自家房屋在 Airbnb 上出租，合法么？税怎么报？

- 十二月 15, 2017

自家房屋在 Airbnb 上出租，合法么？

税怎么报？

2017-12-14 16:51 【焦点汇聚】

Airbnb作为新兴的招租平台，近来也受到很多华人房东的青睐。在Airbnb网站上注册房东的手续很简单，只要按照步骤将自己将要招租的房屋信息填写清楚，就可以通过Airbnb的官网获得房客的关注。而且无论是使用手机管理还是电脑平台管理都极为简便，价格、租客、房源等等信息都是一目了然。不同于长租有合同的限制，Airbnb短租满足了一些人的特殊需要，譬如经常会有父母或者朋友来拜访的房东，他们可能一年只想在房间偶尔闲下来的时候把房间租出去，如果亲戚来长住就不需要出租了。这种情况下，Airbnb就给房东提供了极大的灵活度，他们可以自主选择自己的房间哪些日子可以用来出租，哪些不可以。

但由于Airbnb都是短租，首先就冲击了酒店业，再加上有一些其他的衍生问题（譬如邻居投诉，短租房屋损坏等经济纠纷，房东将长租的房屋转成短租使得地区租金价格上涨等等），各州都先后出台了管理办法。以纽约州为例，NEWYORK STATE MULTIPLE DWELLING LAW规定在大多数住宅公寓楼中，如果屋主出租房子的时间少于30天都属非法，除非房客入住期间屋主也居住在内。也就是说如果屋主不在家，搬出去住，那么短租少于30天的都属非法，是纽约州明令禁止的。所以如果想要在纽约州合法的使用Airbnb将房屋出租，最大的前提是屋主将房屋出租时，自己必须也住在里面。

Airbnb会在年终的时候给所有的房东出具1099的报税表格。上面会注明该年度，房东一共从Airbnb平台获得了多少房租收入。然后房东就可以拿着这个表格去报税。相关的费用（维修，工具，家具购置等等）也可以用来抵减自己的收入。

如果你已经开始使用Airbnb出租房屋的话，那么关于报税，以下有几个小贴士：

1. 短租低于14天可以不用交税！

如果该房屋一直是您个人或家庭主要居所或者是度假屋的话（每年自己居住使用超过14天），那么如果一年内你出租少于14天的话，就可以无需申报这笔租金收入！但由于Airbnb是会给房东出1099表格的，也就是说，不仅您个人，国税局同时也会收到一模一样的1099表格。这种情况下，您不用在您的个人税表上申报短于14天的出租收入，但是有可能会收到IRS的来信。因为国税局只知道您有一笔房租收入，并不知道您是否满足短于14天的标准，所以如果您不想收到国税局的信那最好将您的1099表格带给会计师，让会计师帮您进行妥当的处理，既不用交税也不用收信。

2. 到底应该报出租（Schedule E）还是主动营业（Schedule C）？

首先，要看您是否有为房客提供客房服务（SubstantialServices）。如果您有接待房客（门房服务），提供食物，整理房间，和换洗床单这些类似酒店才会提供的服务的话，那其实就已经算是客房服务（SubstantialServices）了。毕竟如果您只是将房屋长租出去的话，是不需要额外给房客做这些事情的。如果您提供了这些服务，那么您就需要将出租行为报成自营业（ScheduleC）。

3. 那么报成出租还是自营业区别在哪里呢？

这两项其实在收入和费用的申报上，其实并没有很大差别。

最大的差别是，如果您有提供服务（Substantial Services）报税需要用自营业的税表（ScheduleC）的话，您这部分的盈利需要额外交一份自雇税（Self-EmploymentTax），这其实就是W2上社会保障和医疗保险税（SocialSecurity and Medicare tax）的一个变种（具体可见我们往期文章“W2与1099的区别”）。