https://lvcnn.com/news.php?id=43279

維加斯每月平均6000人搬來 房市未來可能短缺 2023/02/28   維加斯新聞報 記者方明誠/綜合報導

儘管抵押貸款利率上升減緩了拉斯維加斯新屋和現有房屋的銷售，但一位住房專家近日告訴南內華達州的新屋建築商，這種情況只是暫時，因為每個月有 6,000 人搬到拉斯維加斯，未來一到兩年內仍可能會出現住房短缺，而成屋市場的供應有限，對新屋市場也是有利因素。      在日前一場由內華達州南部房屋建築商協會主辦的年度午餐會中，Applied Analysis 機構負責人房地產專家布賴恩戈登 (Brian Gordon) 應邀發表的演講有助於緩解在經濟放緩情況下希望建更多房屋的建築商的擔憂。他強調，房地產市場在下跌後，會開始穩定下來。      戈登說，在過去的 12 個月裡，大約有 72,000 人將州外的駕照換成了內華達州的駕照。 隨著時間的推移，這會提振住房市場需求。“一個月平均有 6,000 人搬到這裡，我們看到大量人口正在增長進入市場，”戈登對建商說。 “我們每月流失 2,000 人，因此處於 3,000 到 4,000 的增長範圍內。 那些人必須找地方居住。 這對你們來說，正好蓋一些房子，希望他們來買。”      根據電力公司估計，一年來每天每小時有 8.2 人搬進拉斯維加斯。 戈登說，最大比例的人繼續來自加州，他們帶來了財富。“這應該會為整個房地產市場提供一些穩定性，”他說。      除了人口增長，抵押貸款利率也開始下降，他表示，這有助於銷售。 2021 年 12 月，三十年期固定抵押貸款利率為 3.1%，去年秋天達到 7%，此後降至 6%。“當利率上升時，恐懼和恐慌開始出現，每個人都撤退了。 抵押貸款的穩定有可能使房地產市場受益。 它確實向公眾發出了一個信號，”他說。      一年前，一套價值 50 萬美元的房屋的抵押貸款利率為 3.1%，每月還款額為 2,100 美元。 隨著利率上升，這套房子每月要多花 900 美元，一年大約要花 10,000 美元。 戈登說，要每月支付同樣的 2,100 美元付款，這相當於購買 350,000 美元的房屋。“這是我們看到價格下行壓力的原因之一，人們將收入的更大份額用於支付抵押貸款。 這可能就是為什麼我們表現得比預期的更好。”      戈登認為，成屋市場供應有限的情況對新屋建築起著重要作用。他說，市場上目前約有 5,400 套公寓，數量不多，這促使更多人考慮買新建屋，儘管搬入的準備時間更長。 還有很多買家對成屋不感興趣，這也為房屋建築商創造了機會。”與 2019 年和 2020 年時市場上的庫存相比，我們今天正在倒退，市場上的單位越來越少。 這對新屋建築來說是一個好處。”      根據拉斯維加斯建商研究機構Home Builders Research 的數據，2022 年新房淨銷售額（銷售額減去取消訂單）下降了 33%，而新房價格中值上漲了 17%。      他表示，如今房主擁有的資產相當可觀，儘管定價有所回落，但並不像大蕭條的後果，因負資產的人很少，所有未償還抵押貸款中約有 75% 的利率為 4% 或更低。“雖然他們不會很快搬家，但為房市提供了穩定性，這就是為什麼我們沒有像一些人預測的很多後果，特別是在大流行期間和利率上升後，”戈登說。 “我們正處於軟著陸和穩定得多的環境中，這是一件好事。”      拉斯維加斯房地產經紀人協會報告稱，1 月份通過其多重掛牌服務在南內州出售的現有單戶住宅的中位數價格為 425,000 美元，與 12 月的價格相同，比 2022 年 1 月的 435,000 美元下降 2.3%。它也低於 2022 年 5 月創下歷史紀錄的 482,000 美元。      戈登說，維加斯大約 22% 的家庭能夠負擔得起中等價位的房屋，意味著負擔能力是一個挑戰。“我確實認為會看到改善，因為利率有所下降，負擔能力是這個行業的一個關鍵問題，我們必須全力以赴。”      他說，公寓的空置率繼續下滑，儘管租金有所上漲，但也在趨於穩定。 山谷甚至出現了一些降價和更多優惠，這些都影響房市。“我剛談到所有搬到這裡的人，他們將不得不住在某個地方，只要人們不離開拉斯維加斯谷，就會繼續保持穩定的需求。接下來的 12、24 或 36 個月內更有可能出現住房短缺。 想想今天建的所有單位，每個月仍有 6,000 人在市場上流動。 在某個時候會以另一種方式逆轉，可能沒有足夠的庫存。 我們將會看到穩定性提高，並且比我們上次經歷這類型周期時處於更好的位置。” 除了移民之外，就業對於提振房市也很重要，戈登表示，南內華達州在未來處於有利地位。 他說，12 月，內華達州的就業增長在全國排名第八，但在整個 2022 年，內華達州排名第一。“在大流行期間，我們是全國受災最嚴重的市場，但我們正在把這些工作帶回來，這很關鍵。”      戈登說，這應該會繼續改善，因為在內州的稅收環境下，企業會繼續遷往維加斯，尤其是從加州。 他說，內華達州的營業稅環境在全國排名第七。 加州排名第 48。“只要他們對加州繼續不滿，我們就沒事，”戈登說。      他說，美西地區的企業將內州列為第一大搬遷地點和再投資的最佳地點。“在企業搬遷方面，從經濟角度來看，我們處於有利地位的另一個原因是，我們的整體生活成本更便宜，從住房的角度來看也更便宜，在美西的主要市場中更便宜。” 房地產專家認為維加斯的房地產市場即將趨於穩定。