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賭城 LAS VEGAS 地產最新現況報告 !!! 【拉斯維加斯訊】全美今年房市表現最好的第一名城市， 是愛達荷州的波亦喜市（Boise）， 該市以及其鄰近的幾個小城市，都顯示了房價巨幅成長， 可是移去的新居民，大都是白種人，所以對於來自亞洲的居民， 還是選擇移居拉斯維加斯為優先。 拉斯維加斯房市目前還可號以買嗎？房價漲的慢， 是不是可以再等等？ 賭城房價仍然相較便宜，縱使是去年最近上揚了一些， 但依然是一個尚可負擔的市場，對於投資者而言， 2019年房市投資最熱地區仍是拉斯維加斯。 買主今年是能買到很好的房價， 大賭城區目前中間房價為30萬3000元， 房市裡仍可以買的到售價僅15萬元的房子。 租客繼續被房價排拒在購買的門外。 由於新屋建商經歷過上一波經濟大衰退，現在只蓋豪華的新屋， 售價不是租客能負擔的，所以市場上可負擔的房子很有限。 內華達州沒有州稅，房地產稅也低。內州政府收取0.77% 地產稅，縣府收0.2%地產 稅，兩者相加不到1%，是全美地產稅最低的州之一。 內華達州大多數土地為國有，能建造住宅的私有土地非常有限， 克拉克縣向聯邦政府爭取到38萬英畝的建地， 但是聯邦政府釋出空地間拖得很長， 南內州建造新屋受到沒有空地可建的限制，使得房價只會往上走。 房價漲的雖慢，可確定一定往上走。 房價緩漲是一個地區房市的正常表現，能夠穩定市場。 如果房價短期漲太高，反而不能持久，終究要出問題。 房租也一直在漲。大賭城地區公寓租金平均每月1200元， 住宅租金平均每月1440元，目前租屋者佔居民人數48%， 購買房 子自住者 52%，租屋需求高，所以房租會再漲。 拉斯維加斯對房東友善。不像美西很多州， 租屋管理都對房客較友善，在賭城，假若房客到時間未付房租， 房東可以寄給房客限期五天交付房租通知，否則可以驅趕房客。 另外房東可以自己決定房客罰款方式，只要在租約寫 明就有效。 工作機會吸引人移入。 拉斯維加斯的新工作機會比全美平均增加的更多。 賭城有許多娛樂業、接待業及服務業的工作， 無需專業技術但待遇不錯，當加州政府提出每項新法， 就使得許多加州企業搬到內華達州，拉斯維 加斯預計明後年工作機會還會再成長40%。工作機會持續增長， 帶動房地產買氣。 本文由理想家地產 Ideal Homes Realty 提供，諮詢請電 #1經紀 Ramon 吳 7

HIGH SPEED TRAIN (virgin trains usa) from victorville to las vegas is now APPROVED !!! 拉斯维加斯的高速列车 （美国维珍列车） 现已获得批准！！！ https://www.google.com/search?q=virgin+trains+usa+las+vegas&rlz=1C1CHBF_enUS791US791&source=lnms&tbm=nws&sa=X&ved=0ahUKEwiitc31vK3kAhWFjp4KHSV9D40Q_AUIESgB&biw=1745&bih=837 拉斯维加斯距离拉斯维加斯大道和加利福尼亚之间的高速列车又近了一步。 周二，在内华达州经济发展会议上，城市和经济领导人讨论了连接2200多万人的铁路服务。 关于铁路服务的讨论可以追溯到90年代末，但维珍美国铁路公司说，现在已经准备好前进了，因为他们目前在佛罗里达的路线已经取得了成功，他们有一个榜样要遵循。 “我们希望在2020年开始建设，”维珍列车美国公司副总裁BobO'Malley说。 相关：新公司收购加州高速铁路客运项目的权利 奥马利说，这条铁路附近的铁轨目前似乎很安静，但美国维珍列车公司明年将把它们投入使用。他说，工程师们已经设计了30%的项目，并将佛罗里达的项目作为模型。 “这将是一个三年的建设。我们很高兴将这两个市场联系起来。” 从拉斯维加斯到加利福尼亚州维克多维尔的旅行大约75分钟。 奥马利说：“这家公司在离飞机太近、开车太远的城市之间经营私人投资的高速铁路。 走廊的第一阶段预计将沿着15号州际公路修建。它将以每小时150英里的速度不间断地行驶185英里。 “如果你在星期五下午或星期天下午开车去南加州，你会想要另一个选择。我们认为我们可以成为另一种选择，”奥马利说。 南内华达州地区运输委员会（RegionalTransportationCommission of Southern Nevada）的首席执行官蒂娜•奎格利（Tina Quigley）告诉《行动新闻》（Action News）13条：“时机再好不过了”，尤其是自拉斯维加斯发展以来。 “它在专

