LAS VEGAS EVICTION EASY OR NOT ???

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很 多人买房是为了投资收租,但是如果房客欠租,不仅达不到投资的目的,反而引起麻烦,非常头痛。解决的办法当然是从一开始严格筛选租客。有些朋友由于想省下 一笔中介的佣金,自行招租,对租客的诚信、历史、经济能力抱侥幸心理,不予审查,或不知道如何审查,结果往往是自找苦吃。

这种故事很多。一位朋友遇到同样的问题,租客确实发生了经济问题,交不了租,这位朋友最后还倒贴一笔搬家费才把这位欠租六个月的租客请走。另一位朋友的遭遇更惨,租客不仅不交租,反而到法院告房东,索赔10多万美元,理由是房子发霉,造成他全家生病。在纽约和加州,要赶走一个不交租的房客,法律程序往往长达六个月。如果有其它纠纷,拖的时间更长。我还认识一位老赖律师,他熟悉法律漏洞,用各种办法不交租,长期白住别人的房子,碰到这样的房客,只好自认倒霉了。

最 近我就碰上一个不交租的房客,走了一次法律程序,把她“请走”,前后只花费了两个星期的时间,估计这是全美国最快的。其过程如下:按照租约的标准条款,租 客到每月第6天还没有缴租,房东可以给租客一个“退房通知”(Eviction Notice),要求对方在5天内(不含假日)缴租或退房。如果对方不予理会,5天后可以到法院申请“强制清退令”(Eviction Order),如果没有其它法律纠纷,法院会立即发出强制令.拿到这个强制令后,可以交给警察局执行,通常是第二天警察就上门赶人,封存租客的财物,房东 可以立即换锁。

整 个法律过程,有专门干这一行业的代理公司负责办理。发一个“退房通知”,收费50美元,有专人送达对方,或贴在对方门上。到法院申请“强制令”,收费 150美元。我的那位欠租房客,在我给她“退房通知”后,用种种借口拖延,但是当我通知她已经在申请“强制令”之后,就自动搬走了,因为不想警察登门驱 赶。

有一种情况,是房客拒交租约到期前最后一个月的租金,目的是用押金代替房租。为了避免发生这种情况,房东往往预收最后一个月的租金,即房客在入住前,必须缴纳第一个月的租金,最后一个月的租金,和一个月的押金。

拉斯维加斯也有专门协助欠租租客对抗以上法律程序的代理公司,但是通常只能协助租客延后退房的限期。

房东的最大麻烦,就是与租客发生违约情况下的法律纠纷,例如房顶漏水或空调坏了,房东拒绝修理等。要避免发生纠纷,当房东的要严格遵守租约条款,发生了应该修补的问题,要立即修补,不要拖延不理,否则人家不缴租是你自己违约造成的,要把人家赶走,就比较难了。



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