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会更安全+更多的利润 ??????
2. 美國信和地產公司簡介.............
O’ Harmony Realty LLC =
美國信和地產公司 =
是經美國政府考核批准後註册
成立的，公司擁多位具有十幾年地產經驗的持照經紀人，本公司是一
家集地產買賣、物業管理、居民住宅和高檔商業建築.辦公建築.
多方位的專業化公司。
主要業務：
— ―― 買賣房地產。銀行屋，拍賣屋，短售屋，新房。
— ――商業建築 辦公大樓買賣 全部進出帳目 確信資料齊全
— ――全方位 物業管理，代辦付税，小區费，收房租，保養房屋 趕房客
— ――網路化 物業管理 走到哪里 都能做到 查帳-收租
3.
拉斯維加斯是一個充滿活力和希望的城市
4.
投資拉斯維加斯的房地產
股市？ 地產？ 中國？ 美國？
對 了--Las Vegas 一個充滿生機和
誘惑的神秘地方，令人響往要赚
錢的地方，一個會狂奔的 ，再度
興旺發達的地方—没有地震，颶風
，海嘯等來自自然界的威脅—
一年有250個以上世界性的展銷會議。
沙漠之中，有25家以上高爾夫绿地球場
--有身份人士消遣
的好地方；世界極品演出，美女
如雲；豪宅 遍地—美國信用制
度體系好，私有資產保密性好，
趕房客只要30 天—有錢人减免
税的好城市！美國信和地產公
司向您伸出 有力誠實可靠的雙
手，輔助您來美國投資！
5. Las Vegas 在哪裏？
拉斯維加斯位於美國内華達州
内華達州 (簡稱：NV)
—位於加利福尼亞州(CA)的東面
—
拉斯維加斯
的主要城市區域分布
— Las Vegas拉斯維加斯 (市)
— North Las Vegas 北拉斯維加斯 (市)
— Henderson漢德森 (市)
其他非城市地區—
拉斯維加斯
位於Clark county克拉
克郡, Las Vegas人口占全
内華達州
的75%。
6.Las Vegas 哪裏是好區?
拉斯維加斯是由多個小的地區所组成，
像是：neighborhood鄰里、
Community社區、area區域，
像是：neighborhood鄰里、
Community社區、area區域，
— 哪裏是好區? 華人喜歡那些區呢？
—Summerlin (莎夢林) 是拉斯維加斯
市西邊，以學區較好出名。當然
市西邊，以學區較好出名。當然
綠化的大型社區，讓人感到平和愜意)。
— Green Valley(綠谷)因為綠化好，很吸引高尚人士家庭居住。
— (近機場和漢德森市的一塊區域)。
Rhodes Ranch,Red Rock Country Club,Spanish
Trial— (鄉村俱樂部)。高爾夫社區房屋是很受歡迎的。
—新西南區，方便交通，房子新，價格合理
7.
美國房地產市場分析
美國泡沫經濟時期
美國底價穩定
時期
自2011年2月份起，美國主要20個城市住房掛牌價格已止跌
回升。也於2月份起的第45天開始，全美住房平均掛牌價格
都有上揚趨勢。銷售價格上升是可预期的
8.
來美國拉斯維加斯投資的優勢
1.價格超低，好新！只有2006年房屋價格的1/3 -1/5
2.世界級休閒度假村 夢想的逍遥自在
3.娛樂，餐飲和購物中心 笑聲舞影，好酒好消费！
4.得天獨厚的氣候 (320天/一年陽光燦爛）
5.低稅 NO State TAX 無州稅
6.世界级的展銷會議連連不斷。一年有200個以上。
7.新醫療機搆和設施, 新又齊全；
8.居住環境優良
9.新高速公路和方便的機場
10.25個以上 高爾夫球场
11.房客不付房租，馬上可以通過法庭驅逐房客！
還有很多很多.......
Las Vegas Nevada, USA“資本家”的天堂！
9.
举例来看投资回报率：
A simple rental analysis is summarized as follow:
Assumption: Purchase price at $130,000
獨立屋，在西南區4房2浴 (2006年，成交價在$350,000)
—rent is $1,100/month with 8% management fee)
每月收租＄1,100, 管理費為8%
Operating Expense:
—物業管理费Management Fee (8%)
出租佣金Lease Commission
地產税Property Tax
—
房屋保險Property Insurance (For Lease)
—
社區費Association Fee ($50/month)
—
各種保養費用Other Miscellaneous Fees (year)
總共支出費用Total Operating Expense
实得 Net Operating Profit
回報率Net Return
Since the estimated operating expense is conservatively higher, you might add back some number
from the expense (association fee & miscellaneous expense) and your actual net return should be
around 8% based on our previous conversation.