尽管VEGAS的租金增长幅度是全国最大的，但拉斯维加斯市场仍然被认为是负担得起的! 根据一份新的报告，拉斯维加斯一套公寓的月租金中位数在过去一年中比美国其他主要的大都市地区上涨了更多。 然而，内华达州公寓协会执行董事SusyVasquez表示，拉斯维加斯出租住房市场对大多数承租人来说仍然健康且负担得起。 尽管最近发布了Zillow报告，其中列出了6月份拉斯维加斯地铁区域所有租赁物业的租金中位数为1435美元，比2018年6月增加了10%。 对于拉斯维加斯的一居室公寓，Zillow列出了中间价1075美元。 “如果他们报告的租金中位数是1400美元，那就100%不准确了，”瓦斯奎兹在谈到Zillow数字时说。“拉斯维加斯离那不远。关于拉斯维加斯市场，我可以说的是，我们并不担心供应问题，因为我们要释放这么多的单元。” 事实上，据该协会的数据显示，拉斯维加斯所有租赁住房选择权的中间价接近1100美元。 “我们在克拉克县的入住率保持在95%，这是健康的，”瓦斯奎兹说。“虽然住宅市场可能会出现轻微放缓，但不应该有任何担忧。克拉克县供应不足。如果您希望租金和房价正常化，请允许我们建造更多的房屋。” 在全国范围内，Zillow报告显示6月份美国月租金中位数略高于1480美元，较2018年6月增加了3%。 除拉斯维加斯外，凤凰城的租金从2018年6月到上个月增长了8%以上，位居第二。 Zillow的研究人员skylar olsen说：“租赁市场仍然渴望的是遍布整个地区的廉价公寓。”“给我看一个三居室的公寓，在一个靠近好学校的小房子里，我会给你看一个上千年的孩子准备搬进来。” 与西雅图或加利福尼亚海湾地区等西海岸地区相比，Vasquez表示，在拉斯维加斯租房仍然是一笔很划算的交易。 瓦斯奎兹说：“与类似的大都市市场相比，我们仍然是可承受性的顶级竞争者。”“无论是公寓还是住宅，我们现在在拉斯维加斯的建设速度都不够快。我们还没有从2008年到2012年左右停建时恢复过来。” 总部位于芝加哥的国家房地产投资和运营公司Waterton似乎相信拉斯维加斯租赁市场的实力。 本月早些时候，该公司宣布，它在拉斯维加斯山谷购买了两套公寓，一套在拉斯维加斯，另一套在亨德森，合并后拥有700多套公寓。 该公司此

