警惕！美國房市的崩盤將再次引發金融危機 ???
警惕！美國房市的崩盤將再次引發金融危機 ???
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購房者已無力承擔供需失衡下的高房價
根據3月29日公佈的美國房價指數，美國20個城市的房價在1月份呈持續攀升趨勢，Bloomberg認為有限的房屋供應將使房價開始脫離一些購房者的可接受範圍。
資料顯示，從2015年1月至今，美國的房價指數上漲了5.7%。這與Bloomberg調查的26位經濟學家的預測中值相符。從全國範圍來看，美國1月份房價同比上漲5.4%。
Bloomberg稱，房價漲幅高於收入增速很可能會給房地產市場的復甦帶來諸多問題，因為這也意味著對首次購房者和低收入家庭來說，買房將變得遙不可及。美國急需增加住房供應量以將房價保持在一個可控範圍之內。
在過去兩年也一直是房價的最佳預測師David Sloan表示：我們看到房價呈現穩定升勢，如果買房者看到房價還在持續上漲，將有更高的意願去購買。我不認為我們正處於無力承擔。
該指數中所有20個城市的房價都出現了同比上漲，西雅圖和舊金山也殺進了前三。其他11各城市的同比漲幅也高於去年12月份。芝加哥漲幅最小，為2.1%。
分析師表示，同比漲幅的資料可以更好的預測房價趨勢。而目前的低庫存是使房價攀升的一個主要因素。
美國房地產將走向崩潰，高價格公寓最危險
紐約的房地產價格在過去一年內奇蹟般死灰復燃，而且買家對攀升的房價已經開始達到極限。
西半球最高的地標建築坐落於紐約市的432號公園大道。在這座高約427米的大廈內，待售的公寓卻只剩13個單元共計141所，平均售價在2100萬美元左右，為曼哈頓平均房價的10倍。如果這些公寓全部售出，預計將給開發商帶來1.7億美元的利潤。一位銷售代表稱，已經有70%的住房被售出。
近期的一份地產報告指出，有傳聞表明該建築的銷售已經趨於穩定，但有個事實就是開發商正準備將一些整層公寓分成更小的單位，以較低的價格吸引更多買家，促進銷量。
房地產公司Douglas Elliman資料顯示，2015年最後一季度曼哈頓的平均房價創下了195萬的記錄。然而一些房產代理商指出，2016年以來房地產市場開始發生轉變，比如1月到2月的合同簽訂數量同比下降了20%，為2009年以來最低。
跟蹤紐約房地產市場的StreetEasy Blog報告稱，這些昂貴的公寓在被售出之前大約要閒置90天，為2013年1月份以來閒置的最長時間段。
確切來說，房地產市場的放緩不僅僅是發生在紐約，從全國範圍來看，2月現房銷售量下降了7.1%。雖然2月新房的銷售量整體上有所上升，但增幅僅體現在西部區域。美國東北部區域城市降幅高達18%。
在80年代末，在波士頓公寓庫存過剩時期，信貸市場分析師曾對當時的建築起重機數量進行過計算。而如今在曼哈頓的天空再現大量起重機也是很久未見的場景了。房地產週報指出，2015年曼哈頓大約有70架起重機，為2014年的兩倍，是目前洛杉磯的7倍。
另外，資料顯示，如今已有5377個高價格公寓正在建設中，此外，國外購房者正在撤離紐約房市，或者轉移至較為便宜的住房，而美元的走強使紐約的房價更為昂貴。
房地產專家Jonathan Miller表示，近年來國外購房者數量占紐約總購買數的15%，為曼哈頓高價格公寓購買數的40%。最近美國財政部發佈新規定，國外購房者在購買超過300萬美元公寓時需公開身份，這也將促使一部分海外投資者怯步，這將可能對美國房市產生巨大影響。
大樓建成之日，便是股市暴跌之時？
另外值得注意的是，自90年代以來，一個地區最高建築的建成往往和股市以及房地產市場具有緊密聯繫。
比如，1907年紐約的大樓建成；20年代末，克萊斯勒和帝國大廈奠基；70年代初世貿中心建成；1997年馬來西亞雙子星塔建成；近幾年杜拜大廈建成，1998年上海環球金融中心完工。這些大廈的建成都是房市和股市開始暴跌的時候。
儘管一些房地產商仍持有樂觀態度，但依然存在嚴重風險，在未來幾年紐約高價公寓的庫存將持續超出市場需求。
再加上商業地產的潛在過剩。分析師說道：在我的職業生涯裡，我從沒聽說過資本化率會跌到3%以下，更別說在曼哈頓。資本化率是估算商業地產價值的一種方式。資本化率越低，估值就越高。
諷刺的是，在2008年房地產泡沫的破裂席捲全球之時，紐約為主要倖存者。一旦曼哈頓房產出現崩潰，其衝擊可能會大於上一次的金融危機。
作者：老虎財經 陳琳
本文由合作媒體-中國經理人分享授權刊出，原文來自於：環球老虎財經
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