为什么有好的买方的经纪人是如此重要的 ???
【拉斯維加斯訊】
房地產經紀人遇到代理客人改變主意打
算退掉已進入交易合約的買賣，許多房地產糾紛案件，
就 在這裡發生，假若代理經紀人未能謹慎妥善處理，日後衍
生問題更大。
如果是代表買方的經紀人，假設買主有其他原因想要取消
已進入Escrow的房屋時，經紀人要協助買主仔細看清楚賣
方在合約上寫明的一切審議日期，譬如說買主有權在幾天
內請房屋檢查專家詳細查驗屋況，屋況有問題嚴重到買主
不能接受，可以取消購買，賣方也退還買主付的訂金。
買方如果貸款條件不夠被銀行拒絕，由於美國法律保障貸
款人權利，所以買主因為貸不到款，亦可以取消購買，但
是這種情況有時候買主付的訂金會被沒收，都在合約條款
中有所載述，經紀人必須告訴買主，特別是為客人買全新
屋，建商通常會加載貸款不通過時沒收訂金這一項，經紀
人若經驗不夠或者忽略條文細節，這件買賣就要出問題。
房屋買賣交易期間有長有短，但合約上會寫著期限，從
Open Escrow起30天、45天、60天都有，買方經紀人要了
解買主申請貸款最新狀況，需要貸款購屋的買主，經常因
為提交給貸款機構的文件不符合放款要求而拖延，身為經
紀人一定要在交易期限日期內書面取得賣方同意延長交易
完成日，經紀若未及時處理修改合約事項，很可能這筆交
易在合約到期日破滅，這是經紀人的疏失，賣方可以把房
屋賣給其他人，在一個房價上升的市場，經紀人萬不可犯
這種錯誤，損害到買主成功購屋。
有不少賣主售屋時要求買主「照單全收」（As Is），其
實房屋若有危害安全問題，法律會保障買主，買方經紀人
可向賣方提出要求修正，譬如說熱水爐不在法定的高度上
、屋內生霉、電線外露等等，買主有權要求賣主提供修理
，一位負責的專業經紀人，應懂得保障買主權益。
至於賣主可否從交易中退出？一般而言在房價快速上漲的
市場中，這樣的情形會發生，賣主剛簽完交易合約，當天
下午就有另一位買主用更高價及現金來買，使得賣主猶疑
，以為賣價定低了，就想取消合約。
通常只有買方貸款出問題時，賣主才可能順利取消買賣合
約，如果買方一切遵守交易合約規定，賣主很難取巧，除
非賣主在簽署經紀人當時就違規，譬如說賣方之一冒名替
共同屋主簽字，而被共同屋主發現拒絕出售房屋，這種情
況會牽涉到詐欺法律層面，買賣交易有可能取消。
有些賣主會以買到另一棟房屋為由而延長售屋成交日期，
如果買主同意，賣主可以安心繼續住在已售之屋裡面。一
位稱職的買方經紀，應要求賣主提供期限，更理想的情況
是要求賣主付給新買主房租，並且另寫以月為期的租約，
以免除賣主賴著不搬走。
本文由信和地產O'Harmony Realty提供，
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