2免费投资研讨会这个星期天 : .............. （如何保护你的人免受 即将到来的经济衰退）？？

為什麽外州移居者 優先考慮拉斯維加斯 ??? 【拉斯維加斯訊】 大賭城地區的房市經歷過了經濟大衰退期和快速復甦期以後， 從現在一直到2021年底，會呈現什麽狀況？ 為什麽地產專業網研究結果都看好賭城未來二年餘的地產投資？ 又為什麽想要移居的外州居民，大都把拉斯維加斯納入考慮？ 拉斯維加斯房地產確實從2012年谷底翻轉以後， 就沒停止過漲價，一直到今年三月才保持了三個月持平，但六、 七月再度往上漲，漲幅雖然不算高， 卻比全美其他380個城市均往下滑的情況相反，當全美市場放緩， 賭城表現最突出。 2018年， 拉斯維加斯房地產升值幅度超過西雅圖及舊金山躍升全美第一， 專家們從調查報告中發現， 是因為拉斯維加斯出現了本地有史以來最多的新設中小企業， 增加的中小企業，帶進工作人口，造成房屋需求高， 所以賭城房市被新移入居民帶動而水漲船高。 由於內華達州房地產稅比美國很多州都低，平均不到房價的1%， 一棟25萬元的房子，房地產稅一年約2400元， 再加上內華達州沒有州稅，還有許多公用事業稅捐， 都由酒店稅支付，不必找居民分擔，所以住在內華達州的人， 比很多外州居民所負擔的稅較少， 對於有心想要移居去花費少的地方者，賭城確實有吸引力。 賭城目前的房價，中位價平均住宅面積每平方英呎168元， 等於一棟2000平方英呎的房子大約是33萬2000元， 這是指1985年以後建造的房子， 更早的房屋還有一平方呎120元的，對於房市投資人而言， 房屋新舊或許不是優先考量，而是看投資回報率的高低， 自住屋主就不是這樣想， 都希望住進很新新明亮寬敞而價格可負擔的房子。 由於賭城房市買主目標不同， 拉斯維加斯現在依然可以買到非常便宜的房子， 特別是在一些較舊的區域，譬如說韓德森市老區。 韓德森市的房子今年特別受到投資者青睞， 一方面是該市核准房屋短租， 許多人為了買房用作Airbnb選擇在韓德森市買房， 因為該市緊鄰拉斯維加斯，去賭城大道不過15分鐘。 韓韓德森市老區就在市政府大樓附近，大都是早年建造的平房， 都有較大的庭院，房內面積約1000平方英呎左右，因為市府大樓 周邊好的公共設施以及有庭院可加建，又因為房價便宜， 今年前兩季變成最搶手的投資地區。 類似的便宜房價還有拉斯維加斯市東區以及北拉斯維加斯市老區， 這些過去

賭城地產大王 Ramon 吳 推出熱門搶手屋!!!   賭城地產大王Ramon吳表示，南內華達政府部門已警覺賭城房價再上漲受薪家庭恐更難負擔，而急迫的尋找對策。   部分過去兩年沒有買到房子的人，眼見現在的房市放緩，賭城房價漲幅也比以前小了，就希望賭城房價會下跌，所以抱持著「再等等」的僥倖心理，等房價下跌，這種盼望即將落空。   政府部門根據人口移入數字以及家庭收入現階段情況，知道賭城房屋對本地受薪居民面臨愈來愈難以負擔，並且因為住屋需求很大，使得房屋租金也高漲，2019年第一、二兩季，大賭城區內的房屋租金都比去年高漲7.7%，是全美今年房租漲幅最高的。   賭城地區的家庭中間收入年薪僅5萬7500，低收人家庭無法負擔當前房租，拉斯維加斯市府訂定出每年要增加279間供低收入家庭租用住宅單位，南內華達克拉克縣政委員會，正在研議提高銷售稅三年共0.25%，用低於收入住宅補助及兒童教育經費，提案很快會通過，明年起實施，目的在解決賭城地區房價難以負擔的問題。   過去七、八年賭城地區因為經濟衰退房價大跌的時候，賭城地區的房價變得年常容易負擔，在房價最低谷的時候，很多投資人，花3三萬元就買到賭城一房的公寓，花11萬2000元，可以買三臥二浴帶雙車庫的獨棟住宅。   Ramon吳本週推出熱門搶手屋，只要$167,800，2 房2浴1135呎，很棒位置， 寬敞的兩臥室2浴室康斗，享有便利生活圈，木地板/瓷磚地板，近高速公路，商店，餐館，高尚社區游泳池和SPA及健身房。   賭城地產大王Ramon吳，於二十五日週日上午十至十二時舉辦免費房市說明會，專家預測未來加州將有巨大的地震，告訴大家那裡才是安全的家園？   現場為大家分析拉斯維加斯房市前景，斯蒂芬•摩爾預測到2019年底特朗普將贏得貿易戰，所以現在是開始投資 VEGAS 的最好的時間 ， 1)   二十五日週日上午十至十二時 地址Modi Executive Office， 930 Roosevelt, Irvine, CA 92620 ， 靠近 JEFFREY RD 和5號 FWY，從大門進入左轉。 2)  二十五日週日下午二至四時舉辦另外一場，地址 10505 Valley Blvd

