數人對於該如何買房存有許多疑問。對於目前美國的房地產投資環境，還有三項必須考慮的要點，都是L字母開頭的：「喜愛、長期持有、可出租」（Love It, Long-Term Ownership, Leasable）。  由於受到人口結構的變動，目前初入社會年輕人的購屋形態已受到房地產市場的重視。 將來有能力會要換房的話，這牽涉到兩個條件：「將來」是指幾年？供得起的房子和理想房子之間的價格相差多少？如果只是一﹑兩年，短期內一買一賣絕不划算，那麼不賣而出租呢？ 其次，首次購屋的年輕族群最常見的情形是：中意14萬元的房子，但能力只達10萬元，差3、4萬元，那也有不同的解決方案：一、尋求家人支助頭款，嘗試購買理想的房子，將來可以找個室友貼補分期付款。二、有一種精打細算的年輕人，自己仍住父母家，卻買個可以收取租金的房子，這種年紀輕輕就知道養房理財的人，未來至少能成為小富翁。   至於買房的價格應當怎樣才算買得划算又合理？消費者常會看到許多美國房地產的網站有提供計算「買房或租房何者划算」的公式，如果綜合這些計算公式的係數，可以得到一個結論：年租金的15倍是合理房價，換句話說，若是房價大於年租金的15倍，就是租房較為划算；反之，若是房價小於年租金的15倍，則是買房比較划算。 此外，美國經濟問題的兩大癥結是：「失業率不降」與「消費不上揚」，這是美國房價短期內無法回升的主因，正是屬於「低成長、低通膨」的緊縮型經濟；這和「高成長、高通膨」的過熱型經濟，如中國和印度，正好是對比。而美國的資本市場其實是升值可期的，中間又能賺

美国人拥有自己房子的比例   问：我想问一个简单的问题：在美国大概有多少人拥有自己的房子？   答：截止到 2001 年 10 月份的统计显示，大约有 68% 的家庭拥有自己的住房，而近 32% 的人在租房住。拥有住房的 68% 中， 57.9% 的家庭住在独立屋或连栋屋中， 5.3% 是 Condo ，而 5.1% 是在 Mobil Home 中。而在租房的 32% 中， 14.8% 住在公寓中， 9.9%  租的是独立屋， 7%  租连栋屋，还有极少数 租在 Mobil Home 中。   买房子 在 税务上 有抵税的 好处 问 ： 我们现在正在考虑买房 ， 我们夫妻两人的收入在十万元左右 ， 打算买一个三十五万元左右的房子 ， 准备放 20％ 的头期款 ， 其余的款项需要贷款 。 听说买房子有税务上的好处 ， 贷款的利息可以抵税等 ， 你能否给我们简单解释一下 ？   答： 如果你买房子是自己住 ， 除了买房子当年的过户费用一部分可以抵税外 ， 主要的抵税项目是地产税 (Real Estate Tax) 与贷款利息 (Mortgage Interest)。 举例来说 ， 在你们没买房子时 ， 你   们的个人所得税税率是 31%， 就是说 ， 十万元的收入要缴三万一千元的税 。 你们的贷款额是28万 ， 买房子的第一年 ， 其中要付的利息共$ 16,722元， 每月所付的利息占月付贷款额的 87.3%。 如果地产税是 $3,500元， 共计 $20,222 元为抵税款项 ， 乘上 31%，为$6,268。 就是说 ， 与没有买房前相比 ， 第一年的利息仍占所付贷款的 82.2%。 另外 ， 不同档次的收入 ， 抵税的比例也不同 。 除此以外 ， 将来卖房时 ， 房子的升值部分如不超过 $250,000/人， 则免缴税赋 。 房屋买卖里面 抵 税的 项目 问：我们在去年买了房子。现在报税季节到了，我们想了解一下在房屋买卖里面，有哪些项目是可以抵税的？ 答：许多人买房子的目的之一就是为了抵税,这主要是指的贷款利息和地产税部分。而在买房过户   当年，也有些项目是属于抵税的，这要从过户收费清单(HUD-1)中查出： 1.当年所交地产税   (Property Tax)； 2.买房当月所付利息(Pre-paid Inte