生前信托与地产投资

生前信托与地产投资

许多人的专业人士同意，拥有房地产的屋主和投资人，必须熟悉了解“生前信托”（Living Trust）的操作规则和重要性。从美国税法角度而言，遗产税的税率为55%。就是说，当事人去世的当天，房屋价值会暴跌一半还多。根据最新联邦税法：2011年遗产免税额为100万美元，超过部分必须和山姆大叔对分。

       西方社会崇尚公平，游戏规则人人明白：会玩的，进退自如；不会玩的，自认倒霉。法律，尤其是税法、遗产法刀刀见骨。在美购房投资不懂遗产税，及如何避税，才叫是替他人做嫁衣裳。替人辛苦为人忙。

       近20年来，华人投资在房地产的趋势是越来越多，越来越热，而且从中国大陆来的买家和投资人近两年尤为活跃。这其中最常犯的错误：
（1）是把子女的名字加在房地契上（Grand Deed）；
（2）只做普通的遗嘱和信托，法律漏洞较多；
（3）离婚官司中被迫切一半给离婚配偶；
（4）输掉商业或其他法律官司，被法院判给胜诉方，如银行、律师、或生意合伙人等等。

       生前信托的最主要优点是避免当事人过世后的法院认证过程。这个时间短则6个月，长的会拖上几年；其次是省去可观的律师费，目前加州的收费至少在4万美元至10多万不等；最后，当然是隐私权问题。将会避免许多不知何方、何人提起的诉讼和请求，甚至是无理纠缠等等。

       依照现行法律，生前信托并不能增加任何的遗产免税额。但如果设计得当，成立相应的信托，将当事人的财产设定在一个不可撤销的信托内，就可以利用当事人的遗产免税额。假定房产大幅增值，甚至翻倍成长，也会避免遗产税的烦恼。

       如果当事人是未成年子女，要指定一个认真可靠的信托人来管理，如子女到达法定年龄，可以撤销或继续保留信托人来协助监管。一般人会将成年子女列为“继承信托人”。因每个家庭状况不同，应根据自己的需求请专家协助设计、规划。

       将房产改为信托，首先要改正房产权证，将夫妻或单身的当事人改为信托人持有。有了生前信托，并不影响房地产的贷款、买卖，屋主完全可以信托人身份合法取得贷款、合法买卖。

       生前信托是当事人，尤其是拥有高价值地产的屋主必做的功课。聘请专业人士一定要货比三家，多问多看多记，不要匆忙行事。目前加州做一份合法有效的生前信托，一般起价为2000元左右，最贵不会超过5千元，和地产市价多少没有关系。但必须有当事人本人的签字和加州公证员签字、盖章认证标识合法有效。当事人必须记住，所有文件必须有正本及副本，要在相关部门登记注册，才会成为法律文件。应自己存放在保密可靠的地方，如果有意外发生，家人可以很方便取得。千万不能放在律师、会计师事务所或其他人的公司里，如果他们关闭生意，转卖给他人、或有其他意外，当事人付出的代价将会是巨大的。

       除上述的基本问题外，在美国的身份问题也是必须考虑的，如外国人、外国投资者，美国绿卡拥有人，美国公民，身份非法的，和根本没有身份的，或者正在移民法庭打官司、进入递解程序的，还有不少人是有递解令在身的。这些都会影响当事人的地产投资权益，和未来的财产规划、法律保障等等。因此，要找一个对移民法律也要十分精通的专家，才不会出现顾此失彼、计算失误的事情发生。