多項新建完工, 移居潮推高 vegas 房價 ! 多項新建完工 移居潮推高房價　 【拉斯維加斯訊】  2019年08月18日 06:00 7 人氣 小   中   大   鄭重聲明 本篇內容為世界日報版權所有，未經許可不得任意轉載、重製、複印使用。 Ramon 吳 過去兩年部分未能買到大賭城房屋的人，眼見現在房市放緩、房價漲幅緩和，更盼看到房價回跌，所以抱著「再等等」的僥倖心理，希望買到比去年和今年更便宜的房子，這種期盼或許要落空。 政府部門是根據人口移入數及家庭收入，獲知賭城房價對受薪家庭面臨的負擔，因住屋需求大，推高房屋租金，2019年第一、二兩季，大賭城房租比去年漲7.7%，全美今年房租漲幅最高。然而賭城家庭中間年收入僅5萬7500元，低收人家庭更無法負擔當前的房租，政府補助低收入戶住宅比例嚴重低於全美平均數，全美平均每100人有37人，大賭城每100人中僅只有14人。 南內華達州政府部門，擔憂賭城房價一直漲高，受薪家庭買不起也租不起房子，拉斯維加斯市府訂定每年增加279棟低收入家庭租用住宅單位，南內華達克拉克縣政委員會，正在研議提高銷售稅三年共0.25%，來用補助低於收入住宅及兒童教育經費，提案可能很快通過，明年或可實施。 過去七、八年賭城地區經濟衰退，房價大跌，房價負擔輕，最低谷時，花3萬元就買到一房公寓，花11萬2000元可買三臥二浴帶雙車庫獨棟住宅，許多屋主因「溺水」任由銀行查封，房租也低得離譜，一房公寓月租500元，二房公寓625元，三房住宅800元，現在大賭城房租正好翻漲一倍。 從政府擔憂房價太高造成社會問題，力倡建平價屋的急迫程度，可以窺見大賭城未來房價只會更高，回跌不太可能，受薪家庭已很難負擔目前的房價，將來就更加困難；因為大家都體驗到薪水增加趕不上房價漲幅，何況現在有相當多加州居民和昂貴都會居民遷入，這股潮流一年比一年明顯，明年賭城多項新建設完工後，專家預期可能會出現移居潮。 本文由理想家地產 Ideal Homes Realty 提供，諮詢請電經紀Ramon吳 702-334-7767WWW.TV4WU.COM ,微信—ID：vegas1688