註：天然氣费，垃圾费，電费，水费，電視 /網路费，通常是房客的責任
Annual Rental Income ???
每年租金 GROSS 收入
= MAYBE AROUND 5-10% ???
10.
房屋出售交易的分類
市場二手屋-屋主透過地產公司出售的房屋，
房屋狀况通常較好，或已經有房客了。
法拍屋 / 銀行屋 - 房屋的產權已被没收歸還（所有權）為貸款人(即银行)。
說競爭性也很强。 銀行將不作任何的修理，屋况時好時壞。因為是銀行强制回收屋，
房屋状况不良。銀行的銷售協議是非常嚴格
短售屋- 是指拖欠房屋贷款的屋主，
達成交易並不容易。銀行有權拒絕銷售。在交易過程中，
維修，屋况時好時壞。等待銀行審核的时間約45~120天不等。
全新屋- 直接向建商購買。擁有建築商的保證品質期。已經建成或预售屋( 2-5个月的建造時
間)。全新房的售價通常比二手屋要高。但無需支出維修费用。
棟的話，可以討價還價。
11.
有牌照的房地產經紀公司和經紀人的選擇
内華達州的地產法律是非常的嚴格的。交易中的活動大多要有牌照的
人参與，非牌照人士不得展示房屋，不得参與交易活动。
物業管理也需要特别的物業管理許可證，才能擔任管理工作。
大部份的房地產經紀人都是全国房地產經紀人協會的成员。房地產
經紀人也可稱房屋仲介人員。本公司的房地產經紀人都是經過特别
選用的，誠實踏實的人品是我們第一要求，必须為客户提供最完善
的服務。通常各有一名房地產經紀人分别代表買、賣一方。
賣方需支付大部份銷售佣金，給雙方房地產經紀人 。
12.
何謂產權保險？Title Insurance
產權保險政策保險財產所有人他們獲取可出售轉讓的產權。 不同於災害保險(保險政策保的是未來事件)
，產權保險政策被設計為避免從過去的產權事件造成的風險。 產權保險政策只為產權提供保險。
產權保險政策是保險如果產權不是如產權報告所說，
權報告所說，使屋主蒙受損失，
發布產權保險政策是一個廣泛和複雜的過程。 產權公司會通過執行刻苦的查尋公開紀錄，產權公司的
自己檔案，或產權公證公司的紀錄，確定當前的屋主資料，
的其他問題。 一旦產權搜尋完成，產權公司會發布一個初步產權報告，
權政策不包括的部份。
產權擁有者，影響產權問題的具體紀錄，
初步產權報告表明產權公司提供的產權保險的種類和不涵蓋的部份，
議和契約、情況和制約)。不是所有的風險可以被產權搜尋剔除，
分證明，無能力，疏忽依從法律，
是保險的提議，產權保險政策是合同時，是不為「暗藏的瑕疵」
主都不應該假設，所有產權保險政策和產權公司是相同得的。 他們都不同，所以，請教您的產權公司
確定產權保險涵蓋的種類和費用是重要的。
13.
拉斯維加斯的房地產交易流程
Escrow. 這是一個中立的第三方產權交换公司，
易時所需的費用。處理買賣雙方交易時之文件及產權轉移。
Due Diligence後悔期限。在特定的一段時間内，
决定是否取消交易並拿回訂金。現金交易只需花20天-
房屋選擇-銷售售合同簽字-下定單-接受後—
房屋產權及驗屋報告-
件，第三方產權交換公司放款，向政府登錄產權過戶、交收鑰匙。
房屋過戶需要付哪些費用?
產權公司代表, 房地產經紀人, 都要在各自的責任文件 簽名. 通常, 買方過戶的費用 在$2000
左右。通常一個購房過程需要多久？ 20 天-----一個月時間。你必須提前准備, 選房階段必
房屋過戶Closing 是買房最重要的步驟, 房屋過戶日期定下后, 賣方
買了后，我怎樣 才能知道我是房主呢？上網即可查正！打上地址，沒錯就是“
14.
美國住家房地產所說的面積, 和中國住家房地產所說的面積, 有什
麼根本上的不同?
美國住家房地產所說的面積是指室內的 使用面積, 通常用平方
英尺表達(Square Foot, 簡稱SF). 在上海的200平方米 公寓, 通
常指建筑面積. 如果使用面積是120平方米, 乘以10.76換算成平
方英尺, 大約是1291平方 英尺. 如, 800平方英尺( 800 SF) 的公
寓賣價可能是8。8萬美金, 都指的是 室內使用面積.
