房市泡沫對賭城 LAS VEGAS 房市的長期影響 ???

房市泡沫對賭城 LAS VEGAS 

房市的長期影響 ???

【拉斯維加斯訊】

美國近世代的房市泡沫起源於 2003年，影響半個美國本土州，直到 2006年房市漲到頂峰後開始滑落，房市泡沬於 2007年到 2009年發生，因信貸危機引發出房市崩潰。

所謂房市泡沫的形成，起於求過於供，使房價直線上升，同時引出原本觀望的買主也急促進場購買 ，造成房屋更加不夠賣，房價益發更高，直到臨界點出現，房市轉變成供過於求，房價反向直線下跌，房市泡沫因而產生。拉斯維加斯的房市，從 2003年 至 2006年 房價漲了 80%，由於之前屋主還貸信用良好，銀行願意借款給買賭城房屋者，加上房價一直上漲，屋主甚至可貸到超過房屋售價的貸款，大約五年的時間，賭城提供了很多營建工作機會，附帶展現出強勁經濟力，但好景被突然來的經濟大衰退給沖刷的乾乾淨淨。

在房市高峰期，賭城民眾認為房價會一直往上漲，不再乎把房屋淨值貸款拿出來購買貴重物品，當房市泡沫爆了之後，賭城屋主才體會到原來自己花用掉過多的錢，而房子根本變成了負資產，屋主為了脫困讓房屋被貸款機構查封，有些人宣告破產應對財務困境，也有屋主用短售方式向銀行求取廉價出售房屋，信用評分在賭城擁屋居民身上變得一片狼藉。賭城房市成為全美銀行查封屋比例最高的都會之一，房價下跌最深的時候比高峰期低 62%，表示大多數賭城房屋，僅值高峰價的 38%，2011年賭城呈現最低房屋中間價 $11萬5700元，那時候全美房價平均下跌30%，不及賭城跌幅一半。

自 2012年 2月之後，賭城的房價月月回升，到了 2015年第一季，已回復到 20萬元房屋中位價，賭城地區卻仍然是全美第四高房屋止贖區，這些年之間，相當多投資者前來拉斯維加斯買房賣房，賭城成為全美炒房第一名之區，和佛里達州情況相似，那時候上市的房屋，有 19%是投資炒房客轉手翻售獲利之屋，最近這三年，炒房客在利潤減低情況下相對數量也減少，但平均每年房價維持在12%的漲幅。

房價持續在恢復的同時，賭城的溺水屋主依然高，到 2016年拉斯維加斯的屋主溺水者佔四分之一，表示他們的房屋貸款欠款金額比屋價更高，所以買主相信賭城房價還是有成長空間。

2017年 賭城區內房價漲幅最高的郵區，全是舊房區，例如區號 89030一年間漲幅 31.2%，89101 漲幅 30.4%，令許多人跌破眼鏡，造成這個情形是因為其他地區平均成長房價高漸高，而老舊區內房屋原來就偏低的房價在比較中更明顯化，才會出現眾多買主購買舊區仍可以負擔的房價。

據核心價值分析，全美百大都會房價目前均高於長期穩定局面應有價位 10%。

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