南內華達政府部門 已警覺賭城房價 再上漲受薪家庭恐更難負擔 而急迫 的尋找對策 !!! 【拉斯維加斯訊】 有部分過去兩年都沒有買到大賭城地區房子的人， 眼見現在的房市放緩，賭城房價漲幅也比以前小了， 就希望賭城房價會下跌，所以抱持著「再等等」的僥倖心理， 盼望過兩年賭城房價真的下跌， 就可以買到比去年和今年更便宜的賭城房子。 可是這種盼望或許要落空，因為南內華達州的政府部門， 非常擔憂賭城房價一直在漲高， 以後住在賭城的受薪冢庭會買不房子也租不起房子。 政府部門是根據人口移入數字以及家庭收入現階段情況， 知道賭城房屋對本地受薪居民面臨愈來愈難以負擔， 並且因為住屋的需求很大，使得房屋租金也高漲，2019年第一、 二兩季，大賭城區內的房屋租金都比去年高漲7.7%， 是全美今年房租漲幅最高的。 然而賭城地區的家庭中間收入年薪僅5萬7500元， 低收人家庭根本無法負擔當前的房租， 而賭城的低收入住宅戶數與人口比例嚴重低於全美平均數， 全美平均每100人，有37人可住進政府補助的低收入住宅， 可是大賭城區內每100人僅只有14人得以住進低收入住宅。 拉斯維加斯市府訂定出每年要增加279間供給低收入家庭租用的住 宅單位，南內華達克拉克縣政委員會， 正在研議提高銷售稅三年共0.25%， 來用低於收入住宅補助及兒童教育經費，提案可能很快就會通過， 明年起實施，目的在解決賭城地區房價難以負擔的問題。 過去七、八年賭城地區因為經濟衰退房價大跌的時候， 賭城地區的房價變得年常容易負擔，在房價最低谷的時候， 很多投資人，花3萬元就買到賭城一房的公寓， 花11萬2000元，可以買三臥二浴帶雙車庫的獨棟住宅， 那時候許多屋主因為房價溺水而任房屋被銀行查封， 房租收入也低的離譜，一房公寓月租金500元， 二房公寓月租金625元，三房住宅月租金800元， 而現在大賭城區的房屋租金，正好是當年翻漲一倍的價錢。 從政府部門為了擔憂房價太高會造成社會問題， 而力倡建造平價屋的急迫程度， 可以窺見大賭城區內未來房價只會更高跌不下來了， 賭城的受薪家庭已經很難負擔目前的房價，將來更加困難， 因為大家都體驗到薪水增加趕不上房價上漲的速度， 何況拉斯維加斯現在有相當多加州居民和美國昴貴都會居民移居進來 ，這股移入南內華達的潮流一年七一年更明顯， 等明年賭城多項新建設完工後

全美房市現況 las vegas  拉斯維加斯現最佳 !!! 【拉斯維加斯訊】 西雅圖、舊金山、 聖地牙哥房市於2019年呈現較大幅度下跌， 然而今年成長最快全美前三名是內華達州拉斯維加斯， 亞利桑納州鳳凰城及佛羅里達州天帕市， 根據最近的統計數字及調查報告，原因是西雅圖等三城市， 房價在去年已到頂，所以才出現較大幅滑落，拉斯維加斯等三城市， 房價尚未到頂，所以仍有再漲空間。 拉斯維加斯地區房市從現在一直到明年，雖然與全美同步房市放緩， 可是依然會再增傎，Zillow今年六月的全美房市研究， 拉斯維加斯比去年房價增高7.6%，超越全美都會增高的5.4% ，Zillow並推算出大賭城區房價還會繼續增高至明年， 理由是賭城地區市市的存貨量低，經濟力強盛，移入人口持續增加， 失業率低，房市有需求。 再把CoreLogic的專業分析報告拿出來看， 該分析把去年四月至今年四月全美各大都會房市上漲與下跌幅度最大 的前三名與後三名來比較， 前三名就是賭城鳳凰城與天帕市來， 漲最高的是 las vegas 拉斯維加斯，第二高鳳凰城漲 幅 6%，天帕市漲幅 5.6%； 反過來排最末的三名西雅圖跌幅 13%，舊金山跌 9.1%， 聖地牙哥跌 6.8%。 從歷史的角度看，美國房市在連續高漲之後，必定會降溫， 而2019年就是全美房市的降溫之年，賭城房市也不能倖免， 但是卻與美國其他大都會呈現出的房市力道有所不同處。 由於過去幾年房屋漲價比薪資增加更快， 使得各大都會的房價變得愈來愈難以負擔， 租屋者和買房者都感覺到再不買房就會再也來不及的壓力， 太多房市需求，造成房價和租金雙漲， 這種情況在已達房價高頂的城市今年開始下滑， 而持續這種趨勢如拉斯維加斯， Zillow分析預期還會再漲到2020年，漲幅不大， 預測在2.2%，和已經開始跌價的美國都會比較，反差仍然很大。 大賭地區的房市在今年降溫年的表現很穩定，今年三、四、 五連續三個月中間房價維持在 30萬，六、七月小幅上揚， 到了 30萬3000，區內房價最高的時候是 2006年六月， 當時二手成屋中間價為 31萬5000元， 新屋中間價更高達 35萬元，照現在賭城房市情況， 房價將繼續漲到明年。 拉斯維加斯的經濟比過去強大很多，連續 8年失業率一直下滑， 根據美國人口普查的資料顯

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