黑石房地産部門逆勢擴張
| 黑石房地産部門逆勢擴張 | |||
| 2013年08月27日 16:19 http://www.ftchinese.com/story/001052211 |
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| 2007年2月，黑石(Blackstone)斥資390億美元收購了Equity Office Properties。即便按照黑石房地産公司(Blackstone Real Estate)負責人喬恩?格雷(Jon Gray)的标準來衡量，這筆交易的時機也稱得上把握得恰到好處。 當時，房地産市場已開始趨於停轉，格雷爭分奪秒地執行着他的計劃。就在這筆交易的協議墨跡未乾之際，黑石將價值70億美元的紐約辦公樓賣給了當地知名房地産大亨哈利?麥克洛(Harry Macklowe)，接下來幾周裏又將價值200億美元的地産賣給了多位買家，剩餘的地産則自己繼續持有。 幾個月后，這家美國私人股本集團吞併了希爾頓酒店(Hilton Hotels)，在此過程中支出逾260億美元——盡管當時房地産市場已在下滑、融資已不再容易獲得。 實際上，當時的房地産市場狀況非常糟糕，以至於希爾頓那筆交易在2007年7月達成后，黑石房地産公司在兩年多的時間裏未採取過任何行動。 與此同時，黑石房地産公司的競爭對手几乎全都發生崩盤。高盛(Goldman Sachs)和摩根士丹利(Morgan Stanley)旗下同時期的房地産基金，如今已基本一文不值。 然而，黑石的房地産業務卻在不斷壯大。格雷建立的王國現在管理着640億美元資産，這令它成為這家基金管理公司旗下最大的部門——不管是以資産還是以收益來衡量，都遠遠大於其標誌性的收購業務部門。這意味着，鑒於黑石房地産公司有能力以低成本借入大量資金，其購買力最高可達1500億美元。自市場觸底以來，黑石已投入250億美元自有資金和投資者資金。若再加上借來的資金，總額將超過750億美元。 投資者表示，該公司現在將目光轉向歐洲，在那裏它計劃籌資建立一隻40億歐元的基金，以利用該地區資金短缺和多國陷入困境的現實牟利；該公司同時還將目光轉向亞洲，它在那裏募集了15億美元資金，目標是建立一隻類似規模的基金。黑石已成為一個頗具影響力的跨國運營商，從澳大利亞到巴西，從印度到愛爾蘭，該公司都擁有地産。在愛爾蘭，黑石收購了都柏林最大的酒店，收購價比該酒店的前東家在2007年支付的收購價低出80%。 格雷正迅速成為代表黑石公衆形象的人物。在集團內部，他被認為有很大可能最終接替創始人史蒂夫?施瓦茨曼(Steve Schwarzman)的職務。 現年43歲的格雷靠什麼建立起他的王國·答案是，他靠的是天生的謹慎、對時機的良好把握以及對債務風險的重視——在一個極其注重槓桿最大化的行業裏，這頗有些諷刺意味。摩根士丹利房地産銀行家蓋伊?梅特卡夫(Guy Metcalfe)表示：“在做市場周期判斷方面，格雷的水平高於所有人。” 一路幫助格雷的是他的導師、開創黑石房地産業務的約翰?施賴伯(John Schreiber)以及一個關係緊密的團隊，其中包括駐歐洲的肯?卡普蘭(Ken Caplan)和駐亞洲的克里斯?黑迪(Chris Heady)。 在截至6月30日的12個月裏，格雷的基金已升值19%，第二季度升值5.7%。該公司投資者大會的數據顯示，20年來，這些基金的年均凈回報率為16%，已實現的虧損只有1%。 格雷很少栽跟頭。2005年他曾失算過一次，那是一筆以30億美元收購溫德姆連鎖度假酒店(Wyndham Resort)的交易。他將購得的大量城市地産出售，收回了一半的投資。但在經濟陷入低迷后，他持有的這些度假酒店步履維艱，黑石被迫重組了債務。希爾頓酒店的交易在將近6年前完成時，看上去像是一場災難。如今，該酒店集團可能很快將要上市或被出售，投資者稱，這筆交易有望最終令黑石的股權投資獲得一倍的回報。 “本次危機製造了很大的困境。”格雷告訴英國《金融時報》，“它擊垮了我們的很多競爭對手。借款的難度大大增加。資金的供應則大大減少。如今，這項業務已經成長起來。” 但目前，黑石的成功也帶來了一些挑戰。它的競爭對手旗下均設有房地産部門，這就構成了更大的競爭，盡管並非所有對手都是成功的。例如，凱雷(Carlyle)幾個月前曾向投資者發布預警稱，其發行的第二隻規模為7.63億歐元的房地産基金（專注於歐洲），將僅能讓投資者收回不超過40%的本金。另外，廉價資金時代的結束將讓債務變得更為昂貴、市場變得更為動蕩。 但黑石的高管認為，其房地産部門能夠繼續壯大。該部門現在發展最快的一塊業務是房地産債務業務。銀行向格雷提供的信貸額度，其費用要高於他願意支付的水平——對此感到失望的格雷認為，如果黑石很難以具有吸引力的利率籌集到資金，其他所有經營者肯定更難做到這一點。 另外，黑石具備一項競爭優勢；说到對市場的了解，沒有誰能超過它。華爾街一家知名機構的銀行家表示：“鑒於其業務範圍、規模和受歡迎程度，他們在每件事上都能得到第一手信息。” 如今，由邁克?納什(Mike Nash)掌管的房地産債務業務管理着100億美元資産。格雷表示：“它就是一個微型的GSO。”他這裏指的是黑石的信貸業務，通過向那些被銀行拒絶的企業放貸，這塊業務實現了迅速增長。黑石商業抵押貸款房地産投資信托的發行備忘錄稱：“大量銀行的破産和收縮、更為保守的放貸行為、不斷上升的債務成本、以及監管導致的房地産貸款資本費用升高，為我們創造了巨大的機遇。”如今，黑石正轉向公寓地産。8月中旬，它從通用電氣(GE)旗下公司手中收購了27億美元的公寓地産組合。 為了進一步降低自己的資金成本，黑石正考慮將其收到的現金流證券化。這些現金流來自黑石所購60億美元單戶住宅的租金。黑石買下這些住宅后進行了修繕，然后租了出去。 格雷在把握交易時機和準確衡量風險方面的本領，幫助他平安度過了上次盛衰周期，在此過程中，他還賺到了大約逾10億美元的股票、現金和附帶權益。作為黑石（以資産計，黑石是全球最大的私人股本集團）未來掌門人的熱門人選，格雷面臨的最大挑戰將是繼續保持這種連勝勢頭。 譯者/梁艷裳 | |||