120平方米= 1291平方 英尺
15.
我不在美國住，能買房子嗎？我們不是美國公民, 沒有美國綠卡, 也沒有美國的
社會安全號碼, 更沒有美國的信用歷史, 仍然能購買美國的房地產嗎?
在美國領事館, 辦好授權委托書, 買進管理協議，您的親朋好友或同學
鄰居都可以幫您搞定了。 你只需提供現金資金証明，定期存款不
行。現金購買房屋，只要複印件就可以。所有的房屋交易都是要經過
ESCROW 公司的。 您可以自己打電話給ESCROW 公司詢問。
我的孩子能去美國嗎？念初中高中，還是大學？
只需花上$3000 左右辦理費用，就可以了。現在花美金$150，000 買進一棟4房3浴的房屋
（5年前是$480,000價值）月收入房租是$1300。 扣除費用稅 之后7%
回報。四年后，估計可出手$250,000。 您可以將您孩子的學費補回來
了。
16.
怎樣起手買Las Vegas 的房子呢？
大部分的聯系，買賣交易過程都是通過網上完成的。
您感興趣的話，歡迎您來電話，或發送電子郵件到我們的信箱
999vegas@gmail.com 將您要的房價，比方是 $200,000，房
子的大小，新舊年份要求 一一表明。 您可以選擇理想的房屋
外表，理想的土地大小，內在的樣子； 關鍵是要好區，好地
段，好學區！
我們會盡快設定和發送給您房源信息資料。一旦您要下
單，我們會給您分析房子的價值，下個好價--能拿到房子又
不多付。您要提供給我們您的銀行資金証明和現金支票，
同時我們會提供40張以上的實景 照片電子郵件給您。確認
之后，我們會下單，也發給您這份訂單。您可以隨時打電
話來， 我們公司有專門的中文服務。免費上網更多信息
17.
買了房子， 誰來管理呢？
美國信和地產物業管理部全部網上作業，代辦交稅，小區費。
保養房屋, 收租金等等。 免費上網 www.800948.com.
1. Leasing fee is $600-$1000; This will be good for one year lease up. IF we did
not find tenants, we don't charge you; Put Ads in public, showing property, screen
tenants, three verification job, credit, employment and rental history; walk through
with tenants; collecting all funds and more.
2. Lease renew fee is $250; Walk though all paper work, renew document, make
history report to our landlord;
3. If tenants rental payments late, we send out 5 days notice, and start to have
eviction processing. There are several fees involved: 5 days notice fee, court
fee; eviction serive fee; $60 -100 changing lock fee. It would be around $400.
These fees are tenants', we would collect from landlords' funds first. Landlord can
request the tenants for paying these fees.
4. 美國信和地產買賣物業管理公司 4%-10% based on your individual home rental
monthly service fee is from
income and house condition, minimum charge is $50 on each home. Sorry we don't
manage apartment
18.
通過買房是否可以移民，或對美國簽証提供便利?
買房在某些情形下可能為赴美簽証帶來便利, 但是沒有直接關系.
(1)短期觀光 訪問簽証B1/B2的簽証的成功由很多因素決定, 與買房沒有很
大關系.其中房子也佔一定因素;
(2) 學生簽証F-1, 要求必須通過考試, 被正式大學接受;
(3) 投資商業地產符合移民條件可申辦投資移民EB-5簽証, 但周期較長, 條
件基本是投資50萬美元, 創造10人以上的就業機會. 由於買房是被動投資,
無法直接用這種投資來申請綠卡;
(4) 若以公司名義投資於商業地產可申辦L簽証，獲美工作許可. 但是L簽証
的申請, 也取決於很多因素. 如必須是跨國公司的高級管理人員或高級技術
人才等等
19.
地產投資者是不是必須把盈利 放在美國, 才可以避免交稅? 還有什麼方法投資
者可以選擇, 這樣他們不用支付10%的聯邦稅? 稅是怎樣的呢？
Las Vegas只有聯邦稅，沒有州稅！
1% 的房價=地價稅 。
無論如何, 稅是沒有辦法避免的.
非美籍人士出售地產時, 必須付賣價10%的聯邦稅,否則無法轉讓地契. 之後的
盈利可以放在美國. 但是在美國存款的利息也必須付個人所得稅.
具體的情形，最好與您的註冊會計師細談。
20.
地產世界的財產運全由您來把握！
美國信和地產買賣物業管理公司
O’ Harmony Realty LLC
美國聯系電話：5570 W. Flamingo Road, #100
Las Vegas NV 89103
Tel: 702-334-7767
wechat = vegas1688
