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自住房出售免稅, 可一用再用但有條件???

【拉斯維加斯訊】賣房子賺到了淨值，如果是自住屋，賣主享有一人免繳獲利淨值25萬元以內的稅，夫妻兩人共有房則可免稅50萬元，這棟房子一定得是自住屋，且在擁有的五年內住滿二年。投資房、度假住宅、第二棟住宅就沒有淨值免稅的利益。

這是美國國會1997年作出的決定，凡是共同擁屋的主夫婦，在出售自住房時，可以不必繳50萬元的房屋增值淨利稅，增值超過50萬元以上的部分才繳稅。合格的享受減免稅的屋主，必須擁有該房屋五年以上，其中兩年是自住，之後三年若出租給房客，亦可享用免稅淨值，假若擁屋期限不滿五年，就不合免稅資格。

這項自住屋主出售房屋免稅法 （Internal Revenue code 121），准許屋主一用再用，只是不允許售屋者每隔24個月使用一次，有些善用這種稅法的美國屋主，會先出售自住屋，搬回到自己已擁有的出租房去住兩年，在出租房擁屋滿五年時，再出售來取得免淨值稅，用這種方法一方面賺得房屋漲價後的利得，同時又不必付自住房屋淨值稅。有很多人，於過去十中買了很多棟賭城區的投資屋，他就算是靠著這些投資屋一棟棟先自住再出售，收租外加賺得房價淨利又免繳自住屋淨值稅，唯一麻煩是每隔三、四年要搬家一次，可是每搬家一次就賺一筆免稅淨值，也是個房地產投資達人。

對於已離婚的夫妻，在有婚姻時共擁的房屋，離婚後只要一方留在原住屋內，前妻或前夫搬去他鄉，如果這棟房屋合格於他們擁屋五年和自住二年的法規，出售時離婚的兩人仍可享有個人免稅25萬元淨利的稅務好處。

2003年美國國稅局針對項地產免稅法又增加了對於連接於住宅土地的免稅法，准許自住宅旁連接的空地，出售空地時屋主亦可減免一人25萬元大妻二人50萬的土地增值免稅，即使他們並未售出住宅，僅是出售擁有的住宅旁土地而已。

夫妻二人共有自住宅多年，不幸的是其中一人死亡，存活的那人，假若在配偶亡故的同一年售出住宅，仍可追溯夫妻兩人共享50萬元房屋淨值免稅額，如果在一方死亡後次年才售出房屋，就回到屋主為一人只能免稅25萬元，然而美國許多州包括內華達州在內，當配偶亡故存活的一方的稅基將升級，以當時的房價為該房屋的新基準，所以未來幾年內賣掉房屋，由於稅基升高，售屋淨利也不太多，所以應繳的稅也不多。

擁有的度假屋或第二棟住宅，出售時不合自住減免稅資格，最好的方法是採用1031房屋交換，但必須在房屋出售後的45天內鎖定下一棟將購買的房產，並且在180天之內成交。

本文由信和地產 O‘Harmony Realty 提供，

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